明年房价会涨吗？观察了16个城市数据之后，我得到了这样的结论
编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载
最近我持续观察了全国主要一、二线16个城市的楼市数据之后，希望从楼市供求基本面上看一下明年房价走势，得到了这样的结论：
2019年的房价走势，不会有全国性的大行情。
上海、深圳的房价会有回暖，如果政策不打压的话，会有小涨。全国大部分二线城市的房价依然处于静淡市，会有回撤。
2019年更像是这一轮大牛市之前的2014年的样子，是蓄力期。各项指标都不会很好看，但牛市的机会是在慢慢孕育中，是近年来不多的战略性建仓机会。
我们来看看具体的分析。
01
从全国大部分城市的交易量来看，大部分城市的一二手交易量都在下降。成交量是很关键的指标，量在价先，成交量下降，价格就会回落。
目前各个城市里，成交量走势比较好的城市是上海、深圳、苏州等等。这也和我们自己在一线的实际感知相吻合。
上海的成交量一直比较好，今年的二手房成交量一直是高于去年同期的，这是上海楼市本轮调整见底的先行信号。下图是上海二手房每月成交套数。
深圳和上海差不多，成交量有过一段走牛，但出了限售政策之后，最近成交量有所萎缩，现在还在反复磨底中。
苏州今年走出了独立行情，成交量爆棚，所以苏州的房价还得飞一会。但苏州的房价调整还不充分，只有工业园区限价房成交的比较多，未来预计还会有反复。
但是其他主要城市成交量都已经开始下行了，包括北京、广州、南京、杭州、重庆、沈阳、青岛、昆明、合肥、西安、长沙、无锡、宁波。
我们对明年大部分城市的房价持保守态度的根本原因就在于此，因为看不到这些城市有成交量爆发的可能，所以还需要等待蓄力。
需要指出的是，这只是关于明年的短期判断。长期来看，这些城市的基本面没有问题，过个几年，房价再创新高并不难。
02
从全国性大中介网站观察二手房的挂牌价可以看到，大部分城市的挂牌价也在下滑。
因为一手房有限价的因素，二手房价更为准确一些。其中二手挂牌价目前比较坚挺的是上海、深圳、南京、合肥。
上海和深圳是这一轮率先进入调整期的一线城市。经过一、二年调整，目前平均房价已经相较于2017年的高点回落了15%左右。即便未来二手房价再有反复，上海和深圳的房价要再创新低也是很难的，目前不少上海、深圳的刚需已经进场，市场在这个价格段是有支撑的。
但是其他城市的二手挂牌价，都在下行区间，包括北京、广州、杭州、青岛、天津、西安等。其实不用怎么看数据，就用你所在城市的亲身体验来感知，也能发现大部分城市的二手房挂牌价在回落。
市场上行期的时候，上涨的节奏是
地王
一手房
二手房
先有地王产生预期，拉动一手房上涨，然后再有二手房上涨的。
但是市场回落的时候，是
二手房
一手房
土地
二手房回落，再拉动一手房价格下行，再有土地价格回落。
所以一个城市的冷热，观察二手房市场是最好的选择。从目前的趋势来看，全国大部分城市2019年的二手房表现不会太好，房价上也会有一些回撤。
03
我观察的第三个数据是各个城市的一手房库存数，就是没有卖掉的一手房供应。
有意思的是，经过轰轰烈烈的全国三年去库存运动，哪怕是像上海这样的城市，都已经进入到补库存区间。下图是上海的库存数，全国的情况和上海都差不多，都是处于库存底部，在缓慢上升中。
补库存的意思就是从现在开始，全国楼市基本面是供给大于需求，开发商在发力造房子，买房人还在观望。因为存在供大于求，所以房价不具备大涨局面。但是因为库存还处于低位，所以房价也不可能大跌的，最多是房价从高点回撤一、二成而已。
04
接着我们观察了土地拍卖情况，这个其实挺重要的。
土地市场有两个重要的指标。一个是溢价率，就是土地拍卖价格超过起拍价多少，这直接关系到新房成本，关系到房价上涨的预期。另一个是土地供应，这关系到未来一、二年新上市房子的供应量。
