租金较周边高一至二成，部分长租公寓仍“一房难求”

编者按：本文来自每日经济新闻，每经实习记者 程成 董青枝 舒曼曼，每经编辑 曾健辉，36氪经授权发布。

新存量时代的到来、政策鼓励加上市场需求巨大，一时间，“风口”、“春天”等字眼充斥长租公寓市场。目前，市场上长租公寓参与者主要有四类：开发商类、中介类、酒店类和互联网创业公司类。他们正全力跑马圈地，力争率先形成规模以占先机。

不过，许多在一线城市工作的人们发现，即使是租售并举、重租轻售，他们很可能还是住不起现在的长寓。那么，各一线城市的长租公寓当前的价格水平怎样？究竟应该定价多少，才能最大程度地平衡租房者的收入与租房能力？

近两年，作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平？如何定价？带着这些问题，《每日经济新闻》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现，部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高，但依然保持着较高的出租率。

租金普遍高于周边个人房源

易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。

与国际部分城市租金相比，北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示，美国房屋租赁网站统计显示，纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%，澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。

那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？

《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓，对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研，以还原长租公寓的真实租金水平。

以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例，其租金在5688~6788元/月，而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。

对于公寓租金如何定价，乐乎青年社区创始人罗意坦言，公寓租金定价最大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。

万科泊寓相关负责人也曾表示，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例，其周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现，泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费，其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。

在上海，记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。

以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例，该店房型主要为12~31平方米的一居室，最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近，面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓，租金为3860元/月，其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月，周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。

在深圳，长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言，目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高，但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。

综合多地调研情况来看，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，工资水平在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。

易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者：“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。

房租偏高仍现“一房难求”

尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高，但品牌长租公寓的出租率却很高，甚至出现一房难求的情况。

记者在调研时发现，北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房，建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现，而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。

在上海，万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里，而且距离最近的地铁站超过3公里，但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动，泊寓超过700个的租户中，仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样，目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间，而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。

深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说，深圳运营门店17家，筹备开业门店10家，房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上，目前就横岗店和万众城店还有少量空房。

吴丹也表示，18Plus公寓目前共约1350间房，出租率达90%，而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的；桥头店就是在南山上班的青年为主；天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。

之所以出现“一房难求”状态，《每日经济新闻》记者也从租户严先生那里找到了答案。

“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家，说起自己的租住经历，严先生很是无奈，“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”

严先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，有的还有厨房和健身房，租金虽然高，但能免去许多烦恼，为什么不选长租公寓呢。”

在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言，长租公寓的价格虽然比市场要高，但是综合对比环境和服务，这个溢价可以接受。

找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

加大租赁住房供应能否降房租？

值得注意的是，近两个月以来，全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场，尤其是8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源，又有利于加大租赁住房供应，对稳定房屋租金和房价具有积极意义。

“不管是租购同权，还是租房落户，这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者：“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”

长江证券在此前的一份研报中预测，2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套，租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。

从供地来看，上海近期先后推出十余幅租赁住房用地，并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套，占新增住房总量的比例超过40%；深圳近日也提出在“十三五”期间，拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。

链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受《每日经济新闻》记者专访时表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。

赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分，长期来看，对平抑租金，引导租金和房价回归理性具有重要作用。

附：

定价成长租公寓盈利“加分项” ，营运商：选址尤为重要

每经记者 魏琼 吴若凡 每经实习编辑 梁秋月

“目前处于试验和探索阶段，集团对长租公寓的盈利和回报要求没那么高，考核相对宽松。”一位长租公寓业内人士如是说到。记者注意到，从万科率先进入长租公寓领域到碧桂园成立长租公寓事业部试水，对于盈利，短期内开发商似乎没有那么期待。

谈及长租公寓，业内的反应较为一致，困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾，什么定价原则能平衡两者的关系？

以中高端客户为主

《每日经济新闻》记者选择较早介入长租公寓的品牌运营商窝趣、泊寓以及后起之秀碧桂园对比发现，瞄准中高端客群才是目前市场环境下长租公寓盈利突围的关键。

长租公寓运营商窝趣瞄准中端收入人群，其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。以广州为例，白领公寓定价每月为3000~4000元左右，服务式公寓每月租金大约为5000~6000元，每间房可住1~2人。

