她生于100年前，却准确说出了今日中国诸多地产项目的困境
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她拥有建筑专业人士中少见的热情、悲悯和激昂。她的一生也不断在各种身份中转换：家庭主妇、文员、编辑、记者、作家、活动家、城市规划批评家，因为最后一个身份，她两次入狱。但简•雅各布斯却以一人之力，构建了西方城市规划理论的分水岭。
出生于1916年的简•雅各布斯，影响力还不仅仅局限于城市规划领域。10年前，当她去世时，时任多伦多市长是这样说的：“简•雅各布斯将作为我们这个时代最伟大的思想家之一而为人们铭记，她的洞察力和做出的贡献，将改变北美城市发展的方式。”
思想家而不是建筑家，很好地对她做出了界定。她1961年出版的《美国大城市的死与生》（The Death and Life of Great American Cities）一书，甚至被很多人认为是终结了上世纪50年代美国大规模城市更新运动的“罪魁祸首”。尽管她对于美国大都市规划的批判观点至今仍有争议。但也正是她，把更多人性化的考虑引入地产发展规划当中，并提醒大家注意包容与多样化的重要性。
特别是在中国众多商业地产项目普遍面临着空置率高，客流不足状况的今天，了解一下简•雅各布斯的观点，也许会让你有“相见恨晚”之感。
活跃于“男人领地”的女人
“完整的社区被分割开来。这样做的结果是，收获了诸多怀疑、怨恨和绝望。”
“大部分城市的建筑设计师和规划者是男人。奇怪的是，他们的设计和规划却把男人排除在人们居住地的日常生活之外。在规划的时候，他们的目的是满足预先设定好的无所事事的家庭主妇和学龄前儿童的需要。简而言之，他们设计的是严格意义上的母系制社区。伴随着母系制理念的必然是住宅与生活的其他内容分割开来。”
作为一个女人，从一开始就注定了雅各布斯拥有与传统业内设计师不同的观察视角。
长着娃娃脸的雅各布斯出生于美国宾西法利亚州的一个小镇，家族中的女子与男性被同等对待且都拥有自己的事业（如教师等），这一传统塑造了她果敢而特立独行的性格。中学毕业后的雅各布斯没有选择进入大学，而是接受了速记的培训，经济大萧条时期她去了纽约，为时尚杂志撰稿。22岁的时候进入哥伦比亚大学进修了两年，后来，用中国的行话来说，她成了一名跑“建筑口”的记者。
她喜欢在大街小巷中穿梭，在用脚“欣赏”城市的同时，也找到了自己的“另一半”。在和一位擅长医院规划的建筑师结婚后，雅各布斯受其影响，对建筑规划产生了浓厚的兴趣。36岁（1952年）时任《建筑论坛》的助理编辑，在负责报道城市重建计划过程中，逐渐对传统城市规划产生了怀疑———“被规划者的魔法点中的人们，被随意推来搡去……完整的社区被分割开来。种瓜得瓜，种豆得豆。这样做的结果是，收获了诸多怀疑、怨恨和绝望”。
1959年，她针对美国大规模改造城市所导致的社会危机写了一篇文章《市中心区为人民而存在》而开始崭露头角被人所知。两年后，名为《美国大城市的死与生》的“重磅炸弹”诞生了。这本书从日常的观察引发思考，挑战了传统的城市规划理论，集中批判美国大城市的实际问题。雅各布斯的表述通俗易懂却煽动性强，在普通大众中产生了强烈共鸣。
她旗帜鲜明地与“有识之士”唱反调：人家呼吁清除贫民区，她却提出要增加城市人口的多样性，让人和各种活动聚集在一起；人家说应该打开城市空间，她却觉得要把城市变得更密，形成一种其乐融融的混乱。
许多城市规划者被激怒了，他们批评这本书是没有任何建筑规划研究背景的妇人的唠叨，他们抱怨这本书“除了给规划带来麻烦，其余什么也没有”。不可思议的是，这位妇人连篇累牍的唠叨，竟然几乎改变了美国城市的发展方式。当年的美国公职规划学会（APAO）会长丹尼斯·奥·哈罗也不得不抱怨道：“简·雅各布斯的书对城市规划来说是非常有害的，但我们将不得不和它生活在一起。”
