地产星座物语（上）

12 星座分为四个象限，火象、土象、水象、风象。火、土、风、水四大元素，分别有不同的能量，看世界的方式也不一样，火象靠的是直觉，土象靠的是感官，风象靠的是思考，水象靠的是感受。

每个人自出生起就对应了专属星座，但开发商的星座气质更多是后天形成的。谁是最热烈的白羊？谁是最龟毛的处女？天蝎是怎样腹黑记仇？双子又如何分裂自己？

地产星座物语，给你答案。

火象星座代表了生命力，他们热情，有激情，简单直率、不优柔寡断，热情傻乎乎，他们是最豪爽热情的一群人。

我待你如初恋，你爱我傻白甜。

白羊是一个热情满满的星座，活泼开朗，和他们在一起，总是感觉很开心。如果用一种颜色来形容白羊，那一定是炙热的红。

白羊座是黄道十二星座之第一宫，是 12 星座中的开拓者，有远见。融创有很多打法领先于行业，「并购之王」、「直辖市之王」的称号就是有力的证明，这两点体现的是融创的战略布局，踩准节奏的融创也一直保持在头部梯队。

早在 2015 年，开发商在一线城市土地市场厮杀的时候，融创就通过并购的方式进入了 8 个二线城市，获得了物美价廉的土地，因为提前布局了消费升级，深耕京津沪渝杭，后被业界称为是「直辖市之王」。数据显示，2015 年底，在融创的总土地储备中，有三分之二是通过并购而来，核心直辖市占到三分之二。

白羊座也是出了名的傻白甜，冲动鬼，说干就干，一有想法马上付诸行动，无所畏惧，快如利剑。这点和融创做事的风格一样，执行力超强，收购绿城也是，收购乐视也是，收购万达也是，买买买不停歇，收购是价值链的最高端，因为融创并购在业内形成了口碑，很多并购机会主动找融创，业内才会有VC、PE、孙宏斌轮这个说法。

没人能在我的 BGM 里打破规则。

大胆、热情、自信的狮子总是充满魅力。狮子喜欢你的时候，你就是狮子的万众归一。

狮子是天生的领袖，面子是第一位，王的权威不容置疑。在房企的头部梯队中，恒大一直给人一种土豪土豪的感觉，够霸气，敢花钱，2012 年广州恒大获得亚冠，奖金高达 1400 万元。

恒大曾因为负债率高，长期被国际投行做空，每次恒大都会通过报告或者回购股票等作出有力反击，2015 年 7 月 8 日，因被做空，恒大盘中最大跌幅超过 16%，抛盘堆积，股价面临崩溃，当天恒大砸 14.75 亿元回购股票，直到拉涨为止。

狮子非常有自信，一旦明确了要做的事情后，特别坚定。从 2017 年开始，恒大提出了从三高一低向三低一高转变，核心就是降负债率，提供利润率，于是 2017 年恒大净负债率降至 183.7%，2018 年上半年继续下降至127.3%，预计 2020 年下降到同行水平。

狮子控制欲也很强，喜欢事情都在自己的掌控中。最近大众很熟悉的恒大做汽车的故事，恒大看好新能源汽车产业后，先是入股了 FF，又入股了广汇集团，打通汽车销售渠道。FF 造车进度不达预期，恒大就是不拨第二笔款，一切都要在狮子的控制之中。

浪在内心憋不住。

射手思维跳跃，想法很多，他们是很好的玩伴，和他们在一起不会无聊，射手也是公认的 12 星座里最浪的星座。

在射手身上，火系的特征体现出来是精力旺盛，火力十足，当年泰禾就作为闽系的代表，直接从福建大本营直接浪上了北京，2002 年泰禾第一次进京，2013 年泰禾重金押宝一线城市，北京、上海全面突破，拿地金额高达 200 亿元，而那一年泰禾的合同销售额才 124 亿元。

射手总是有一种放荡不羁爱自由的感觉，不走寻常路。十几年前的房地产市场，豪宅以欧式、法式风格为主，2003年泰禾在北京通州的第一个院子——「运河岸上的院子」打造中式风格的豪宅，在弯腰捡钱的年代，泰禾这种做法不被市场理解。直到中式大院回归，案名更名为「北京院子」，泰禾才靠「院子」打造成首个地产的产品 IP，市场也才懂泰禾浪。

