超4万亿市场前景 长租公寓是房企的下一个“风口”？
超4万亿的市场前景，不断分化的专业市场格局，让各路资本不断涌入房屋租赁领域。
you+公寓、水滴公寓、魔方公寓、蘑菇公寓、青年汇、自如友家……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是，龙湖、万科、复星、旭辉、世茂等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式进入这个领域，且各具特色。
有数据统计，2016年一共有17家长租公寓品牌拿到了资本的投资。显然，这是一块极具诱惑的蛋糕，但谁能笑到最后，运营仍是最关键的因素。
北京租赁市场格局迈向“541”
去年12月7日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告，报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
在一线城市，2015年上海城市租金GMV为1204亿元，北京、深圳、广州分别为886亿元、484亿元、394亿元。对比香港731万人就创造了1478亿元的租金GMV，一线城市租金GMV潜力巨大。
而在未来，流动人口总量将不断攀升，杨现领预测2020年流动人口数量将达到2.91亿人，其中农业人口将占比达到75.6%，年龄在45岁以上的流动人口占比从2010年的9.7%上升到2014年的12.9%。
房价的持续攀高，也让更多人选择停留在租赁市场。优客工场创始人董事长毛大庆年前曾给记者提供过一组数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。
巨大的租赁市场给长租公寓的发展带来了必然。在过去的三四年里，长租公寓市场发展迅速，规模上，链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、债权嫁接等方面的尝试。
从目前北京租赁市场格局看，中介、二房东、业主、自如等长租租赁机构分别占比为40%、40%、10%、10%，杨现领称之为“4411”格局。而中介能否盈利取决于客单价，当租金平均客单价低于每月4000元，很难盈利，所以很多二房东都集中在城郊的区域或者低客单价区域活动，他判断未来租房市场的格局是“541”结构，“50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”
房企的算盘
未来北京这50%的专业机构里就包括房企，克而瑞数据显示，TOP30房企中，1/3已切入长租公寓领域，比如万科去年5月正式推出了统一的长租公寓品牌“泊寓”，龙湖地产推出“冠寓”品牌，复星选择与途家、未来域等合作，世茂房地产与凯信亚洲合作，阳光城与寓见合作，旭辉与华东师范大学合作等。
值得注意的是，品牌房企进入该领域有着各自的考虑和特色。
最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科，相对于万科集团三千亿元的规模，万科泊寓目前业务规模几乎可以不计，但其野心不小。去年万科中期业绩发布会上，万科透漏已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，2017年计划做到15万间的规模。如果成功，其规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。在北京市场，预计到今年底将在北京开业一万多间，实现北京第一的布局。目前在北京，去年5月已入驻天通苑双创社区。东三环劲松泊寓店预计4月1日入住，记者昨天实地探访时看见，现场正在进行装修，项目位于美景东方东门，共有三层，规划有健身房、Partyroom、影音区、阅读区、美食分享区……未来租金在3500-4000元/月。
北京劲松泊寓店预计4月1日入住，图中灰色的三层楼即是，目前在内部装修。
泊寓相关负责人对记者表示，未来愿景旨在为超过50%的城市新进入者提供中长期租住空间及服务。万科进入长租领域符合“大万科”战略，租赁型公寓是城市配套服务商的重要业务构成。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，万科这两年通过部分城市发展租赁业务，试图打通房屋销售和房屋租赁两个领域，这对于万科资产管理和经营模式的建立有积极的意义。另外，通过此类长租公寓业务的发展，也体现了此类行业巨头对于地产新业务的关注，体现了传统盈利模式褪色下，此类地产企业主动探索的心态。