同样，作为长租公寓的后起之秀，碧桂园开始涉足长租公寓领域，在深圳的首批试点项目也将目光瞄准支付能力较好的中等收入客户。

提及目前长租公寓价格高，市场租金承受力不足的问题。碧桂园深圳区域长租公寓事业部运营总监张仁勋接受《每日经济新闻》记者采访时指出，长租公寓前期推出新产品，不希望租金从低往高走，这是基本判断。城市的中低收入人群的住房问题，国家层面已经考虑很多，推出廉租房等产品确保中低收入人群的权益。

碧桂园以中端产品试水，不代表以后不做低端和高端产品，不同阶段策略不同。解决中低收入人群租房问题，应以政府为主导，开发商配合的形式。

盈利关键词

长租公寓迎来各项政策利好，参与长租公寓的市场主体阵容不断扩围，包括开发商、中介、酒店和互联网创业公司等不同的主体涉足长租公寓领域跑马圈地，分食长租公寓的万亿大蛋糕。

对于习惯挣快钱的开发商而言，长租公寓并不算是高性价比的生意。据了解，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年，而项目的租赁周期一般为5年、10年不等，较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。

前期大量投入，面临盈利周期长、租售比低和租客租金承受能力较低的矛盾，长租公寓该如何突围，经过三年多探索，具备什么特质的产品盈利能力优于行业？

通过对三家长租公寓项目采访，《每日经济新闻》记者总结出三个盈利关键词，交通、配套以及品牌溢价能力。

窝趣创始人刘辉接受《每日经济新闻》记者采访时总结指出，距离交通节点近的项目获得更高投资回报率，位置优质的项目溢价空间大。

以窝趣在广州首个门店天平架项目为例，全年出租率约为98%，指标变化较快，去年租金上涨12%，并且实现连续两年上涨。

谈及原因，刘辉认为是交通通达度高，项目能够吸引广州核心商圈的客户，同时近几年门店环境得到很大的改善，加上窝趣提供增值服务，客户愿意为此支付较高的租金。

经营状况良好，刘辉测算，该门店的盈利周期将缩短至2.68年，低于行业平均水平。

刘辉告诉《每日经济新闻》记者，都说行业不挣钱，其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱，那为何大家要做亏本的买卖，基本上每个长租公寓项目的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）都能为正。

在项目获取的过程中，窝趣都会做测算，如果租期在10年，测算要求在4年实现盈利。

张仁勋告诉《每日经济新闻》记者，根据行业大势判断，未来的租金是上涨，租售比将回归到合理水平。以深圳为例，地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大，根据碧桂园对地铁物业的测算，综合平均水平，目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%~5%之间。

在刘辉看来，长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中，租金年均上涨幅度为3%，但实际涨幅高于该水平。

看好未来租金上涨的大势，增值服务和配套设施逐步完善，未来长租公寓有望获得更多的定价主动权，借鉴高科技成功和运用互联网思维，提高单店坪效，长租公寓的盈利水平将得到提升，盈利周期较长的矛盾将得到缓解。

影响定价的因素

在影响定价的因素中，选址尤为重要。

以品牌公寓服务商魔方公寓为例，其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍，选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。

而在城市内部的选址，魔方公寓负责人告诉记者，这项要求更严格，基本上会选择城市中租房人群居多，周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区，因为整体而言，民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低，对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”

选址区域锁定后，对细节市场的尽调则是盈利中的关键。

据了解，由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格，特别是租房价格情况，所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等，对于长租公寓的定价很重要。

“一般而言，长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者，长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价，通常比周边一室房源租金贵10~20%，比两室房源租金便宜20%左右。

此外，市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD，具备良好的配套设施和商业氛围，都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布，比如具体了解高级白领多还是金融人群多，抑或IT人才多，来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求，从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。

定价被视为长租公寓效益的“加分项”，而在项目的盈利模型中，成本因素则从前端对定价产生影响。

“我的定位就是对标租赁住宅市场，每个项目都要进行调研，然后取值，如果做不到盈利就不会去做。”

据长租公寓行业人士透露，项目拿房成本在行业内不算高，占项目总租金收入的40%~70%，但加上装修摊销15%，营运成本10%，税费6%，还有工商、消防等各类费用，虽然它们的占比在行业内来说都不算高，但加起来也非常影响利润。

上述长租公寓人士指出，低成本的房源获取更多是机会型的，越往后套利机会越小，并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此，这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。