对于房地产未来的5个顶层预判
编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载
近日参加了一个闭门会议，邀请了樊纲老师为大家做分享，发言的内容干货比较多，我们特意从中摘录了有关房地产的内容，加上我自己的心得感受分享给大家，希望大家能相比其他人获得更多对未来的洞察。
1、不让国企插手房地产，是为了鼓励更公平的竞争
最近一段时间媒体都在鼓吹“国进民退”，引发了社会的担忧。确实，从某种程度上看，民营企业对GDP的贡献相对以前来说占比少了些。但执政者是有智慧的，接下来政府政策的导向是很明确的，就是把国有企业和民营企业放到更加公平的环境中去竞争。
大家都知道，针对国有企业的改革，问题重重，因为里面涉及到了很多的既得利益者。其实最重要的不是改革旧体制，而是发展新体制，只有不断的发展民营企业，才可以打破国有企业独大的局面。对于国企，放到更长的时间维度看，其实不需要大力的推动国有企业的改革，而是只要让国企在市场经济中与民企进行厮杀。
很多省份都在要求国有企业慢慢退出房地产项目，专注于做大做强主营业务，因为国企发展需要的是稳健，稳健就是既不要赚暴利，也不能亏钱，国企有资源、有资金、有政策，对于房地产行业，还是应该保持更高的市场竞争，国企退出，不与民争利，给民营房地产更公平的市场环境。
政府的责任永远是抑制强势，扶持弱势群体，对市场的某种失灵纠偏
2、房地产税的改革要有新思路
目前高层和专家讨论比较多的就是房产税改革的问题。在推进过程中阻力重重，一切的阻力，其实说到底就是既有利益如何平衡的问题。
所以，要推行渐进式的改革。中国最大的渐进改革的经验是什么：新人用新办法，老人用老办法。我们先开始过渡，双轨制逐步往前走，这就是所谓渐进改革的基本道理。
这种办法可以适用的领域有很多，比如住房改革、房地产税等等，你先把既得利益保住，就往前走了。如果没有解决这个问题，就会有人反对。
所谓既得利益是一个相对概念，看着别人好了，尽管他原来的利益还在但是他也觉得自己不好了。所以这个问题其实在一定意义上是无法避免的，一定有人反对改革，一定是有利益冲突的。
任何一个再不好的体制都会有既得利益，有人说以前改革没有什么既得利益，现在利益越来越大，越来越难改。其实改革的时候都是既得利益，以前的房改啊、粮票啊也是打破了原有的既得利益，所以我们要找到办法克服。
对于房产税的征收，我们可以先从新项目开始，对于原有的房产，给予比较大的缓冲空间，先放10-20年，慢慢来。
在房产税的征收过程中，政府还必须注意保护弱势群体。比如过去一些人是有老房子的，但这些老房子恰恰又是对应了学区，这样的话房价就会比较高，如果根据房子总价缴纳房产税，他们需要缴的税比较多，但他们自身的收入并不是很高。对于社会上的这部分的弱势群体，可以让他们申请减免，就像申请低保，道理是一样的。
而且这个申请不能是永远的，比如说三年申请一次或者五年申请一次，门槛可以低一点，很大一部分人可以申请减免，但是一定要去证明,一定要去申报，要有这么一个过程。
3、大城市发展的未来在哪里
为什么有那么多的人要向大城市集中？
越大的城市越有更多的人流入，越大城市迁入的人越多，越小的城市迁入的人越少，多数小城市是人口流失的。大城市的好处就是提供了更多完备的基础设施、更好的人才网络、更好的物流，可以让更多的企业来发展，有更多的就业创造出来。
一旦收入更高的就业创造出来，就有更多的人来了，当人一聚集的时候，又产生新的就业机会，服务业就发展了，服务业越发展，人口就越多，又提供了新的机会。反过来，因为有这些好企业的存在，所以越来越多的人才都会集中过来，形成了一个良性的循环。
人的聚集在经济学上会产生一种外溢效应。知识之间通过碰撞会产生出新的知识，再加上各种新的想法、文化创意，各种不同的口味和爱好都能够得到满足。所以多数人涌向大城市，导致大城市现在房价高，一个重要的原因是它的需求更大。
其次，人们对美的这种追求是来自于本心的。我们都希望去追求更好的生活环境和生活条件，大城市对于年轻人，天然有这种吸引力，年轻人在这边扎根了，生孩子了，他们的父母也会过来带孩子，所以，大城市的人口规模从长远看只会不断增长。
但是，政府在前期对于大城市人口规模的认知上还是有点不足的，对于大城市人口的规模，采取各种办法去抑制其实是违背了自然规律的，因此实施起来难度很大。
从政府层面看，目前也是处于纠偏的阶段
现在的政策就是鼓励发展城市群，要大力发展城市群，城市带，通过轨道交通的方法让大城市周边的一些城市尽快发展起来，与大城市发展形成互补。早上一个小时，坐着高铁、快轨能够去上班，晚上一个小时，能够回到小城市去住，这样缓解了大城市住房供给。
现在长三角一体化战略已经上升为国家战略，本质上就表明了国家对一线城市群鼓励大力发展的态度。
因此，大家在接下来投资的时候，可以重点考虑大城市周边的城市，特别是那些与大城市在轨道交通上相连的城市。
4、相对于内陆城市，沿海地区未来的发展前景会更好
很多人不知道，我们国家其实是地球上沿海地区非常少的国家之一。
中国人口分布有条分界线，叫“胡焕庸线”，该线从黑龙江黑河到云南腾冲，将中国分割成两部分。线两侧的面积比为57%：43%，两侧的人口比却是5.8%：94.2%，两端GDP比例为4.3%：95.7%，都很悬殊。
在很多人口不多的国家，有80%的人口会集中生活在沿海100英里（相当于160公里），因为沿海地区的交通更方便，物资和资源会更加集中。
这种人口迁移的趋势还会继续，因此，相比较于内陆城市，长三角和珠三角的未来发展的潜力会更好。
5、政府还需要在保障性住房上发挥更多的政府职能
目前中国城市人口的面积大概在38平左右（未统计农村人口的住房面积），在住房问题上，相对于国外的很多其他国家，中国其实已经取得了非常大的进步，说明当前我们在房地产发展的总体方向上是对的
政府前期在保障房的供给上作用其实是比较弱的，其实还可以做更多的事情，但不能大包大揽，什么都做，很多动作是要在市场化的条件下来做的，对于保障房下阶段的发展看，就是维持当前的基本方向不变，同时加大些政府的职能。
在演讲的最后，樊纲提出了对未来政策的思考方向和脉络，很简单却又意味深长：
“认清方向、解放思想、实事求是”
樊纲，现任中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长，央行货币政策委员会委员，曾两次荣获孙冶方经济学奖，2015年荣获中国经济理论创新奖。他关于经济发展趋势的预测曾多次被历史验证，是我国宏观经济学领域的权威专家。
