在中国炒完房，中国投资者又盯上了美国养老房产 | 分析师洞察
编者按：【分析师洞察】是36氪推出的栏目，每天推出彭博社分析师对行业的分析和见解。彭博分析师 Jeffrey S Langbaum 对美国老年人房产市场进行分析了。
中国公司“入侵”美国市场，与养老住宅房地产投资信托基金竞争
随着像信泰资本（Cindat Capital Management）和合众人寿这样的中国公司通过投资或收购等方式进入美国老年住宅市场，包括Welltower、Ventas和 HCP 在内的美国本土房地产投资信托基金感受到了前所未有的挑战。高层住房的价格上涨，迫使一些房地产投资信托变成了“纯卖家”，而他们的收购重点，也都放在了其他医疗保健资产类别上，比如医院和医疗办公楼等。2017 年，美国养老住宅交易量中，海外投资人占到了 52%，而从 2013 年至 2016 年期间，这一数字比例平均为 7%。
另一方面，除了相互竞争之外，外国公司也能扮演美国房地产投资信托基金资金提供方的角色。信泰资本和合众人寿就和 Welltower 联合成立了一家合资公司；泰康人寿则投资了 Conlony Northstart 公司旗下的医疗保健资产。在 2016 年，Wlltower 还和加拿大公司 CPPIB 建立了合作伙伴关系。
信泰资本追逐“婴儿潮一代”老龄化住房的美国梦
随着美国老龄化人口的不算增长，导致了养老住宅的需求也在水涨船高，也因此吸引了国际投资人进军这个过去由美国房地产投资信托基金和私人投资者“统治的竞技场”。2017 年，中国投资公司信泰资本希望投资 20 亿美元来推动这一趋势。投资人对于养老住宅有着很大的兴趣，也使得其资产价值不断上涨——对于像 Ventas、Welltower 和 HCP 这些传统养老房地产投资信托基金来说，虽然他们正在寻求扩大业务，但收购难度却越来越大。
2016 年底，信泰资本和合众人寿保险公司联手合作，以 9.3 亿美元收购了 Welltower 旗下养老地产和长期/急诊后期护理设施组合资产包，信泰资本和合众人寿拥有 75% 的资产包权益，Welltower 保留其余 25% 的权益。
另类资本源让养老住宅价格持续上涨
由于传统养老房地产投资信托基金收购养老住宅物业的难度加大，导致了这块市场出现空白，因此有其他类型的投资人开始进入来填补这一空白，即便房价走势不断增长，但这类投资人依然对养老住宅资产保持了较大兴趣。根据 Real Capital Analtyics 的数据显示，在 2016 年，美国国内机构投资人和私人投资者购买养老住宅的比例，占到了全部养老住宅成交量的三分之二。
此外，在过去的几年时间里，外国投资人一直是美国养老住宅市场投资的一小部分力量，但从 2017 年初开始，外国投资人已经变成了美国养老住宅市场中最大的投资群体。
在 2016 年美国养老住宅买家排行中，没有一家传统养老房地产投资信托基金上榜，包括非交易型养老房地产投资信托基金 NorthStar Healthcare，私募股权公司 TPG Capital，以及保险公司 Prudential Financial 旗下投资分部 PGIM Estate。此外，中国信泰资本是 2017 年美国养老房地产市场的最大买家。
信泰资本进军美国市场，Brookdale 有可能成为潜在目标吗？
如果信泰资本真的要对美国养老房产市场，并且掀起更大的市场浪潮，那么他们肯定应该关注 Brookdale Senior Living 公司。得益于激进的投资人支持，Brookdale 公司旗下房产业务已经实现了盈利，而且据报道称，他们已经和几个潜在收购对象进行了洽谈，最先是 Blackstone 集团，后来 Ventas 也加入其中。信泰资本在美国养老住宅市场的首笔投资中，就包括了 Brookdale 公司承租的 11 套房产，不过这些房产是通过与 Welltower 合作共同拥有的。
收购 Brookdale 公司，可能会使信泰资本与房东、以及包括 Welltower、Ventas 和 HCP 在内房地产合作伙伴之间的关系变得复杂。
Brookdale再次被盯上，可能会触发房地产紧销
如果 Brookdale 屈服于将房地产变现的压力，不动产投资信托和私人股本公司可能是最有兴趣的买家。卫生保健房地产投资信托基金虽然价格高，房屋高收购难度较大，但仍有大量供应商涌入市场。最大的不动产投资信托与Brookdale存在密切的关系。私人产权企业对老人住宅的投资也越来越感兴趣，11月份，Blackstone从HCP中购买了11亿美元的Brookdale租赁资产。
Jon Litt 的土地和建筑投资管理公司正在推动Brookdale的房地产投资，渴望从中获得高额的回报。 这与Sandell资产管理公司在2015年与Brookdale合作的方向是一致的。自Sandell首次参与以来，Brookdale股价下跌超过60％。
目前Brookdale的资产净值至少每股25美元，比当前股价高出100%以上。
