品牌长租公寓难以寡头垄断？「微舍公寓」通过“集散式拿房”模式进入市场

房子对于中国人来说，已经渐渐从买卖投资品渐渐变成了出租投资品。同时随着租金与月供的剪刀差越来越大，越来越多的人也选择不买房，只租房的生活方式。

成立于2015年的租房公寓品牌微舍公寓从上海市场切入，用集散式的房源开发战略，以小区为单位，成批量的与小业主直接签订6-10年的租赁合同，经过统一装修后进行出租。

微舍公寓联合创始人庄雅杏告诉36氪，在2014年之前，中国的租房市场一直都处于粗放增长的状态，由于缺乏管制，大多数房源都是个人二房东将房子改造后成N间以后再转手出租，导致许多小区整体变成群租房的现象比较严重。随着这几年各区政府开始进行租房统一管制，规定所有租房的房间改造最多以“N+1”的方式进行房间增加，并且联合品牌公寓，在各个小区开始使用“准入制”模式来抵挡二房东的进入，使品牌租房公寓得到了生存的空间。

近两年的一波资本风口也投资了许多租房公寓，比如青客公寓、湾流公寓、魔方公寓等品牌，房产行业中比较大的企业如链家，也孵化了自己的公寓品牌自如。这些租房公寓的主流做法是拿到融资后开发自己的公寓内部管理系统，并通过中介和直营等方式大量获取房源，然后进行统一装修，再进行出租。

庄雅杏表示，和主流的租房品牌不同的是，微舍公寓主要是通过和上海地区政府以及开发商合作，以小区为单位，拿到物业的准入权后，在小区铺设许多广告，告知小区业主微舍公寓在收公寓的信息，并制造出微舍是该小区“唯一指定代理经租机构”的暗示来获得集中房源。

目前微舍公寓的租房、看房、预约等服务则是通过微信公众号来提供。

通过这个方法，目前微舍公寓已经拿到了超过2000间房源。和房东签订的合约一般是5-10年期，租客一般签约的是半年到一年期的合同。微舍公寓目前主要通过房租差价来盈利。中国产业研究院数据显示，2017年全国租房市场整体成交量应该会继续增长，租金涨幅有望达到5%以上。庄雅杏称，终端租金涨幅每超过5%，微舍的净利润将增长25%，目前微舍与租客签订的合同中也会规定，租客租客合同到期后，续约价格不能低于之前房租的105%。

目前微舍公寓的租客群体大部分是90后的白领，以合租方式居多，平台上的客单价平均是2300元左右，平均房间面积在20-30平米，出租率在96%左右。EBITDA（税息折旧及摊销前利润）超过了1000万元。

庄雅杏告诉36氪，目前包括微舍公寓在内的租房公寓模式都比较重，其中一项重资产的表现就在住房装修方面，平均一套房子需要5万元左右的装修投入。

之后微舍公寓希望将模式做轻，因此微舍公寓目前和建行合作向业主推出了住房装修贷，以后会通过增加业主租房价格的方式鼓励业主按照微舍的产品方案和标准、使用微舍指定的装修公司及装修贷款，进行标准化装修。目前正在寻找助贷机构。

中国产业研究院数据显示：2016年全国租赁市场整体收入1.1万亿元，而目前中国的租房比例为26%。国内品牌长租公寓市场占有率低于10%，而在租房品牌化较成熟的日本、美国、欧洲等国家，品牌长租公寓的市场占有率则平均达到了60%。和房地产行业相似的是，由于渠道多且散，进入门槛低等因素，行业很难被一到两个龙头企业寡头垄断，同时市场也可以容纳下多家较大企业，因此长租公寓市场未来可能会出现不止一家类似于自如规模的企业。

面对来自青客公寓、湾流公寓、魔方公寓和自如等租房公寓的竞争，庄雅杏认为微舍公寓的核心竞争力表现为：

• 团队：微舍公寓创始人朱成通本身在房屋租赁行业拥有超过10年的从业经验，在租房领域有一定资源和经验的积累，微舍公寓在未进行融资的情况下铺了2000间公寓的业绩可以从一个维度证明其团队的执行能力。

• 模式：其通过集散式拿房源的模式本身不用太烧钱，并且微舍公寓已经与上海各地方政府和物业有过合作经验，之后在其他城市扩张时，拿房效率会有一些优势，并且在与政府和物业合作上会有一些先发优势。

目前微舍公寓团队有40人左右，员工主要负责相应片区的运营、销售、管家工作。目前一个管家负责150个租客左右，同时也需要负责销售业务。

微舍公寓正在寻求第一轮2000万元的融资，愿意出让15%-20%的股权，资金主要将用于新开发房源的装修改造和信息化平台的研发。