菏泽市房产调控政策“松绑”会引发全国跟进吗？

12月19日，菏泽市住房和城乡建设局针对其12月14日印发的《关于推进全实棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布了一则情况说明。说明解释称：2017年11月份，在菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，但是在发布不到24小时之内即被收回。在此前的《通知》中，菏泽方面提到：取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定，并降低市区商品房预售资金监管额度。而菏泽的这一规定被舆论解读成为打响了取消限购政策的“第一枪”，将对明年的市场走向和政策走向带来一定的影响。

事实上，自2017年11月菏泽出台房产调控政策之后，其房地产市场降温明显。根据兴业证券12月19日发布的一份房产研究报告显示：“今年菏泽土拍市场明显降温，截止2018年11月共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%。而此前菏泽每年仅有1宗土地流拍，流拍率仅有1%。在销售市场方面，2018年三季度以来，商品房成交明显降温，2018年三季度成交面积为15.52万平方米，较二季度下降了52%，较一季度下降了70%。”

因此，不少行业分析人士均指出，此次菏泽调整其正在执行的房地产调控政策，也是从增强市场流动性的角度出发。

“从菏泽的限售政策看，虽然新房和二手房都使用限售规则，但是对新房市场的影响相对小，因为政策出台后到办理不动产权证是有时滞性的。而对二手房可能影响最为直接，所以此次说明的出台其实也和当地二手房的交易或流动性不足是有关的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示：“在2017年11月限售政策出台后，很多二手房是不允许交易的，这对于购房交易是有一定的损害的。当二手房限售后，市场上可以交易的二手房更少，会使得房源更为稀缺，价格更容易上涨。这也要求对于二手房房源适当进行管控，即释放房源，减少房源流通方面的约束。”

不过此次菏泽政策调整，已经引起了很大程度的市场关注，尤其是在“政策松绑”方面引发了热烈讨论。对此，严跃进也强调称，“此次菏泽取消的是限售而非限购政策。限售政策本身在房地产市场的影响相对是小的，所以即便是取消，也不会像类似限购政策松绑那样影响大，取消后其实不见得会带来市场的躁动，反而是有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。”

而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则更明确地指出：“菏泽的限售取消是一个好事，可能会引起全国情况相似的城市跟进。”他表示，目前中央文件已经有了“对于房地产调控要一城一策，不再一刀切”的明确表述。显然，各省也正在遵循这一原则进行落地执行。菏泽的地产调控政策调整说明如今各个地级市开始主动承担责任，根据其城市情况具体施策。”

不过也有分析认为，菏泽地产调控“松绑”能否引发全国性的影响，关键还要看此次调控政策是否能够受到认可并且继续执行下去。合硕机构首席分析师郭毅就向36氪指出：“菏泽市在昨日发布‘松绑’政策之后不久将其收回，省一级的主管单位要求菏泽对其政策加以更多的说明，其实就是说明政策层面目前对于地产调控政策‘松绑’的态度还比较微妙。如果如果菏泽的限购调整能够过关，并且执行下去，则意味着这一次‘松绑’获得了更高层的理解，取消‘限售’将能够成为一个标杆效应。”

她分析认为，无论最终是否有城市跟进，菏泽取消限售实际已经显露出来一些三线城市对于放松地产调控政策的内在需求。如果这一‘松绑’得以能执行，那也将引发一批类似菏泽这样预算缺口高、土地出让规模大但是房价稳定、商品房市场占比较高的城市取消‘限售’。