房子是用来住的，未来住宅如何定义产品品质

“黄金时代，中国的房地产行业粗糙到挖一个坑就能卖钱的地步，没有人在乎质量，买下来就能赚钱。”万科王石在去年年底的第七届财经峰会上如是说道。

随着人们对居住品质追求的不断提高，住宅已经不仅仅是一栋能够遮风挡雨的房子，更是一种生活品质的象征。如今，越来越多的品质住宅出现在市场上，以智能化家居、豪华装修、优质服务，带给居住者更舒适的生活体验。

同时，中国目前的住宅似乎又走进了另一个误区，面积越大越体面，装修越豪华越有档次。其实，在国外，品质住宅有着相当全面的衡量标准，大和豪华从来不是好房子的标签。住宅要以人为本，真正将人的居住需求放在首位。

从36氪《未来住宅价值》的网络调查结果可以看到，对产品层面的关注，人性化设计占据21%，其次是安全和私密性。

《未来住宅价值》网络调查结果

北京市房协秘书长陈志认为，住宅的本质是求本，本就是居住，要最大化的满足居住的各种需要，最基础的是建筑的安全性和耐久性。“一个产品用不了十年就开始破旧，需要大量资金维修，产品质量能保证30年和100年是不一样的。”陈志还认为，考虑到适老性的舒适，细节的设计特别重要，如楼梯的宽度，电梯能不能放下急救时的担架，这就需要异形梯，从居住的要求看，这些细节需求都要考虑到。

高通市场部资深经理马威就特别看重住宅产品的人性化设计细节，比如更合理的储物空间，要有阳台，室内设计上应考虑国外国内生活习惯的融合等。

在户型设计上，目前市场上的很多高端住宅，户型设计虽然气派奢华，但是如绣花枕头，居住起来不方便。西方现代主义讲究“形式服务于功能”，未来住宅设计也应该遵循这一原理，不过分强调装修的奢华，将住宅的功能性摆在首位。

日本的高端公寓，收纳空间不一定庞大，但仅鞋子的收纳都细分为男鞋、女鞋、长靴等不同的分区。我国的很多住宅虽然设计很大的衣帽间，但仍然杂乱无章。这些细节上的设计远比摆一个高档家具更能提供生活上的便利。

从关注居住本身的人性出发，北京万科去年推出了“用性能致敬家庭”的目标，即研究住宅性能，满足家庭居住使用需求、实用的好用的、住得舒适的住宅。宋卫平撤销了蓝城的销售部，改为综合服务部。他的理由是：住得舒服的房子，谁不要？绿城和蓝城，未来将弱化销售环节，把产品和服务作为主攻方向。北京金茂府项目则按照生活习惯不同，以起居分区的形式进行分隔，减少干扰，同时增加公共区域的交往空间，通过空间的开放性，为家人制造2小时的欢聚时刻，缩短家人的距离。

看不见的更能体现品质   

还有专家表示，比起华丽的外立面，看不见、摸不着的工程质量更是体现房屋品质的重要指标。管线的分布是否合理，材料是否耐用环保，混凝土的强度是否够高，这些细节看似不起眼，却与居住的舒适度密不可分。

比如北京的红玺台花大价钱用轻钢龙骨打造的隔音墙，肉眼看不到效果，但居住时却保证了室内的温暖和良好的隔音效果。而日本很多高端住宅从外观上与普通住宅毫无区别，但抗震级别和各种材料都优质得多。

而在园区规划上，也应该避免千篇一律的复制，比如有的楼盘就打破传统模式，从每一个个体出发，先设计每一个房间，然后才延伸到整栋楼和整个园区。这样的设计以客群的需求为出发点，是房子屈从于人，而不是住进去之后迁就房子，更能体现出定制的感受。

打好基础的同时，还要注重环保性，低碳居住已经成为了社会上共同的诉求，而未来住宅，在这个方面应该做到更好。对建筑材料的使用以及室内空气质量是否达标都应该有高标准。

 观点：

顾云昌 住建部住房政策专家委员会副主任

未来住宅需要从整个社区来考虑，交通便利，配套齐全，品质优良的住区，还要具备精细化、差异化、绿色化、智能化、服务化这五化，主要是规划设计、功能布局，产品要具备工匠精神，哪个空间配置合理，使用便利。现在是小众产品时代，人们的购买能力，文化素养，兴趣爱好等都不一样，产品针对不同人群的爱好，注重差异化开发。

绿色环保的概念一是节能环保，二是舒适，节能环保的目的是住得更舒服，服务化指物业服务、社区服务。在大数据和互联网时代，充分把智能科技应用在住宅产品上，如安保，购物、机器人，WIFI等。

陈志  北京市房协秘书长    

住宅的本质是求本，人在房子里生活的承载区，有居住才会有在空间内的精神建设，社交，实现个人目标，如养老，相夫教子。

区域规划、产品质量，生活服务打造，环境，技术使用，空间布局合理性，物业服务人性化，都可以是未来住宅评判的纬度。但所有的房屋都有差异化，不会像工业产品一样批量化，每一个项目都有差异，任何产品的存在都有其特殊的历史条件和客观范畴,很难定义房子的好坏，只是80和85分的区别。

另外，产品定位很重要，需求和居住者的生活有关，他决定房屋需要的技术、服务等。

刘肖    万科北京总经理

 房子是用来住的，那自然是关于“住”的投入是对生活真正有意义的。“用性能致敬家庭”是北京万科去年提出的一个目标——我们要做更好的未来价值住宅，离不开研发对住宅性能的持续研究。满足家庭居住使用需求、实用得好用的、住的舒服舒适的住宅，不管在过去还是未来，都是有价值的好房子。

建筑不只是物质的，更是精神上的庇护所。当住宅能响应居住者想要珍视的情感需求时，那这就是理想的家，也就是有价值的住宅。从这个角度出发，我们应该投入更多去打造一个适合家人与亲友共同创造、分享回忆的住宅，一个社区睦邻友好、能够产生让人珍视回忆的住宅。

杨晓东 中国建筑设计集团总院院总建筑师助理 副主任建筑师 

我们正经历着第四次工业革命，判断住宅价值核心的仍是家内空间的私密性和空间的交流性，这是高于时间维度的。邻里和我们关系很大，仅就大城市集合住宅来说，隔壁上下楼是最近的邻里，我们首要重视私密性；同一个小区的是社区邻里，则兼顾交流性和分工协作。

现在的住宅提到的学区、绿色、配套等，并非住宅本身的属性，而是政策和开发销售的附加，这些影响了住房的价钱而非价值。大城市住房因为这些附加，房价奇高而吓走了一大批有才学的年轻人；农村本失去了完整的社会循环，又因为外来文化的冲击，让农村自建房的现状进退不能。面向未来的价值，不应该是金字塔尖的一小撮人振臂倡导和享受，更应该让年轻人和广袤乡土有未来。

王昕 必革家创始人

用户体验是未来的核心话题，产品第一是满足功能的需求，第二是对美的需求，设计一定会改变人的生活方式。比如必革家对空间的变革，大空间也需要改变，我们并不主张用一成不变的空间面对生活，因为生活是流动的，家庭结构都在发生变化，对空间的需求也一定会发生改变。

绿色环保讲究的是健康和安全，特别是空气净化，PM2.5的检测，去甲醛。住宅的科技应用首先要方便，目前的科技还只能说是机械自动化。

万侨  软银中国资本投后管理部投资经理

十年后依然会关注房屋所处小区环境,房型结构,层高,朝向以及房屋开发商,目前来看比较重要的,未来也许不重要,比如小区所处地理位置,是否学区房,房屋是否砖混机结构等。