安个家破产，房产O2O是颠覆了传统中介，还是颠覆了自己？

“所谓的互联网中介其实已经破灭了。”

今年8月，广东中原地产董事总经理黄轩明在出席一次发布会上说的这句话。如今，O2O房产中介“安个家”破产，似乎成了这句话最好的注脚。

昨日（12月26日），安个家创始人梁伟平正式向员工发内部信，宣布安个家项目倒闭。梁伟平此前是互联网房产信息平台安居客的创始人，安个家是其二次创业项目。

安个家是个在线二手房交易平台，成立于2015年4月18日，总部设在上海，希望实现客户、房东、安家顾问都在APP上发生连接。该模式与爱屋吉屋类似，早期自称为“爱屋吉屋升级版”、“只做买卖”。后者可说是互联网房产中介的代表之一，创立之时号称不设门店，要“革传统中介的命”。从事该业务的，还有搜房网、房天下等平台。

然而，这些小伙伴们，今年似乎都过得不太好。

据界面报道，2016年以来，安个家传出至少3次裁员。至于鼻祖爱屋吉屋，近日也陷入了裁员的传闻，爱屋吉屋市场部负责人张隽向36氪表示，“一共裁了400多人，占总员工数的6%”，也说明了爱屋吉屋确实面临着危机和正在调整。据中国经营报报道，爱屋吉屋的母公司甚至上了住建部的黑名单。

资本堆起来的份额？潮起而升

前两年，“互联网+（传统行业）”的口号随着资本一起潮涨，O2O房产中介来势汹汹，吹着“去门店、完全互联网化”的号角，带着资本的光环，杀入房产中介领域。

资本的涌入似乎在去年（2015年）达到了顶峰。2015年，搜房宣布IDG、凯雷及管理层成员将向搜房投资4-7亿美元；房多多宣布完成了C轮2.23亿美元融资；爱屋吉屋获1.5亿美元E轮融资，累计融资额达到3.5亿美元。

有了资本的撑腰，他们一如滴滴进入打车领域之初，亮出杀手锏——双向补贴。一方面降低了租客/买家的佣金，甚至喊出“租房免佣金”“交易0.5%佣金”的宣传口号；另一方面提高经纪人底薪，吸引大量经纪人聚集。

这种模式很快就帮互联网中介抢夺了不少市场份额，爱屋吉屋一跃成为上海第三大房产中介。根据上海房产交易中心数据统计，2015年9月份，上海存量房交易额前三名分别是：德祐、中原和满懿（爱屋吉屋），各占18.5%、10.36%和7.28%的市场份额。爱屋吉屋的二手房交易额甚至一度超越中原，仅此于链家。

资本寒冬来临，市场份额退潮，低价不再

然而今年以来，互联网房产中介的市场占有率掉头下滑。龙头代表爱屋吉屋在上海的市场份额3月跌至2.3%、4月1.5%，北京市场也有相同的趋势。据广州日报，到2016年上半年，互联网中介在二手市场交易市场份额，已经被链家、中原等传统中介反超。

曾经盛极一时的互联网房产O2O公司，为何占有率下跌？

首先，是双向补贴的难以持续。如前文所及，互联网房产中介多以低价来吸引顾客，同时用高薪来挖走传统房产经纪人。然而随着资本寒冬的到来，许多企业已经没有钱可以烧。今年年初开始，打低价牌的的爱屋吉屋，也开始收取佣金、有的甚至比传统中介还高。如此一来，其价格优势不再。

其次，高企的获客成本也是其不得不提高佣金的原因。据人民网报道，在房源获取上，爱屋吉屋的广告带来的业主主动委托约占到50%，30%来自爱屋吉屋经纪人开发，其他渠道占到20%。而房地产行业交易的频次非常低，用户粘性不强，并不像滴滴那样，用了一次觉得好用就天天用。后来，其广告规模的缩减也被解读为没钱可烧了，也影响到了获客。

