三季度全国重点城市成交全面回落，买卖双方信心不足
编者按：本文来自微信公众号「 现领观察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：贝壳研究院，36氪经授权转载
2018年以来全国二手房市场经历了先升温后降温的变化过程。三季度全国重点城市二手房成交比二季度普遍回落，均价趋稳或下跌，买卖双方市场信心不足，价格上涨预期松动。住房贷款利率保持在高位，市场需求受到抑制。预计四季度及明年二手房市场形势将延续低迷态势，且会向新房和土地市场传导，进而导致房地产投资下行。
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重点城市市场温度普降，市场信心不足
（一）成交普遍回落，均价下跌或趋稳
三季度，贝壳研究院监测重点11城二手房市场的交易量比二季度明显降温，11城总体成交量比二季度下滑33%，比去年同期下降约10%，成交绝对量略高于2017年二季度低谷时期水平。前三季度重点城市经历了先升温后降温的过程，一、二季度成交环比分别增加11%和23%。在部分城市调控加码和信贷继续收紧的情况下，三季度市场重回降温通道。
从成交来看，三季度重点11城成交环比全面回落。具体来看，三季度青岛及深圳受2018年调控加码影响，成交环比分别下滑62%及42%，降幅较大，其中青岛成交量连续6个月环比下滑；杭州成交量连续5个月环比下滑，三季度成交环比下滑59%，降幅居11城次位；天津、北京两城在二季度市场反弹的基础上高位回落，降幅分别为56%和35%。
从成交均价来看，三季度重点城市均价环比下跌或趋稳。11城中有7城均价环比下跌，4城均价环比上涨，涨幅均在3%以内。均价下跌的城市中，成都、青岛两城在调控加码影响下跌幅分别为8%和6%，跌幅居11城前两位，其中青岛均价已连续4个月环比下跌；上海均价环比下跌5.6%，自去年5月以来上海二手房均价下跌期已持续17个月。均价上涨的城市中，杭州、北京环比涨幅分别为2.3%和1.6%，涨幅比一季度明显收窄。
从更大范围来看，全国100个重点城市中，6月以来二手房挂牌价下跌的城市数量呈现增加趋势。
（二）房源端信心不足，客源端入市积极性低
业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。从业主挂牌行为来看，三季度有4城新增挂牌房源量环比增速明显收窄，其余7城挂牌量环比减少。新入市的房源挂牌均价环比涨幅较为温和。从调价情况看，三季度调涨房源占比普遍回落，青岛及杭州等城回落明显。
重点11城三季度新增带看量仍处在下行趋势中。青岛、杭州新增带看环比分别下滑36%和32%，绝对水平降至2017年以来低位。一方面年中市场需求显现疲态有所回落，另一方面购房者观望情绪加重导致入市积极性降低。
市场成交节奏继续放缓。三季度11城成交周期比二季度均有延长，有6城购房者成交周期是自2017年以来的历史最大值。
（三）房贷利率走高，购房交易杠杆下降
7-8月重点城市个人购房按揭贷款利率处于2016年以来历史高位，受利率走高影响购房交易杠杆下降。以北京为例，贷款成数及贷款成交占比较前期有明显下降，北京二手房交易中平均贷款成数降至2017年以来低位，7-8月贷款成交占比明显下滑。受公积金贷款政策调整影响，预计9月贷款成交占比有进一步明显下滑。
预计四季度重点城市二手房市场难有起色
从二手房新增带看量表征的潜在需求来分析，三季度多城新增带看量在低位趋稳，年末可能会出现季节性翘尾。但同时市场的下行压力相对于上行动力更大，调控依旧高压，金融机构资金成本依旧较高，首套购房群体购房难度增加，中间改善性换房需求得不到满足，投资投机性需求在房价波动下逐渐退出市场。在房地产税、国家宏观经济环境等诸多不确定性的影响下，市场预期松动，信心弱化，预计四季度及明年市场难有起色。
二手房市场需求的疲弱会在不同市场与不同城市之间传导。在之前的上行周期，不同市场、不同城市轮动上涨来自于换房市场的联动效应，现在这一联动效应开始发挥反向的作用。
（1）新房与二手房的换房链条受阻，两个市场同步下行。上一轮上升周期主要是由改善性换房需求释放形成，二手房换新房是大城市的通常路径。在二手房市场成交量下降时，新房市场需求也会不足。在换房难度加大的下行市场中，高性价比“限竞房”的去化并不及预期，库存也在持续走高。
（2）全国跨区域换房的链条断裂，不同城市同步降温。一线城市市场的持续低迷会减少需求外溢，加上严厉的限购，周边城市的市场会回到自身人口需求的基本面轨道，难以上升。随着棚改货币化有序退出，三四线城市向上级城市换房的动力也因“失血”而减缓。三四线城市市场的降温使得城市间的换房难以持续。
受此影响，我们预计明年房地产市场比较悲观，将可能出现：
（1）新房二手房总体成交量下降；
（2）重点城市房价趋于平稳或小幅下跌，三四线城市房价下跌；
（3）房地产开发投资增速明显回落，不排除下降；
（4）部分负债较高的开发商出现资金断裂风险；
（5）地方政府因土地流拍而出现财政收入紧张或融资能力减弱的风险；
（6）货币派生能力因房贷减少而下降，造成货币供应减少；
（7）居民财富可能因房价下跌而出现缩水。