“乌托邦”时代的叛逆
“规划不应以技术蓝图为终结，而是一个求多解的过程，和一个不断根据系统的反馈进行调整的动态管治过程。”
简·雅各布斯的叛逆在于，她宣言般地提出了城市的本质在于其多样性，城市的活力来源于多样性，城市规划的目的在于催生和协调多种功用来满足不同人的多样而复杂的需求。
而在当时，人们所推崇的物质空间规划和设计方法论，是霍华德的“田园城市”理论、柯布西耶的“光明城市”理论，和始于1890年代而流行于北美各大城市的城市美化运动（这一运动的主要操作方法今天的中国人应该很熟悉）。
这些理论都是基于一些“指导性”的规划，用一个假想的乌托邦模式，来实现一个整齐划一、非人性、标准化、分工明确、功能单一的所谓理想城市。凡是与这一乌托邦模式相违背的城市功能和现象，都被作为整治和清理的对象。
而雅各布斯则指出，正是那些远离真实生活的正统的城市规划理论，和乌托邦的城市模式、机械的和单一功能导向的城市改造工程、毁掉了城市的多样性、扼杀了城市商业活力。要挽救大城市活力，必须体验真实的城市人的生活，必须理解城市中复杂多样的过程和联系，谨慎而精心地、而非粗鲁而简单地进行城市的改造和建设。
确切地说，雅各布斯所激烈抨击的是西方世界自文艺复兴以来一直延续下来的，特别是工业化以来一直推行的大规模城市改造和重建方式。此前，规划被理解为物质空间的设计，尤其是美学意义上的整体设计。而在她之后，城市逐渐被清晰地被理解为一个系统，有着复杂的结构和丰富多样的功能，它们之间是相互关联，相互作用的。而规划是一个建立在对城市的理解基础上的系统的调控过程，是城市中复杂关系和不同人群利益的协调过程，更多地是一个政治过程，绝不是一个纯技术过程。
雅各布斯说，规划不应以技术蓝图为终结，而是一个求多解的过程，和一个不断根据系统的反馈进行调整的动态管治过程。
在方法论上，雅各布斯从医学家沃伦•韦弗博士撰写的一篇关于科学及其复杂性的文章出发，将城市问题比作生命科学一样，也是一种有序复杂性问题。
“有序”与“复杂”是一个矛盾体的两个侧面。昔日的规划理论家喜欢把问题推向两个极端——简单化或者无序复杂化。但有序复杂性问题则不同，它必须做到：①多过程的考虑。②从归纳的角度考虑问题，从点到面，从细部到总体，而不是相反。③寻找一些“非平均化”的线索，其中蕴含的小的变量会映射出大的变量的活动方式。
其实不只是城市规划，现代一个商业项目的规划，从定位到招商，再到后期的运营，又何尝不理应是如此？
繁荣来自多样性
“社区需要不同年代的旧建筑，不是因为它们是文物，而是因为它们的租金便宜从而可以孵化多种创新性的小企业，提升社区活力。”
纽约格林威治村
在她诞辰100周年之际的2016年，简·雅各布斯的见解仍旧是一面高悬在城市上空的明镜，值得每一个商业地产开发商、规划师，建设及管理者仔细研究与体会。
在她的笔下，社区不再只是建筑、道路和桥梁组合而成的水泥丛林，她关心下水道是否堵了，自来水是否干净；她在意孩子们是否安全，公园里的路灯是否可以照见荫蔽的角落……
她敏锐地提出“街道眼”（StreetEye）的概念，反对建设那些寂寥的“花园”，它主张保持小尺度的街区（Block）和街道上的各种小店铺，用以增加街道生活中人们相互见面的机会，从而增强街道的安全感；她论述老社区是安全的，因为邻里有着正常的交往，对社区有着强烈的认同；她指出交通拥堵不是汽车多而引起的，而是城市规划将许多区域生硬地隔离开来，让人们不得不依赖汽车。
