“湾流”要以长租公寓切入资产管理和地产金融，这行要拼的还是资产？

如果你是一线城市的白领或海归，能接受 3000~8000元/月 的租房价格，平价的长租公寓还不能满足需求，或许可以考虑一下定位中高端的湾流国际青年社区（以下简称湾流）。

湾流切入长租公寓市场，既有优势主要体现在资产能力上。众所周知的是，长租公寓市场与房地产行业密不可分，房地产行业较为重资产（简单讲就是钱和地）。“钱”的方面，自营式的长租公寓更需要进行前期的拿地和开发，后期需要进行扩展，这些少了密集稳定的资金支撑是做不到的；“地”的方面，土地资产并不是那么容易拿，拿地门槛高，需要处理政府关系等复杂问题。

湾流的核心团队基本出身于星浩资本、金地集团和雅诗阁，团队的房地产开发、投融资与资产管理的资源沉淀和经验丰富，跟各大银行合作，资金面较广，资金回流较快。这使得湾流在项目开发上面遇到的资产阻力较小，扩张较快。湾流 2015 年 8 月成立之初就通过基金模式融资 2.5 亿元人民币，4个多月时间内完成了上海 12 个项目的投资。

在具体的长租公寓项目的运作上，湾流采取自营模式，以一线城市集中式房源切入，再辐射周边分布式的房源。黄海滨认为，一线城市的资产价格较高，存量房源较多且租金还有增长空间，租售价格比会从 1% 提高到 5% 左右，流动人口集中效应强，对租房的需求强烈。湾流主打的都市青年精英人群消费能力较强，对生活品质的要求更好，更希望“住好点”，因此更能接受中高端长租公寓产品的溢价。

用户能在湾流即将上线的互联网平台通过一键支付完成在线订房，也可以通过这个平台预约搬家、维修、保洁、快餐、班车等生活服务，湾流未来会以合作的形式引入一些生活服务供应商。产品线上，湾流推出了青年公寓、联合办公、青年会所和 mini 仓储等模块，力图“包下”都市精英人群的生活、工作、居家和娱乐需求。

获客方面，湾流通过与银行等国企或外企进行定向合作推广，比如说近期针对招商银行信用卡用户推出了一个月免费试住的活动，线下也会举办一些海归精英交流会等活动进行推广。

盈利方面，除了长租项目运营上的盈利空间，湾流还推出了一系列金融产品，比如说租客租金消费金融、装修款分期、湾流固守基金和自由基金回购和资产证券化。另外，湾流通过在设计、招采体系、工程监控上获得溢价，并且会铺开智能家居业务，现在已经与美的、方太、海尔等企业已经达成了合作。

据湾流提供的数据，湾流已开发项目的出租率为 95% ，今年会达到 80~100 栋投资项目的规模。 ROE 约25% ，以租赁期 10 年为例，投资回收期在 3~4 年。

有数据显示，我国目前的长租公寓市场占有率仍然较低，仅占比 3% 左右，在美国这个数字可以达到 60% ，长租公寓市场的“圈地”之战，早就已经打响了。