向钱看：风口很多，房地产才是不灭的那一个

文| 李颐晖，如有更多地产爆料或寻求报道，欢迎添加作者个人微信 lyhui1011,请务必注明公司、职位、事由。

2018年的第一个工作日，地产股全线飘红，背后是亮眼的业绩支撑。

根据克而瑞最新发布的数据显示，有136家房企业绩突破百亿，其中17家跻身千亿俱乐部，在这17家房企中有8家同比增幅超50%。

龙头易主，规模竞争愈演愈烈，千亿成“普遍标准”；中国金茂、蓝光发展、金科等中型企业加速赶超，竞争最为胶着，构成未来几年突破千亿的后备军团。在“因城施政”的大背景下，三四线城市价值凸显，房企多在此大力布局；招拍挂渐成“小众市场”，收购、并购抢占资源成房企弯道超车之路。

多数房企超额完成全年目标

规模是房企发展的第一要务。今年，就有多个房企提出了“千亿”或者是更高的战略目标。

根据克而瑞提供的数据显示，截至2017年末，三家龙头房企今年销售额均突破5000亿，其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿，同比增长78%，完成上调后5000亿元目标的110%；没给自己设定业绩目标的万科实现销售金额5239亿元，位列第二；恒大以5132亿元的业绩完成全年4500亿元销售目标的114%，位列第三。

36氪根据克而瑞数据及房企年报制图

融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，完成3000亿元目标的120.7%，实现了2017全年业绩同比增长140.3%至3620亿元，排在第四位。同时四季度业绩增长1573亿元，高于碧桂园的1526亿元，成为四季度冠军。

同时，雅居乐、旭辉、龙湖、中海等房企也分别完成了上调后的业绩目标。

值得一提的是，得益于房地产行业的高速发展，超千亿的房企已经从2010年的1家跃至17家，销售额也为此前的5倍之多。目前，五千亿房企纷纷把目标定至“万亿”，其中，恒大计划2020年销售超万亿，万科计划在2022-2027年实现万亿目标。

36氪根据克而瑞数据及房企年报制图

三四线城市量价齐升助推房企业绩大涨

在面积榜中，五千亿房企碧桂园、恒大分别以6016.2万平方米、5162.1万平方米的销售面积排在第一、二位。远超业绩排名第二的万科。

业内人士表示，碧桂园与恒大业绩的大幅增长主要得益于今年非一线城市土地放量与房价的普涨。 

其中，碧桂园的开发模式就是坚持以大盘在三四线城市做好房子，据了解，其三四线城市的销售额占比约达到60%，目前布局城市数量达400个，根据其最新的半年报显示，它在广东、江苏、安徽、浙江、海南的销售份额占比分别为31%、13%、7%、6%、5%；而2017年以来，恒大在三四线城市投资比例明显提升，三四线城市土储占到了27.4%。

不止是大型房企，三四线城市也成为很多中小型房企的机会。中梁地产相关负责人就曾表示，三四线城市有个好处，就是标杆企业未必看得上。他解释称，这样楼面价往往不高，甚至出现底价成交的情况，再加上一二线城市需求的溢出效应，三四线城市也有足够的需求量。

有数据显示，株洲、汕头、湘潭、柳州、盐城的商品住宅销售面积同比增幅超50%。

2017年1-11月份典型三四线城市商品住宅销售面积同比增幅

值得注意的是，不仅是成交面积，随着房企的大举进入，三四线城市商品房的价格也出现了不同程度的涨幅。比如惠州、常州的商品住宅成交均价同比涨幅超50%。

2017年1-11月份典型三四线城市商品住宅成交均价同比增幅

另根据搜房统计的数据显示，2017年全国300城市土地出让金总额达40123亿元，同比增加36%。其中，三线城市的成交面积达56794万平方米，同比涨幅达到11%。

与资本和背景导向的招拍挂市场不同，另一些房企也在通过收并购的形式进入二三线市场。 

比如融创集团2016年以来就通过收并购获得土地超七成，阳光城近年来通过收并购获得的地块总建面占比超80%。2017年以来，泰禾集团土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，公司上半年收并购拿地建面占比超九成。

这也就意味着，未来三四线城市的商品房住宅供应面积将持续增加。而伴随着因城施政的调控基调，棚改货币化安置、一二线带来的需求外溢、城市群建设加快、土地供给限制等多种因素也助长了三四线的持续去化。

有业内人士认为，这或将继续助推主要布局非热点城市房企的快速发展。

另有业内人士警告称，虽然三四线仍有余热，但企业需匹配自身资源与能力，谨慎看待三四线市场投资机会，若周转变现能力不足，可能面临去化压力。

TOP30房企门槛提升幅度达51%

2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看，TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。

从面积门槛来看，TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大，分别增长42%和59%。

值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都较2016年降低，表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。

与此同时，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。根据克而瑞数据显示，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

值得注意的是，这几个数据在近几年呈现逐年上涨的趋势，而随着调控的持续加码，拿地成本的继续扩大，未来在行业集中度不断提升的背景下，市场份额也将更向大型品牌房企靠拢。收、并购，大鱼吃小鱼等情况将继续显现。