北京的5-7环正在崛起

编者按：本文来自微信公众号「 壹书生说房」（ID：yishusheng-fang），作者：叶书利，原标题：《北京“东南飞”式重构：5-7环正在崛起，2-4环会空心化吗？》36氪经授权转载

北京产业禁限目录背后，本质上是京津冀一体化下北京再重构的又一逻辑。

在壹书生看来，在北京再重构之下，正如2015年壹书生便呼吁的一样：北京的5-7环正在崛起，但2-4环真的会衰落吗？

有关北京产业禁限目录的全文，可见此前的文章《北京发布最新禁限目录！东西城禁建纯商品住宅，副中心被单列》。

有关北京再重构下新北京的城市架构，壹书生认为，未来的北京会是这样的：

A,北京的未来城市架构是“纽约+硅谷+华盛顿”。

具体来说，华盛顿即中央政务区，全面减量发展，以东城和西城为主，最大范围是城六区。自此，北京可分为两大政治区域：中央政务区之外的区域叫北京，新的北京中心在通州新北京政府办公楼所在的东六环。而中央政务区所在之地叫首都。

未来的北京如何构建北京版纽约？在壹书生看来，主要的构建逻辑便是“一轴三副”。

其中的“一轴”指的便是南北向的经济创新轴：自北向南分别是怀柔科学城、昌平的未来科学城、中关村科学城和亦庄。通过此创新轴占领全球城市间竞争的制高点。

“一轴”之外，布局三副：通州副中心、北京新机场、雄安新区，分别带动廊坊北三县、中三县市和南三县以及保定等，以构建京津廊保为核心圈层的城市群式大北京经济版图。目前副中心和北京南城计划下的北京新机场圈层皆已在如火如荼地进行中。

北京版硅谷便是北京城市规划中的“三城一区”。

需特别提醒下，创新型产业集群和“中国 制造 2025”创新引领示范区的主要承接者便是亦庄经济开发区。

也就是说，规划层面，北京的这条硅谷级的经济创新级，大方向上分布于北京南北向的中轴线上，自北向南分别是怀柔科学城、昌平的未来科学城、中关村科学城和亦庄。

B,北京城市的发展逻辑是东南飞。

2015年壹书生便提出了“大七环论”：“东南飞、大七环、交通旁、政策区”。

“东南飞”指的是，京津冀一体化下大北京城市架构重组的逻辑在于，北边是大北京的风口，不宜聚焦过多人口与产业，主要以休闲、生态为主。西边是高山，不利于人口及产业导入。因此大北京的人口、政策及产业转移的大方向是东南向的平原地带。

“东南飞”的三大政策发动机便是北京南城计划下的北京新机场、通州副中心和雄安新区。

此外，为了配合整个北京城架构的东南飞，首先，五环内，尤其四环内，全面减量发展。主要受限的产业包括：

1,限制新建大型商业项目；

2,限制新建大型商务办公项目；

3,限制区域性物流基地和批发市场；

4,五环内限制新增综合性医疗机构;

5,五环内限制新增中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体；

6,四环内限制住宅项目开发；

7,三环内限制仓储物流项目。

相应地，北京的产业、教育、医疗、资金等资源将全面向5-7环流动。

其次，不管是本次的北京产业禁限目录还是此前的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》和北京城市总体规划，皆明确规定道：西边的门头沟、房山的山区以及北边的平谷、怀柔、密云、延庆、昌平的山区等地，皆为生态涵养区，其区域构建的目标是宜居宜游，不是产业重点发展区。所以不会过多导入人口与产业。因此从投资的角度来说，上述区域及与其对接的河北区域，如张家口、下花园、承德、涞水、怀涞等地，政策红利受限，所以发展前景也相应受限。

C,2-4环进入限制性发展阶段，但不代表衰落。

根据北京的产业禁限目录，接下来的北京2-4环将进入全面的限制性发展阶段，包括地产开发、人口迁入、仓储物流、一般性制造业、央企入驻、教育和医院的兴建等。如此之下，2-4环会渐次衰落吗？

壹书生认为，北京2-4环不会就此衰落，但楼市的投资空间确实会减弱些。

首先，在减人的同时，北京2-4环仍然欢迎高端人才和产业的进驻，并不是一味的减人。

也就是说，2-4环的人口总量确实会下降，但居住人群的结构和产业结构会进一步高端化优化，因此人口结构和产业结构的优化会对冲部分人口和产业总量减少带来的价值冲击。

其次，伴随增绿及人口结构的优化，北京2-4环会进一步宜居化、高端化。

虽然不会就此衰落，但北京2-4环已进入限制性发展阶段，相反，北京的4-7环，尤其是5-7环将进入政策发展红利期。

D,北三县及廊永固涿霸的区域价值会相应地进一步提升。

伴随北京城市架构的东南飞，副中心将带飞北三县，相应地，北京新机场圈层将带着廊永固涿霸的区域价值提升。

此外，伴随北京控制学校、医院、一般性制造业、仓储物流、批发市场等的兴建，北京的教育等相关产业资源将加快向北三县及廊永固涿霸等地扩散。

E,具体到楼市来说，别墅的稀缺性会进一步提升。

本次的北京禁限产业目录规定，北京以后要基本杜绝容积率小于1的住宅区，尤其是禁止建设独户、独栋住宅。

与北京的规定相呼应的是，2017年11月8日，京津冀协同发展领导小组办公室印发《河北省京津冀交界地区新增产业的禁止和限制目录》。紧接着，河北省对外印发了《廊坊三河市、大厂县、香河县新增产业的禁止和限制目录》和《廊坊广阳区、永清县、固安县和保定涿州市新增产业的禁止和限制目录》，北三县及廊永固涿的产业禁限目录中皆规定，以后禁止新建144平及以上的房子。

也就是说，以后的北京及京冀交界处的北三县及廊永固涿，别墅产品将越来越稀缺。