纯互联网房产中介盈利模式之困

原来主打低价的互联网房产中介们，纷纷提高佣金，除了资金退潮之外，背后反映的，还有其未找到新的盈利模式的困境。

中原集团主席兼总裁施永青认为，很多人对中介行业抱有太大幻想，再加上经济下行，钱无处可投，所以故事讲得好听的人，更容易拿到投资。竞争者通过双向补贴，想用资本驱逐原有的经营者，但很多公司都到了B轮、C轮，但还没有找到经营模式。“这个行业投了这么多钱，大部分钱都是浪费了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房产交易行业真正的痛点在于盈利方面过多地依赖佣金收入，在单一的盈利模式下，盈利空间扩充的可能性不大的。

在互联网创业，尤其O2O领域，靠补贴占领市场份额是常见之举，然而关键是这门生意最后能否盈利。当然，也有公司在新的盈利方式方面开始了探索，比如给客户的消费提供贷款，甚至是用于首付，然而首付贷显然已经被政策禁止。

同时，上海等地的房产调控政策日益收紧，影响整体交易量，这也导致了从事房产中介的公司业务受影响。

退一步说，即便线上房产平台无法找到新的盈利方式，依靠“无门店、全互联网化”的优势，节省门店租金等支出，收取低佣金，是否也是跟传统中介抗衡的路？

链家集团创始人、董事长左晖认为，链家所构建的社区网络利于在第一时间搜集到真实的、优质的房源。他认为，在中国和东南亚，住宅量都非常密集，门店的价值要远远大于成本。

部分号称全互联网化的房产中介也开起了线下门店。比如中国经营报发现，爱屋吉屋在上海至少有9家门店。据公开资料显示，安个家也在上海和北京分别有15和3家线下服务中心。房天下也在20多个主要城市开设线下门店，其中在上海就有100多家门店。原来号称“无门店，全互联网化”的他们，这下倒是颠覆了自己。

中原地产首席分析师张大伟认为，消费者在买房的时候，更看重房子而非佣金，因此对于中介来说，如果没有房源，没有成交量，就算再怎么降低佣金、变革模式，都是没有意义的。链家地产副总裁林倩在接受《中国企业家》采访时也表示，重点不是价格战，而是服务。

此外，这些线上房地产交易平台不免出现造假订单、数据虚高等负面消息，甚至出现了帮其他中介挂单（上架非自有房源，再从中抽佣）的模式，数次遭到客户投诉。

房产O2O，与其颠覆传统，不如拥抱传统

说回文章开头的安个家，创始人梁伟平在内部信中所提到的原因，似乎是上述平台所面临的问题的总结：资本寒冬、宏观环境不佳、没有找到行业互联网化的有效方式。

两年来，我们从模式和产品上做了很多努力，但资本寒冬叠加行业的宏观环境，牵绊着公司的经营运转，让我们步履艰辛。作为创始人，我知道创业过程中最需要的是坚持，但是在目前的情况下，我和管理团队依然没有找到这个行业互联网化的有效模式，如果执意坚持下去对所有的员工都不是一个最好的选择。

即便安个家和爱屋吉屋等互联网房产中介的模式存在以上问题，是否就真的一无是处呢？

无疑，互联网和信息化确实提高效率，而且让信息更加公开透明，对房主、买家/租客、经纪人而言，都更为方便，他们可以随时随地提交或者查看房源信息，快速建立联系。

可以看到，一开始让中原等传统中介措手不及的，不是互联网，而是这些创业公司的烧钱模式，当然，它们吐槽的，也是低价，而非互联网模式。相反，这些传统中介也正在借助互联网提升自身的服务，比如链家推出的链家网和自如。链家地产有相当一部分的生意就是线上业务带来的。

链家网CEO彭永东表示，房产O2O的本质是中介、线下服务者如何提供更优质服务的问题。

因此，O2O模式与其说是革传统中介的命，不如说未来他们将融为一体，根本没有“互联网房产中介”和“传统房屋中介”之分。也许开设线下门店并没有，反而是设想将行业完全互联网化，可能还太早了。