三月未过，楼市调控已放十轮大招，北京的房还能买吗？

3月29日，北京楼市调控再出一条：严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋，至此，北京从3.17“最严限购令”开始，短短十二天内，十次出台楼市调控政策。

 针对这一轮调控，段子手们也总结了一番：

80%首付：顺子。
环京项目限购：三带一。
60个月纳税：飞机。
离婚一年内贷款二套：四个2
商住限购：王炸
购房人：要不起！！！

 现在，动荡的十二天已经过去，沸腾的楼市是会被速冻，还是在短暂停摆后走向另一个高峰？政策之后，北京房价会不会降呢？刚需和改善性需求可以出手买房吗？地产是不是还可以投资？又到底是什么原因让北京密集出台这么多狠招？

新房安全、二手房短期利空、商住量价齐跌

3月17日政策出台至今，北京二手房市场成交已经降温。

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，3月18日至25日，北京全市二手住宅共网签6106套，与新政出台前一周相比下跌8%。北京区域我爱我家顾客从看房至下定金购房的天数平均为10日，比新政发布前延长7日；达成的新增买卖合同签订量，环比新政出台前下跌59.4%。

业内人士认为，北京史上最严厉政策，基本抑制了改善需求中的投资比例，主要会对二手房市场影响较大。

在北京市场上，关于普通住宅的认定标准非常严格。五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元。只要单价和总价两个标准符合一个，就算普通住宅。

目前，北京大部分新建住宅都属于非普通住宅，即使二手房市场，也有越来越多的住宅超过了普宅认定标准。也就是说，如果购买二套新房，很大一部分人都要按照80%支付首付。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示，3月下旬以及4月份北京住宅市场将进入供应调整期。新政中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。

根据北京市房地产交易管理网的数据显示，自从317新政后，住宅类产品还未有新盘入市。亚豪君岳会的统计数据显示，2017年4月，北京住宅市场预计仅有10个住宅类项目入市，其中只有括泰禾·昌平拾景园是首次入市的纯新盘，其他的如首开保利·熙悦诚郡、丽景长安等9个楼盘都是老项目后期。

新盘住宅相对安全，中原地产首席分析师张大伟认为，很可能不会有什么跌幅，因为开发商的资金链非常安全，起码在2017年，在北京没有谁会选择跌价。

商改住市场量价齐跌成为业界基本共识，张大伟认为有可能出现50%以上的跌幅，而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。

 刚需正是买房时机

拥有“处女贷”的刚需购房者，正是出手的好机会。相比之下，首套房的最低首付比例维持不变，购买普通住宅和非普通住宅分别为35%和40%。房地产投资分析师，职业购房导师冯国亮建议，长期看，房价总体仍是上行，刚需置业应优先考虑新房，目前政府对新房有限价是一个利好，选择交通便利，地铁沿线的房源。二手房可以等一等再看，年底前也要出手。

根据新政规定，目前首套房的最高还贷年限已从30年缩短为25年，这意味着，在其他条件不变的情况下，刚需客每年的还贷额度将变为原来的1.2倍。在一定程度上提高了购房人的还款压力，但是对于拥有刚性购房需求的来说，并不会因为贷款年限的缩短而放缓成交。

数据来源：伟嘉安捷

安居客COO、58集团高级副总裁叶兵叶兵对记者表示：“对一二线城市的首次购房者来说，背房贷一定是有压力，但相比而言不买房的风险和压力或许会更大。尤其是首次购房、首次贷款的购房者，实在是一线城市中最幸福的人。”

 高首付 改善有点伤

这轮新政出台后，最受影响的群体是换房改善人群。有人是以小换大，有人是为了特定需求，比如卖房换学区房。

 “为了置换，我卖了两套小房子，换同一区域的三居室，北京新政出台的前三天，好不容易把最后一套房子顺利过户，腾出了购房资格，因为认贷的政策，瞬间就由首套变成二套了。”王珂（化名）无奈的说。

按照去年“9·30新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策，很多卖房再买房的购房者还算首套房，非普宅首付仅需4成；而“3·17新政”出台后，在“认房又认贷”背景下，虽然首套房贷已还清且售出，但因有贷款记录，很多改善型客户将瞬间划入二套房购房人群，最低首付攀升至8成，相当于多出50%的首付。

现在到底要不要继续进场？王珂认为还是得买，找到一套满意的房子不容易，北京房价长期肯定还会涨，难道要跌多少才买呢？判断不准。

知名经济学者、国家发改委特邀研究员郭凡礼都认为，改善型客户可以出手，“因为每一次市场盘整的调控期，就是一次从边缘向中心进军的机会。”

严跃进也认为，若有购房条件还是需要积极进入。只是在近期购房时，需要注意一个风险，比如说防范连环单的风险，且尤其要先考虑地段改善，然后考虑户型改善的需求。

新政出台后，由于认贷的执行，不少换房需求受到了影响。最近，有不少“连环单”业主称，自己名下的房子还没有出售，而这处房子的买家同样也陷入了要不要解约的纠结中。此外，不少完成签约但还没来得及网签的买房者，面对首付比例的提升，正在四处筹集资金。  

