三四线城市的课代表，棚改大市菏泽楼市销售解冻

编者按：本文来自微信公众号：一得见，（ID：yijianzhide），作者：一得见，36氪经授权转载。

昨天，山东省菏泽市下发文件，取消新购住房限制转让措施，降低商品房预售资金监管标准。

作为全国第一个取消住宅限售政策的城市，菏泽成为了全国的焦点。对开发商来说，此政策更是今年难得一见的利好消息，今日地产股齐齐飘红。

此前竞得菏泽2宗地的鲁商置业

开盘5分钟即涨停

下午五点左右，菏泽市住建局对于舆论热议的政策，发出最新解释，原来政策为“取消限售”而非“取消限购”。

一份“松绑” 两种解读

菏泽市住建局回应：此前的“限售”政策，对不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房。受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

在过去三年中，菏泽市棚改进程突飞猛进，累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户，4135万平方米。2018年列入棚改计划81个项目，12.7万套，不仅连续两年在山东省居蝉联榜首，在全国设区市中也是最多之一。

与此同时，菏泽土拍价格水涨船高，2007年菏泽城区住宅市场整体21万/亩的价格，在2018年已经涨至288万/亩左右的市场水平，宅地成交单价涨了十倍。

图片来源：新浪财经

卖地收入远比经济运行的税收收入要可观，2017年菏泽卖地收入共计219.7亿元，其中住宅用地累计收入210.5亿元，占了全年土地收入95.8%，同比2016年大涨739.8%。2018年上半年菏泽卖地收入259.37亿元，同比增速156.1%。

随着今年全国各地土拍凉凉的消息，菏泽土拍也中招，截止2018年11月，菏泽共有12宗土地流拍，相比往年仅有1宗流拍的情况，降温气息十足。

图片来源：21世界经济报道

反观菏泽楼市，二手房市场均价逐年稳步增长（2016年4588元/㎡，2017年5733元/㎡，2018年6177元/㎡）。今年下半年，菏泽二手房均价虽有下降趋势，但尚未到需要调控松绑救市的地步。

此番菏泽甚至没有等到2019年，就在限售政策发布仅14个月后急匆匆叫停，很可能是土地收入减少在作祟。

侠客岛的评论微博似乎也默认这一观点

菏泽此举释放了什么信号

对于网友关心的，其他城市会不会跟进？

亿翰智库向媒体表示：“菏泽市对于限售政策的调整，或将是政策调整的开端。预计随着全国经济下行压力加大，未来或将有更多城市加入政策调整行列，致力于从稳定地产来助力经济稳定。”

如果菏泽尝试成功，在因城施策的政策框架下，后续或有一批效仿取消预售政策的城市。如果政策在舆论风暴中“一日游”，想必其他城市会做些给开发商松绑的小动作，而非直接效仿菏泽。

若真的有城市效仿，哪些城市最有可能呢？

近两年三四线城市中靠卖地收入，逐渐成为土地市场主角的，不止有菏泽，还有像湖州、许昌、淄博、常州、上饶、眉山、泉州等城市。可以说，菏泽正是这些三四线城市中的课代表。若真有效仿者，这些上半年土地出让收入增幅200%的城市或将首当其冲。

购房者最担心的莫过于，楼市是否会因为菏泽政策变化，造成大面积现行政策松绑，从而引发房价异动呢 ？

安居客房产研究院首席分析师张波在媒体采访中表示，“菏泽的政策调整不应该被理解为放松调控的信号。因为从长远来看，限贷、限售政策方面，可能会陆续有一些城市开始调整，但限购是底线，不会轻易触碰。”

在12月13日中，被称为全国楼市风向标的政治局会议上，并未提到关于房地产的信息。此前新华社曾发文称，持续调控坚决遏制房价上涨。或许，未来在部分城市政策调控放宽之后，这些城市的楼市会有所回暖，但影响有限。

不管政策怎么变，一二线城市热点城市的调控政策不会改变。