土象星座是最务实、低调的一群人，金牛爱财又势力，处女叽歪又洁癖，摩羯闷骚不言语。他们表面冷若冰霜，内心却想着快来主动搭讪我；表面赌气，内心却想着快来找我说话……

牛劲上来冲九斗，走到悬崖不回头。

作为黄道十二宫中的第二宫，金牛没有白羊的天真浪漫，也不比双子多情善变。生于一年中万物复苏的时节，金牛是土象星座的代表，与大地紧密相连，保守、务实，喜欢安稳，习惯忍耐。

倔强金牛总是有着一股蛮劲儿，就爱接别人办不到的活，爱做别人做不到的事。当开发商们都忙着在一二线圈地卖钱，碧桂园早早瞄准了三四线小县城，靠着「农村包围城市」的路子一鼓作气冲到了第一位。别人半年能开的盘，碧桂园非得要做到“拿地 4 个月开盘，5 个月资金回笼，6 个月资金回正”，领跑行业的同时还一门心思只想提速，结果被现实逼到了悬崖边。

除了性子倔，「 抠门 」也是金牛最有目共睹的槽点。他们坚信真实的物质基础决定上层建筑，处处压缩成本，事事精打细算。融创、保利、恒大这些别人家的孩子房子都能卖得过万，碧桂园的销售均价每平米就刚过 9000，规模最大的公司却卖着最便宜的房子。

如果有一份工作，可能要牺牲所有时间，每天都要加班，承受很大的精神压力，但是能赚到很多钱，金牛们就都愿意干。要进碧桂园，起码得能加班，两耳不闻窗外事，一门心思想挣钱。

各种细节在心中，一切都在我掌控。

外壳一幅阶 级斗争脸，内心澎湃不断翻。

在十二星座里，处女座是被黑的最惨的，他们挑剔又龟毛，叽歪又洁癖，要得不光是完美，还是合我心意。但不同于网络上的黑红路线，现实世界里的处女座却是难得低调、稳健。

同样是稳居 TOP10 的头部房企，中海不如融创搞事，没有万科霸气，抵不上碧桂园的浩瀚势力。上大街上抓 10 个路人，估计有 9 个都知道万科，但没有几个听说过中海。

低调归低调，但处女座的「完美人设」一定不能崩。经历过 97 年金融风暴的中海，是业内的管控之王。高杠杆、高负债度过资本寒冬是开发商的惯用伎俩，50%-80% 的负债率是业内基础，有些房企甚至高达 200%。然而，2018 年上半年，中海的净负债率只有 28.1%，仅比 2017 年底涨了 1.1 个百分点，平稳过冬无压力。

虽然我们经常 diss 处女座的完美主义，但不可否认的是，被处女座「调教」过的人确实会有几把刷子。

作为曾经的地产界的黄埔军校，中海一度给业内输送了大批中高层人才。朱荣斌、吴建斌、袁春都曾是中海的座下弟子。万科也是中海教出来的好徒弟。2000 年左右万科内部有一个「海盗计划」，在三年的时间内挖来了 50 多位中海的骨干。

常年给别人养孩子的中海，后期也难免被掏空了家底。

虐天虐地虐自己，都是规则不得已。

生于深冬的摩羯，带着与生俱来的沉稳冷静。他们看起来思维深沉，孤独忧郁，却是十二星座中最闷骚的一个，从外面看犹如三尺寒冰冻结天地，但里面却燃烧着灼人的夏火，内心戏十足。

摩羯其实跟其他土象星座一样务实，只不过把这种实力都埋在深处，是个修炼内功的「闷骚派」。别的开发商羽翼初丰时就敢奔向全国，龙湖却愿意窝在重庆一声不吭，苦苦修炼十余年。

龙湖在重庆把住宅、商业、物业各个业态试了一个遍，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才在 2006 年开始走向全国。结果从 2006 年的 30 亿到 2010 年的 300 亿，业绩翻十倍只用了四年，今年更是有望突破 2000 亿大关。

摩羯知道自己为何而活，旁人的想法改变不了他们的意志，只会为了自己的活法努力坚持。十年前龙湖第一次筹划上市，却正巧碰上金融危机世道不好。眼看着当时一起 IPO 的河南建业上了市，龙湖却愣生生忍了下来，直到 2010 年底才成功上市。河南建业当年发行价只有 2 块，龙湖却做到了 7 块多。

同为土象星座，处女喜欢虐别人，摩羯喜欢虐自己。龙湖最出名的就是园林景观和物管服务，一个是「细」，一个是「严」，小到花木搭配、品种筛选，大到物管服务和监管制度都十分严格。

今天我们体会到了火象的热情和土象的闷骚，明日相约地产星座物语（下），继续解密「水象三作」和「风象三浪」。