只占5%的精装别墅市场，豪华、精装、独栋别墅该怎么做？

文／曾慧娟

自2003年到2012年，国家出台了一系列的“叫停别墅用地政策”，由此造成了10年间，北京土地供应大幅放缓，别墅土地几近断供。但市场对别墅需求只增不减。据北京市住建委网站数据显示，2016年北京别墅共实现成交8055套，成交面积241.43万平方米，同比2015年分别大涨119%和116%，刷新了历史记录。今年1-7月，在供应减少与调控的背景下，北京的别墅成交仍达到了3448套。

别墅供应不断减少而需求不减，使得别墅产品越来越稀缺，特别是独栋别墅、容积率不到1的别墅产品的存货量，更是一双手就数得过来的数字。

日前，北京庄园项目举办了发布会，其打造的233栋容积率0.6的独栋别墅产品，将设计成精装修交付，这在别墅精装交付比例只有5%的的北京市场，稀缺性不言而喻。

该项目隶属于运通集团，据该集团总裁李竑介绍，北京庄园定位住过别墅的人，在产品打造上追求拎包入住，最年轻的精装材料品牌也有100岁。其中，用于装饰外墙的德国米黄，是从阿尔卑斯山脉开采，至今有5亿年；用于室内装饰的鱼肚白，是从意大利进口的，每月限量开采500平方米，北京庄园已买断其一年的产量；铺装庄园道路的小料石，来自意大利，与米兰大教堂门前广场同矿开采；还有作为别墅的室内石柱的锡耶纳金，则是梵蒂冈大教堂建筑用材，整颗开采下来。每件厨房电器，乃至炉灶、刀具，都是按照米其林主厨的标准来配置，还有ECOWATER全屋水净化系统，Honeywell 中央除尘系统等等。

一般而言，精装房能提高市场的溢价能力，一些地理位置较好的大平层豪宅常常选择这一模式。比如在北京，哪怕一路之隔，一套精装豪宅的单价10万元/平米，而二手房不到5万元/平米。

但恰恰相反，在欧美国家，别墅精装交付的比例是100%，北京别墅市场的精装修交付比例只有5%，业内人士认为，别墅业主个性化较强，别墅的室内装修相对于刚需性质的商品房，更具有设计性和独特性。开发商如果擅作主张，豪华精装交付，很可能吃力不讨好，因此，敢将别墅做成精装卖的可谓凤毛麟角，目前市场在售的也只有鸿坤林语墅、御汤山、观承等非常少数项目。

但其实这又是一个非常刚需的市场。如果自己装修别墅，所耗费的时间、精力、财务成本都是非常大的。有业内人士粗略计算，选择毛坯别墅自己装修，意味着要耗时至少一年，选28种装修基础辅材，35项基础工程，8种主材，52件家具配饰，至少要去到80多家店铺和将近100人讨价还价，购买近200个商品。

而另一方面，毛坯别墅从装修到入住的周期，普遍需要4年左右。错位的装修进程，往往使社区变身为一个大工地，面临噪音、粉尘污染的问题，居住的安全性，私密性也大打折扣。

因此，对大部分开发商而言，别墅精装是一柄无比锋利的双刃剑，它的好与坏，一切须等待业主住进去之后，才可以盖棺定论。

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