她调查发现了一些新地产项目之所以会效益低下的原因。1959年，在纽约的斯特伊佛桑特镇，在新建项目完成十多年后，镇上商业地区的32家店面，有7家是空的，或者没有正常生意(只是作为仓储、橱窗广告存在)。这种没有正常使用或使用率不高的现象占整个街面店的22%。与此同时，在一条邻街的对面，那儿建筑的年代和状态各不相同，在140家街面店中，只有11家是空的或使用率不高，只占7%。而且，那些老街里的空置店面大多很小，按面积来算，还要少于7%。
显然，拥有老建筑的街道在商业上占有优势。一些连锁店和超级市场也遭遇到了同样的问题，为此，他们一直在建筑物年代混合的地区里开设新的店，而不去占有新建地区的那些空置的店面。
她发现，如果一个地区只有新建筑，那么在这个地方能够生存下去的企业肯定只是那些能够负担得起昂贵的新建筑成本的企业。要承担得起这样的高额管理费用，企业就必须要做到以下两者之一：要么有高额利润，要么有很多的资助。结果，连锁店、连锁饭店和银行会进驻新建筑，但是，街区里的酒吧、外国特色的餐馆和典当铺则会进入老建筑。超市和鞋店常常进入新建筑，而书店和古董小铺则很少会这么做。得到很多资助的歌剧院和艺术博物馆通常会使用新建筑，而一些还不成气候的艺术工作者——工作室、画廊、音乐器具店和艺术杂品店，以及那些在一个屋子里放一张桌子就能挣点小钱的人——会使用老建筑。而正是后者的存在，才能给前者带来了活力。
相反，一个高楼林立的水泥森林，你却不能在街边发现饮食店、打印店或者咖啡店。这一切的能为地区注入活力的功能，都被吸纳进了各个无关联的高层建筑中。那里看不到零售，也没有除了上下班人流之外的活动，即使在白天也会让你觉得沉闷和单调。一个中央商务区如果完全符合这个形象，那它肯定是一块无用之地。
这种“无用之地”，在今日的中国何其熟悉！
做有温度的规划
“设计一个梦幻城市很容易，然而建造一个活生生的城市则煞费思量。”
近半个世纪过去了，美国和西方的城市规划及建设的思想早已沿着雅各布斯所呼唤的科学、理性和人文的方向大大前进了，雅各布斯当年提出的许多思想和原理早已成为西方城市规划教课书的内容，并被广泛作为城市规划和管理的导则而付诸实施。
但非常可悲的是，我们并没有从美国和西方城市的生死试验中获得经验和教训。我们看到，在全国各地，一些高档商业街区，一幢幢缺乏创意、失去传统的标志性建筑迫不及待地拔地而起，但其中很多却迅速变成了“鬼城”，只能冷冰冰地供人远远地瞻仰。
要拯救一个商业项目的活力，就必须重新安排它的首要用途，丰富不同功能不同使用时间段下的来访者。
让我们来记住简•雅各布斯的下列观点，也许有一天你就会在规划中用到它们：
地区以及其尽可能多的内部区域的主要功能必须要多于一个，最好是多于两个。这些功能必须要确保人流的存在，不管是按照不同的日程出门的人，还是因为不同的目的来到此地的人，他们都应该能够使用很多共同的设施。
大多数的道路必须要短，也就是说，在街道上能够很容易拐弯。
一个地区的建筑物应该各色各样，年代和状况各不相同，应包括适当比例的老建筑，因此在经意效用方面可各不相同。这种各色不同建筑的混合必须相当均匀。
人流的密度必须要达到足够高的程度，不管这些人是为什么目的来到这里的。这也包括本地居民的人流也要达到相等的密度。
“设计一个梦幻城市很容易，然而建造一个活生生的城市则煞费思量。”金钱并不能解决一切问题。同样，仅仅想用城市规划、水泥砖瓦来解决问题也是不可能的。
雅各布斯的伟大就在于她敏锐地看到城市规划背后的社会精神，在于她将人文主义精神灌输在规划和建筑中，使城市有了生命，有了感情。
在简•雅各布斯诞辰100年之后的今天，但愿有更多的人能够理解她说的话。
