秋意渐浓，三四线楼市怕是要凉凉了

编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID:zhugefangnews），作者：小诸葛，36氪经授权转载。

一直默默无声的三四线终于炸出水面，占据各大平台的文章页面。先是棚改安置实物化，让部分网友误以为棚改一刀切，三四线楼市很危险。接着是三四线楼市捞金大佬碧桂园宣布利润快速回款......在政策和市场的夹击下，三四线怕不是真的要凉凉了？

在全面棚改加上去库存政策引导下，去年三四线楼市一片火热，且不少房企在三四线城市均斩获佳绩。从近两年房企销售榜单可以看出，以三四线业务为主的碧桂园销售额排名一直不断上升，去年更是荣登房企销售金额榜榜首。

那么问题来了，盛名之下的三四线楼市是否能继续大热？

经济硬指标支撑乏力

地方经济因素作为房价的一个主要衡量标准，根据国家统计局数据显示，个税上一线已经有百亿甚至突破千亿规模，二线城市仍普遍停留在40-160亿，而三四线城市平均仅为20亿左右。

从企业方面来看，中国优质企业在三四线城市的更是微乎其微。500强企业三四线占比仅为10%，而A股上市公司中三四线企业仅占2%，三四线城市上市公司平均资产规模仅为一二线城市1/20，可见其产业支撑之薄弱。

最新统计数据显示目前中国房价超过9000元的三四线城市已经有200个了。但就三四线经济状况来看，实体的经济发展远低于一二线，同时产业支撑比较单薄，第三产业消费动力不足，也并没有大量的人口流入。再加上持续上升的利率和月供压力等因素，由高房价带动的高CPI将难以为继，三四线城市房价或将从今年下半年开始进入下跌行情。

房价涨上去了，一二线城市还有经济跟人口来支撑房价，但对于经济不是很发达、人口不断外流的三四线城市来说，将拿什么来支撑现在的高房价呢？

棚改部分叫停

五年五次提棚改，五年五个新目标，对于棚改，可以说是国家在房地产领域最重视的方面。《2016年人大政府工作报告》提出棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。

五年来棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居。《2018年人大政府工作报告》再次提出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。由2016年计划棚改600万套，到2018年计划棚改580万套，可以看出棚改数量也在逐渐减少。过去棚改货币化90%主要集中在三四线城市，也是库存过剩重灾区，棚改货币化安置是引起三四线楼市上涨的重大因素。

但近期一则有关棚改的消息是：棚改项目审批权收回至国开行总行。从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。此现象导致三四线城市棚改政策缩紧，且不少城市棚改货币化逐渐向实物安置转化，直接影响了大部分现金流入房市。这一重大紧缩，再加上棚改货币化安置的大部分人群已经完成去库存的使命，续涨大环境大势已去。

房企固有流动性差与资金因素唱衰

现下房企固有流动性较差，不仅仅是以前我们所认知的房地产依托于土地，而土地本身是固定且不可复制这个单一原因了。

伴随着融资渠道的多维收紧，不少房企难以从银行获取贷款，而转向利率更高的非标融资，成本上升快。除部分龙头房企外，中小房企所受冲击增大，大型房企也压力骤增。

且2018年下半年银行信贷依旧偏紧，不少中小房企面临资金困境。除已有资金困境外，在2015-2016年发行出来的地产债，大部分要在三年及以上才能到期，这一特殊的期限结构，使得今年需偿付规模为1613亿元，2018年下半年行业将步入公司偿债高峰期。不少房企将面临资金危机，或导致烂尾楼，楼盘质量等一系列问题。为三四线楼市更添冰霜。

除了政策及数据上的分析之外，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行的6月数据解读中也表示三线城市涨幅继续回落。近期上市房企股价大面积下跌状况也不容乐观；再从三四线房企实际行动情况来看，深耕三四线城市的大型房企，碧桂园，绿城等，纷纷加快回款策略，越显现出秋意渐浓，在三四线城市购房的投资客们怕是要凉凉了。