“你们总问我最近是不是换房好时机……”
文/曾慧娟
几天之前，陈媛媛收到了链家经纪人发来的一条房源信息：“长椿街48平米的一居，业主报价450万元出售。”她觉得现在楼市平稳，打算等几天再去看，“算下来均价不到10万元／平米，单价不错，想着算一算家里的钱能有多少付首付，等两天去看看。没想到两天后，中介说已经卖出去了”随后她得知，经纪人群发了那条房源短信后，马上就有4、5个人看房，3天之内就卖出去了。
北京的楼市又火了吗？
36氪作者在第一时间走访了北京东城区崇文门、昌平回龙观、朝阳望京、通州、丰台、燕郊，探寻市场的种种迹象。
西城区房价跌幅最大
317新政后，北京楼市成交量一度下滑，成交价格也出现下跌，但9月份，链家研究院和伟业我爱我家市场研究院的数据都显示，北京二手房住宅成交曾上扬。北京链家的统计数据显示该月成交量环比增加19.9%，伟业我爱我家市场研究院统计，该月网签总量为8876套，环比上涨了15%。
但链家分析师告诉小七，本质上是8月份成交量下滑的比较多，虽然9月份环比增加了，但实际上属于止跌，不是市场活跃了。10月以来，成交量增长乏力。
“房主的心里预期虽然是越高越好，但实际交易的时候，一般都能谈”，链家地产回龙观店的经纪人张超每次给客户发房源信息的时候，都会加上一句“价格可议”。
流星花园三区一套约115平米的三居室，在新政出台前2月份成交价655万元，9月份成交价在589万元，122平米的三居室，3月初最高成交价在715万元，9月份成交的最高价在685万元，“平均降价在4000元／平米”，张超说。
在丰台某中介门店工作的笑笑每天微信运动的步数在15000步左右，看房的客户不少，但真正买卖房的客户不多。“有个业主3月份报盘价405万元，当时市场成交价在370到380万元，没有出手卖，最后8月份347万元成交，怡锦园3月份成交单价最高到7万元，现在很多房子单价报价都不到6万元，甚至有的房子单价报价5.2万元、5.3万元都有”。
业主报价低了，但客户也更挑剔了。刚跟着笑笑看房的一对小夫妻，要求首付控制在120万，要两居室，还要离地铁近出行方便、户型好。“算上今天看的这套，这个月已经带他们看4套了，几乎每周都看，但丰台最便宜的小两居公积金贷款首付起码150~200万，如果再要求位置的话，确实很难有合适的。”
东北方向的望京，南湖中园、南湖东园、世安家园、花家地一带的房子，因为房龄较老，报价一般在7万元/平米以下，实际成交价在6-6.5万元/平米，这个价格比一年之前下降了5000元/平米左右。
通州某链家门店的经纪人表示，目前房价依然在下降，但是降幅没有调控之初那么大，四、五月份每套降幅能到三五十万元，现在每月的下调幅度在5-10万元，下调幅度大概保持在5%。
曾经火热的燕郊，现在更是传出有人要断供的消息。燕郊某小区的业主对36氪表示，原来总价300万元的房子，付了60万元首付，还差银行240万元。但目前在二手房交易平台上，类似房源还不足240万元/套，更别说往后那么多年要给银行的利息。
链家研究院数据显示，截止9月末，西城区均价累计跌幅最大，跌幅达14.8%。“2016年西城区有61.4%的房源房龄在20年以上，老房子在市场下行时保值性较差，再加上本轮调控对于所谓“学区房”的规范，导致西城区均价累计跌幅最大。”链家研究院表示。
另外，中心城六区与通州区二手房均价，累计跌幅居13区中前7位，外围城区的跌幅则相对较小。“对于这一现象，原因是多方面的，对于所谓’学区房’的调控是本轮调控的一个重点，而教育资源多集中在中心城区，故房价受调控影响较大；其次，楼龄小的物业相对更抗跌，总体来说，外围城区物业的楼龄相对更小，所以外围城区房价更抗跌；外围城区成交量较少，结构性因素也是一部分原因。”链家研究院表示。
低于市场价的房源受关注，高价房无人问津
不过开篇陈媛媛的遭遇也并非个案。晚上6点，崇文门门店的经纪人小李刚带客户看完房回到店里，这已经是他今天带看的第四组客户。“周六、周日两天就能有30多组带看量，仅10月21日这一天，崇文门区域就成交了4套，近一个月有小20套房源成交。”小李说。
“培训也没有之前多了。”小李说，“大家都认为已经到洼点了，看好北京城内后市的发展。”小李表示，现在房价因预期过于旺盛带来的水分已经去掉得差不多了，原来卖到11万元/平米的回迁房，现在只需要9万元+/平米，最近价格波动非常小。