但冯国亮持不一样的观点，他认为上半年不是换房的好时机，相当于全款买房，换房成本较高。可以不像去年市场火爆时那样着急购入，慢慢看再做选择。

地产仍具投资价值

“资产荒，所以大家都买房，不知道还有什么投资渠道。”在36氪记者采访者中，不仅是银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

地产仍具投资价值是采访对象的主流观点。

比如严跃进表示，一些潜在的城市投资性价比开始上升。比如说沈阳、涿州、天津北辰、张家港、湖州、嘉善、汕头、佛山、增城、清远等，此类城市或区域购房政策相对宽松，即便是出台了政策，但还是允许认购一套，或者是认购一套二手房，总体上属于成长性较好的城市。

同策咨询机构研究总监张宏伟认为，在一线城市只要不是太边远区域，都可以考虑，二线城市可以选择中心区域项目，学区房，地铁房，有特定资源的如生态公园，教育资源等是优选。写字楼和商铺投资的最优选择是，在一、二线城市核心区，成熟地段成熟项目，有商业氛围、人流、实际人口居住、地铁交汇的地方。

中心城市+中心城区+中心地段，郭凡礼认为投资房产需要把握三个要点，这个也可以复制到上海、深圳，他并不建议投资股市和外汇。

防止房价泡沫和控制人口是杀手锏

  此轮调控不但堪称北京历史最严，而且是全国最严，背后是防止房价泡沫和北京市控制人口为目标的一盘大棋。

数据来源：《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》

张宏伟表示，为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，北京转移专业市场到周边城市，限行措施，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。

根据《京津冀协同发展规划纲要》的相关要求，到2020年，北京市常住人口力争控制在2300万元以内，城六区争取下降15％左右。

再看看去年北京16个区的“两会”上，各个区人口上限已纷纷发布，计划将在今年或5年内达到目标。比如：

东城区2015年人口90.5万，未来5年，该常住人口规模比2016年下降13%左右，控制在76.2万人以内。西城区2015年人口129.8万，未来5年，力争全区常住人口总量控制在110.7万人以内。朝阳区2015年人口395.5万，2017年，将全力实现年内常住人口降至374.1万人以内。海淀区2015年人口369.4万，到2020年，全区常住人口控制在312.6万人以内。 丰台区2015年人口232.4万，将确保到2020年底常驻人口控制在195.5万人以内。

 在张宏伟看来，从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为北京人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。

十二天十次调控

 十二天十调控，大家是不是有点懵了，有专家说，这一轮调控是历史上第一次彻底改变游戏规则的调控。为什么会这么说呢？到底发生了什么？我们再来梳理一下最近密集出台的楼市政策:

 3月17日  京二套房首付比提至60%，认房又认贷

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款。
点评：堵的是投资买房和改善住房，没有贷款名下无住宅的刚需买房，首付无影响，仅贷款从以前可以30年缩短到25年。刚需买房人好好珍惜“处女贷”，改善换房和投资得悠着点了。

3月18日 “过道学区房”不能作为入学资格条件

北京市教委公开回应，明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件，过道房一律不办理不动产转移登记、一律不准上户口、一律不作为入学资格，以防止恶意炒作此类学区房的现象发生和扩大。
点评：规范过道房登记重点在“单独”二字，也就是说，想要把之前依附于正规居住房屋或夹在两套及以上房屋之中的空间区分出来。

3月21日 北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折 

从即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。
点评：每个月的房贷支出妥妥的多出几百元至上千元不等，增加了购房负担。

3月22日 11家房地产中介被责令关停 

北京市有关部门对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。  
点评：此次北京重点查处发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价、违规代理“天价学区房”等违法违规行为。

3月22日 非京籍购房资格改成连续纳税60个月

北京购房资格审核中，连续5年纳税记录由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月，在本市连续缴纳个人所得税。
点评：以前5年期间每年至少一次纳税记录即可，此次新的公告发布后，对购房资格认定进一步从严，又有一大批外地买房人哭晕了。 

3月23日 异形房不予登记、不予落户、不予就近入学

不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。
点评：“三不政策”执行后，该类异形房将被彻底“封死”。

 3月24日 北京离婚一年内房贷按二套房执行 

《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(京建法〔2017〕3号文)显示，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
点评：通过假离婚来套取第二套购房资格的做法，在北京曾经是很正常的事儿。为了首套房资格突击离婚的人，白离了。

 3月25日 中小学与房地产商合作办学被限制

今年起，除京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，力争两三年内，在郊区新建10所优质小学或九年一贯制学校。
点评：随机摇号使得学区房的“一对一”入学变得不确定，这显然会动摇一部分购买力。但现在的学区房都是成片分布，在西城区、海淀区随便摇号，学校都要比在大兴、昌平好很多倍。政策依然难以根本改变学区房。

3月26日 对个人购买商办类项目进行限制

 在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录，在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
点评：从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击“商改住”，真想知道以后商住还能卖给谁，有全款买商住的本金，肯定就去买住宅了,谁还买商住啊。

3月29日  严禁中介一年内买卖同一套房屋

开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。不宣传、不炒作“学区房”概念，公司内外网屏蔽“学区房”等敏感词汇
点评：对房产中介的严格管控一条接着一条。