从土地的溢价率来看，大部分城市的土地拍卖都是零溢价。我拉了一下上海近一年来的土拍数据，就算剔除了只租不售的自持住房这种低价用地，也能看到上海今年以来土地拍卖几乎都是零溢价成交，真的不算热。哪怕是7月拍出的大虹桥热门地块土地，也是底价成交。全国范围内也是这样，土地零溢价，但是一直有成交，属于有市无价的行情。
土拍市场的温和意味着没有地王，开发商拿地都很理性。明年开发商新造出房子的成本，不会奇高无比。也就是说，开发商在新房定价不高的基础上就能赚钱，没有推高房价的强烈冲动。
从土地供应量来看，除了四个一线城市有明显的控地，全国大部分城市的土地供应都在增加或者保持高位。就是未来一、二年，二线城市的新增商品房供应不会少。这也决定了明年对于大部分城市而言，依然是补库存的年份，供应量在增加，价格不具备大涨条件。
05
楼市政策面的情况在慢慢转向对房产有利的一面，但是还没看到根本性的改变。
首先是经济表现不佳，单个季度的GDP增速已经下跌到近8年最差水平了。经济上的先行指标PMI也在回落，发电量、固定资产投资那些分项数据也是不好看的。可以看得出来，即便在2018年三四线城市楼市表现较好的情况下，全国经济也是比较疲弱的。这和我们之前文章里的判断一致：中国经济红利在消退，经济内生增长动力不足。
外部来看，毛衣摩擦在缓和，美联储主席表态暗示未来加息次数有限，全球货币紧缩的趋势有所缓和，中国未来货币宽松的空间在加大，下一步中国降准甚至降息的概率也是挺大的。
中国经济需要稳增长，适度的刺激，放松调控的时机在慢慢成熟。这是积极的一面。
但是也要看到不那么乐观的一面，就是地产的调控依然是从紧的，还没有到放松的时刻。这个从官方媒体的喊话，还有近阶段苏州相城加码限购就能看出，目前房住不炒依然是主流舆论氛围。楼市调控政策依然处于博弈中，还没有到全面反转。
目前的状态是看到了希望，依然要等待。重点关注这个月底召开的中央经济工作会议上领导的表态，特别是关于房产的话术。
最后做个总结：
根据近几个月的政策观察和数据确认，我们的结论依然和10月份保持一致，没有变化。从楼市基本面来看，2019年全国楼市不具备大涨条件。
按照目前政策不加码的条件来看，上海、深圳会率先完成筑底，会有一波复苏小涨的行情。但是全国大部分城市，依然会处于静淡市，房价会有回撤。
另外因为经济下行，我们预计明年楼市政策放松的可能性还是有的，是以小幅放松为主，比如放松落户、补缴社保等。如果出现政策上的支持，会帮助行情更快到来。
但是需要指出的是，明年应该不会出现全面的楼市刺激政策，比如说全国性鼓励买房，一线城市放松认房认贷等等。如果出现的话，至少是中等级别的涨幅。
2019年的模样更像是2014年，处于牛市前期。但是2019年的局面没有2014年那么好，一个原因是现在的房价基数的确已经很高了，不太可能再大力刺激。另外现在全球大局面是处于紧缩状态，中国也不能无视他国，疯狂地货币宽松，汇率上不允许。这都决定了2019年是一个温和的年份。
从中国楼市的长期因素来看，基本面是ok的。城镇化的潜力足够，劳动人口充裕，居民的支付能力都在增强，支撑楼市长牛的基础不变。现在的问题只是上一波房产牛市有点用力过猛，房价的短期行情走的比基本面快了一些，房价需要时间夯实，等着基本面努力跟上。
我们的建议是明年是近年来为数不多的可以从容建仓的好时机。千万不要盯着平均房价来看，楼市下行期，会有很多圈外人关注不到的局部机会。因为楼市不那么热，二手房市场会有很多折扣笋盘，一手房市场也会出现开发商让价的机会。
不管是一手还是二手，应优先选择比市场价折让10%，最好是15%的房子。这部分折扣既是市场下行期的安全边际，也是未来的利润，吃到了大概率不会输。
未来一段时间的静淡市，一定会有一些关于楼市的利空新闻，比如开发商打折、业主怒砸售楼处等等。这是每一轮静淡市都会发生的。大家不要担心，对市场继续保持关注，利用利空打压市场，择机入场。
千万不要离开，真正的买入良机才刚刚开始。
本文中数据取自于克而瑞。
