房企一季度销售业绩、拿地金额暴增，调控下好光景能否延续？

2017年一季度的楼市调控频密，但大型房企均创造了有史以来的季度销售新高。

4月10日，碧桂园发布第一季度业绩公告，公告显示实现销售额1506.6亿元，这一数据使其超越万科、恒大，坐上销售额排行榜冠军的位置。

而据中原地产研究中心统计数据显示，第一季度25个标杆房企销售业绩合计为8094.6亿，同比上涨89.4%。销售面积合计6266.6万平米，同比上涨了77.2%。

它们是如何实现了逆市增长？在全面调控之下，房企有什么应对？业内人士表示，未来在调控政策积极深化的背景下，房地产市场有望稳步回归理性，从不同城市看，部分热点城市供应不足且调控力度较大，成交将继续面临下行压力，而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

 得益于二三线火热销售

万科一季度的业绩公告显示，其1~3月份累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，同比去年一季度的752亿元暴增近100%。

万科同比暴增并非个案。其它已公告业绩的如碧桂园一季度销售金额同比大增251.4%，已完成了全年4000亿业绩目标的36%，合同销售建筑面积约1664万平方米，同比大增195.56%；恒大累计合约销售金额约1069.3亿元，完成全年4500亿销售目标的24.4%，同比增长近50%；融创一季度实现合约销售金额455.0亿元，同比增长81%；龙湖地产这一数据为430.2亿元，同比增长218％。新城、鲁能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。

在调控频密的一季度，是什么让房企的销售不降反增？中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全国数据看，一季度大部分房企的销售业绩明显上涨的主要原因是2016年全年销售火爆预留结转的销售业绩。此外，虽然一、二线城市调控政策严格，但部分二、三线城市在春节后销售依然火热。

中国指数研究院数据显示，目前碧桂园已经进驻全国182个城市，有340个在售项目，其项目主要布局在三四线；恒大进驻173个城市，在售项目达到343个，从销售的结构来看,海南海花岛、石家庄恒大御景半岛、兰州恒大帝景等大盘项目对恒大一季度的销售业绩贡献较大。

万科进驻64个城市在售项目289个。热点城市杭州、上海、宁波、深圳、东莞、佛山等热点城市占到了一季度销售业绩较大的比重。另外，3月万科北京区域销售火爆，北京万科天地、五矿万科如园、五和万科长阳天地等项目入市,单月超过100亿元销售额。

三巨头中,万科的销售均价最高。据同策咨询数据显示,今年一月份,万科以1.44万元/平方米的销售均价位列榜首,碧桂园微涨至1.08万元/平方米,恒大则稍有下降,变成9607元/平方米。

积极补仓 二线仍是拿地核心区

   房地产市场的热度不减，房企拿地的热情就不减。中国指数研究院的统计数据显示，一季度恒大、碧桂园、保利、龙湖等十大房企拿地总价高达2246亿元，同比大幅增长83.3%。

其中，销售额最高的碧桂园，获取土地的数量、总额也是第一，分别为69宗和411亿元 ，该企业前三月在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金额也均超过平均金额225亿元，紧随其后；招商蛇口前三月在广州、南京、合肥等城市加大投资力度，楼面均价近2万元/平方米，相对处于高位。

 中指院方面认为，2016年，在热点城市楼市量价齐升趋势的带动下，房企取得较好的去化效果。步入2017，企业补仓积极，拿地热情依旧高涨。前三月，土地市场供应处于低位，房企的城市投资趋势高度趋同，促使重点城市土地价格高涨，10家企业土地成交规划面积同比增加39.7%。

从全国市场看，中原地产研究中心统计数据显示，截至4月10日，2017年以来全国50大热点城市合计出让土地金额为6792.9亿元，比2016年同期的4339.8亿上涨了56.5%，   

从企业布局战略来看，一线、热点二线城市仍为重点。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津、成都等12个城市土地收入已经超过200亿元。其中武汉以513.1亿元领衔全国，合肥超过400亿元，同比涨幅明显。在规划建筑面积方面，武汉、郑州、徐州等热点二线城市土地成交面积排名靠前。

今年一季度苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）共出让14宗，成交面积63.22万平方米，成交金额178.77亿元。土地出让面积同比增加182.73%，成交金额同比增长1101%。

 做好准备迎接市场调整

据统计,一季度累计共有32个城市出台调控政策。经历了一季度的狂欢之后，开发商们对未来的判断也趋于谨慎。在3月底的业绩会上，融创中国董事长孙宏斌直言，他对接下来的市场非常悲观。

而万科总裁郁亮则预计，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。

换而言之，房价暴涨的可能性在减小，房价下跌的风险相比在增加。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

监管层已经对房地产企业的拿地资金开始从严监管，禁止企业用非自有资金拿地。同时，房企的再融资渠道也呈现收紧态势，一季度房企国内发债总规模出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，这意味着2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将到偿还期限。如果企业无力偿还，则面临资金压力。

张宏伟进一步指出，如此一来，对于房企来讲无非两个解决方法：“一是借新还旧，但发债成本已推高，私募收紧，非自有资金已经不能用于拿地环节。毫无疑问，资本市场环境已经收紧，到了下半年，房企通过借新还旧的能力会进一步降低。”

“遵循经济规律，下半年将迎来市场最低谷，企业应当未雨绸缪，上半年提早跑量，减轻下半年销售压力。”他认为，投资策略上，不要放弃优质三四线城市机会，东部三四线城市仍有机会，政策执行力度较弱；部分中西部三四线城市也值得关注。