重庆商业市场面临空心化，转型是大势所趋

2016年上半年，中国最大商业地产服务商RET睿意德与新加坡南洋理工大学、德勤中国联合发布了《商业地产中国活力城市40强》研究报告，重庆凭借强劲的经济增长跃居中国商业地产活力城市排名首位。而事实上，在电商竞争的冲击下，今年以来重庆传统百货相继退市，部分购物中心无奈转型，整个商业市场一片愁云惨淡。

上周，张家鹏商业地产公益学院再次登陆重庆，RET睿意德董事兼西南大区总经理张建华接受房掌柜独家专访，他表示重庆商业市场正面临空心化、业态单一等问题，传统商业转型是大势所趋。

空心化、业态单一，商业市场问题凸显

今年以来，重庆商业市场出现了一波接一波的关门潮，先有novo百货大融城店和百盛大坪店相继退市，后有阳光世纪购物中心、解放碑王府井百货纷纷转型奥特莱斯，大型商超集体遭遇滑铁卢。

与此同时，重庆第一大百货公司——重庆百货也陷入业绩下滑困境。根据重庆百货发布的2016年半年度报告显示，今年1-6月百货业态营业收入为68.9亿元，因受网购和购物中心竞争分流，客流减少，销售收入也同比减少，较上年同期减少5.5%。

“实际还是传统核心商圈面临空心化的问题，随着多商圈的发展，原有的核心商圈居住人口下降，也就带来消费严重下滑。”张建华表示，过去商业地产常讲地段，但实际地段的红利是在消退。

“以购物中心里面的餐饮业为例，事实上有很多店经营困难，业绩下降。这里面就涉及一个需求错配的问题，越定位高端的购物中心，它的餐饮和零售品牌档位越是错位的。”

而传统商圈业态太过单一也是目前重庆商业市场存在的问题之一。“从大格局来看，重庆市为多岛式结构，一个商圈里虽然有很多商业体，但没有几家超过十几万方规模，局限性导致了业态不够复合。”

尽管行业如此，张建华表示仍然看好重庆商业市场。“几天前，重庆刚刚获准设立自贸区，这对城市发展来说又是一个重大利好。商业市场也将能在自贸区的带动下，提升活力，充满了发展空间。”

体验式商业大受欢迎，下一代粉丝经济已来

为了摆脱现阶段的萎靡不振，不少传统百货、购物中心纷纷谋求转型，体验式商业便成为其竞相追逐的方向。

在重庆，龙湖时代天街D馆算得上体验式商业的成功模板。据了解，时代天街D馆商业面积达10.39万㎡，是重庆首个融合了时尚、艺术、娱乐等青年潮流三大元素的体验式购物中心。开业当天，D馆便以51.8万客流量刷新了西南购物中心单日客流新纪录。

“传统百货二房东的简单思路肯定无法生存，转型是大势所趋，因为商业最终要回归于消费者。而龙湖时代天街D馆这样的体验式商业，就是能满足消费的需求，消费者的喜好以及消费者的行为习惯。”张建华说。

目前，越来越多的开发商在传统的餐饮、儿童亲子、休闲娱乐和文创等方面不断寻求突破，引入电影院、健身会馆、电玩城、生态种植、KTV、儿童游乐等体验式业态。

不过，张建华认为，体验式商业虽然是国内开发商目前的必经之路，但购物中心终将由过去的主题式商业、体验式商业，跨入到下一代，也就是粉丝经济时代。

“谁成为你的粉丝，这是制造和引领；能满足哪些粉丝的需求，这是看周围的消费者是哪些，我们所说的大数据都是服务于粉丝经济时代。如何用体验式营销实现粉丝经济效益，才是开发商应该思考的问题。”

社区商业将与物业共生存

除体验式商业不断发展外，近年来社区商业也异军突起。

社区商业，即以一定地域社区为载体，以区域社区居民为主要服务对象，旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。随着城市格局以及生活方式的改变，社区商业犹如雨后春笋，发展迅速。金科、融创、保利、万科、远洋等相继宣布在社区商业方面的发展布局，抢占消费者“最后一公里”的需求。以重庆的融创奥林匹克花园为例，其社区商业不仅能辐射3公里范围内的消费人群，甚至辐射到整个汽博区域。

“社区商业相比购物中心而言，的确是未来商业发展的趋势。社区商业实际就是未来百货的路，它就是把百货的空间变成一个带有品质生活的社区生活配套，再利用互联网技术做线上线下的融合，这是社区商业的机会，也是百货的机会。”

谈到社区商业的未来发展，张建华认为，社区商业未来应该与物业管理结合起来。因为社区商业最终是否成功，关键在于运营。而物业最了解社区情况，可以帮助商家整合资源，形成一个利益共同体。

正如，狄更斯在《双城记》中所说的那样，这是最坏的时代，这是最好的时代；这是绝望之冬这是希望之春，这是绝望之冬。商业市场虽寒冬已至，但冬天来了，春天还会远吗？