另一房企巨头龙湖，在去年成立了创新事业部，分管联合办公、长租公寓等新业务板块，龙湖相关负责人向记者介绍称，长租公寓品牌“冠寓”定位为青年生活社区，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。目前在重庆有落地项目，分别为重庆龙湖源著、佰乐街、新壹城，北京目前没有落地项目。
“龙湖在物业管理和项目品质等方面有较好的表现，所以长租公寓的发展，也吻合了租赁市场的需求。通过此类产品开发，能够规避目前房地产政策层对高端物业管制的风险，对于龙湖来说，也能够防范销售业绩的波动。而其在类似重庆等城市发展此类物业，聚焦大型商圈的租赁需求，相对租金也会比较高，自然有较好的发展意义。”严跃进表示。
相比于万科、龙湖自建长租公寓品牌，复星选择以合作的方式进入。其引入途家，也是希望引入更好的管理模式和经验，两者优势互补。严跃进说，“复星对于资本操控能力较强，而从其地产业务发展角度看，传统的地产开发和营销业务成绩实际上相对一般，但是如果换做长租公寓这样的业务，可能会更加适合它投资的理念。尤其是对于此类稳定租金收益的物业来说，或许更符合复星的投资策略。”
在房源的获取上，严跃进将长租公寓分为三类，第一类是通过存量物业的改造来实现，主要是通过对旧厂房改造、旧公寓改造等进行。第二类是通过收购私人物业来进行专业化运营，比如说通过搭建平台来搜集公寓项目，进而统一挂牌和运营。第三类是通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发。去年上海、北京相继出台的竞拍自持面积的土地竞拍方式，也给房企进入长租公寓领域提供了条件。
运营是关键
市场很大，理想很丰满，现实很残酷。房地产企业做长租公寓有很大优势，其核心资源是房源，无论是开拓市场还是未来扩张阶段，都有过硬的产品支撑。其次，房企成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。
但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后？“怎样做到成本控制、运营管理，这个是非常核心的能力。”杨现领认为，开发商做项目开发的核心是快周转，与长租公寓需要长期持有和运营，这完全不是一回事。
泊寓相关负责人表示，产品开发方面，泊寓根据丰富的地产开发经验，在不影响基本舒适度的前提下，尽可能缩小单房面积，增加可租赁套数，由此降低每间房所分摊的成本和每位租户所承担的租金。运营管理方面，泊寓通过增加租户之间的相互熟悉度，将项目打造为以一个高度彼此熟知或协作的群体构建管理与服务单元。这是泊寓极简管理与运营模式的基础，也是重构租赁市场的核心切入点。
通过发挥在产品开发和运营管理上的关键资源能力，泊寓积极探索租赁行业规范化的业务模式，不仅在轻资产项目上大量投入改造和装修成本，还在背负昂贵地价与建安成本的重资产项目上开发租赁业务，致力于建立品牌形象及树立租赁行业标杆。
在未来盈利模式上，同策咨询研究机构总监张宏伟认为不外乎两种，一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。
服务溢价的费用是目前业内长租公寓的一个惯例，大概的服务费用是月租金的10%-15%之间，行业惯例，每间房会按照2%-5%的折旧成本来核算房租的增长区间，每年都会有一个增长。
在衍生收益上，社群服务收益是长租公寓商业模式中比较常见的一种，越大体量的长租客群越能体现出社群的价值，其次以人群打通O2O生活服务，消费信贷和长租产品投资方面，金融产品的设计需要非常稳定的客群和信用体系，目前小型品牌公寓要接入金融服务还比较难。
目前泊寓北京以规模扩张为主，侧重于单店经营指标和投资指标的达成。泊寓相关负责人认为，“持有经营性公寓业务行业目前主要问题集中在用地属性不明确；建筑、消防验收规范不清晰；工商等经营证照及许可单位不明确；税收计税基数不清晰；水电该类办理流程不清楚等。各地管理要求和参照标准未细化且不尽相同。造成在消防报验、营业证照办理、进场开工等手续送件无门，无章可循，从而影响项目整体推进。”
张宏伟表示，国内的开发商们可能更多的考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓有出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，目前市场上这类房地产金融产品少之又少，政策上只有一个鼓励性措施的大框架，缺乏一些落地细则和指引方针。