“现在的市场很明显，少数降价幅度大的房源，成交会比较快”。张超举了一个例子，龙跃苑二区的一套房子，房主是做工程建设的，因为急于还工程款，房子挂出来4天就成交了，价格从450万元降到400万元，比市场价低40万元左右——很快成交了。
小七走访的通州、望京、燕郊、丰台等区域的经纪人也表示，整体买房需求肯定是有的，主要看能不能达到客户的信息预期。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，政策的稳定，市场预期的明朗，尤其是近期二手房市场议价空间的增大，房价的回落，使得部分首次置业和置业升级的刚性购房需求开始理性回归，7月中下旬开始，我爱我家官网的房源查询浏览量、门店和呼叫中心的咨询登记量都在持续缓慢增加。
80平米以下的中小户型房源最受购房人青睐。与8月份相比，9月份各面积段房源的网签量，除了140平米以上的大户型房源交易量出现1.8%的回落外，其他各面积段的房源网签量均有所回升，尤其是60~80平米的房源交易量环比涨幅最大，涨幅为25.2%，其次为60平米以下和80~100平米房源环比涨幅分别为18.4%和18.5%。
诸葛找房提供的数据也可以看到，总价在500万元以下的价格段房源，用户浏览占比最高，占45.1%，1500万以上高端房的浏览量仅占 6.4%。浏览面积区间有42%的用户停留在60-90平米，140平米以上高端住宅搜索量仅为12%。这个数据与之前市场火热时改善型需求为主的特征并不相符。
张超回忆，今年2、3月份市场火热时，有一套房源出来，有时候都没有和客户议价的时间，那么多经纪人抢客户抢房源，还没等议价房子就已经被签了，所以那时候也不一定收入就高，“抢不过别人”，现在业主可以慢慢选房看房。
燕郊：房价大跌，置换需求旺盛
不久前，一则关于燕郊由业主准备弃房断供的消息被广大网友转发得沸沸扬扬。
“原来房子2.7万元/平米好多人抢，现在报价1.8万元/平米，无人问津。”在燕郊有房的北京小伙儿对36氪表示，如果房子再跌他也会弃房断供。
他的逻辑是，原来总价300万的房子，付了60万首付，还差银行240万。但目前在二手房交易平台上，类似房源还不足240万元/套。“更别说往后那么多年要给银行的利息。”他表示。
燕郊福成四期某门店的经纪人对36氪表示，确实有部分此前在高点买房的人连首付都赔进去了，原来300万一套的房子，现在大多标价只有200万。
“最近打电话来咨询的人特别多，毕竟降了那么多，现在被很多人认为是入手燕郊房产的好时机。”该经纪人同时表示，因为燕郊限购的政策，没有燕郊户口的人无法购房，这把大量的北京人以及燕郊的外地客挡在门外。
“燕郊目前最大的需求在于置换，这几乎带起了全部的成交量。”另有首尔甜城附近某门店的经纪人对36氪表示，现在几乎每天都能有成交。三居是置换人群的首选，也是目前单价最高的户型。
晚上9点，天已经黑了，燕郊的链家门店还是灯火通明。虽然因为整体交易量大不如前，有些经纪人进行了调岗，去海南、秦皇岛等外地门店服务。但因为还有稳定的需求在，门店还在有序的经营着。
现在是买房的好时机吗？
68.5天，这是链家研究院提供的9月份客户成交周期，自3月份调控后，二手房客户成交周期累计延长28.5天，买卖双方的成交周期均达到了2017年以来的峰值，一方面，随着调控的持续深入，购房者更加理性，买房决策周期拉长；另一方面，趋紧的信贷环境下批贷时间延长，换房为主的市场中成交节奏明显放缓。
需求端的乏力使市场供需矛盾趋于缓和。9月新增客房比继续下降至3.25，远低于3月的5.27。链家研究院认为，供需矛盾趋缓，主要是由于前期政策对于需求端的抑制更为严重，当前处于政策效果稳定期，新增房源及客源均有低位企稳并微弱上扬之势，二手房供应端的增速略快于需求端。
诸葛找房的数据显示，热门浏览商圈TOP5分别为天通苑、酒仙桥、双井、北七家、高碑店，热门浏览小区前5位是阳光上东、梵谷水郡、海晟名苑、天通苑北一区、荣丰2008。
胡景晖认为，因为银行首付、贷款利率的提高，如果有支付能力的客户，现在是买房的好时机，可以根据自身需求，综合考虑交通、教育、医疗等周边环境，选择合适的房源。整体看，在“北京向南”以及通州建设北京副中心的利好政策下，北京的东边、南边的房子应该更有潜力。
（房涛、李颐晖、王鹤、王莉对此文亦有贡献）
