取消预售制度是否是楼市卖家秀的照妖镜

编者按：本文来自微信公众号「一得见」（ID：yijianzhide），作者：王十四，36氪经授权转载

28日，社科院发布公告《中国住房市场发展月度分析报告（2018年09月）》建议：在房住不炒、清理行政审批权的大背景下，应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

公告发布当天下午，房地产股票集体跳水，其中恒大股票跌了8.78%，融创中国下跌6.77%...此前，因为广州“取消预售制度”的传言，房地产股票已经连续下跌了好几天。

与股票市场一片青青草原截然不同，网友在普遍拍手叫好。

也有冷静一点的用户，担心取消预售制度后，房价会飙升；甚至更有悲观者开始忧国忧民，担心中国经济...

预售制度下，维权路漫漫

从香港学来的预售制度，给开发商带来了资金的同时，也充盈了地方财政。

在看似完美的闭环中，消费者却身处劣势地位：在交房之前就要支付全款，这些钱将直接付给开发商，而非监管的第三方。

交房时，建筑质量堪忧；更有甚者，开发商资金链断裂，“梦想家”一朝变成烂尾楼，业主只得登上漫漫维权路。

就在前不久，备受关注的某“高端项目”。就上演了一出现实版的“买家秀”与“卖家秀”，成为维权典型。

欢天喜地相约参观楼盘的业主们，却发现销售时宣传的红色手工砖变成网格布+涂料，大堂和楼梯也缩水不少，地面更有多处水泥补过的裂缝。50余名业主聚集要求退房，引发媒体关注。

在前几年，更有某项目用工业地盖商品房，在五证不全的时候就开始销售，施工现场一度停工，用户遭遇退房难。直到2014年媒体曝光后，一直失踪的开发商才现身，表示会积极配合解决。

一位业主称：“买房时，销售人员告知，该项目为国家土地出让的50年大产权的LOFT公寓，入住后可以办理分户的50年大产权证。并告知目前已办下两个证件，其它几个证很快就能办下来。由于该项目不能办理银行贷款，所有业主都是全款购买的。整个项目近300户业主，共交了约1.5亿的购房款。”

直到今年6月份，仍有业主发帖称没有获得赔偿，通州区政府在其市民留言板上回复“正在积极协调推进解决方案”。

其实，以上案例并不是个案，在搜索引擎中，有关开发商跑路的相关新闻高达二百多万条。在“开发商跑路”案例中，业主往往是维权失败，钱房两空。

实行预售制度的国家与地区

1.香港

香港作为“楼花制度”的发源地，却极少发生预售争议。

其中最主要的差别就是：业主的预售款会打入开发商与银行共同的账户，并且同时受律师行和工料测量两个独立监管机构监控。两方都验收同意的情况下，才能拨款给开发商。

2.法国

法国对预收款的管理，更为严格。

定金支付制度：不超过一年的工程，付全额的5%；工程为两年付2%；超过两年，不用支付定金。

预售房款分期制度：房基建好交付35%；建房封顶交付70%；所有基本设施工程结束交付95%；剩下的5%在交付时付清。

交房之后，还设置了严格的房产保质期，严格管控豆腐渣工程。

3.德国

在德国，房地产商在项目获批后才可以销售房屋。

业主购买预售房是按照工程进度在交房前分期支付。比如在地基动工后支付10%，在主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应份额。项目延期时，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

虽然社科院报告中，只是给出一个建议，但不难看出在去杠杆的背景下，预售制度逐渐退出历史舞台已是大势所趋。而能否承受住预售制度取消带来的影响，在未来将成为开发商真正的照妖镜。