多亏楼市静淡，让我们看穿买房本质

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观 ，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

都说楼市混沌，看不清楚未来走势如何。

可是当我聊多了买房人之后，我发现有一个问题，比看清楼市更难。

就是想明白自己为什么要买房。

01

我最近坐阵魔都财观各个微信群，集中回答问题。有意思的是，很多人的问题都是这样开头的：

“观观老师，我想在XX城市买房，是自住加投资需求，你看怎么操作比较好呢”。

听到这样的问题，我的第一反应是，自住+投资，你咋不上天呢。然后是压下内心波澜，慢慢引导和梳理。

盘点我过去买过的房子，从来没有既适合自住，又能投资赚钱的房子。

理由很简单，适合自住的房子，周边配套、小区品质都很棒。这样一切都好的房子，价格不会便宜，更重要的是因为成熟，发展空间不大，所以不会涨得快。

而适合投资的房子，因为要博收益，往往都是荒郊野岭的郊区。

我曾经住在上海北中环外，当时是廖无人烟的地方，随着城市边界不断扩张，在它被并入主城区的一刹那，房价变得非常漂亮。但是回想当时，真心不方便，买个东西都要跑老远。

我不一定知道怎么买到满意的房子，但我一定知道怎么买到不满意的房子，那就是买房的时候想法太多，在自住和投资之间左右摇摆。

02

我们再来看下市场上大家会买的两种房子：新房和二手房。可以简单一句话概括他们各自对应的需求，自住的主要是买新房，投资的更偏爱二手房。

回归到买房人的本源需求，如果你是追求居住体验的消费需求，那你的目标就应该是无穷无尽的舒适感。最近几年市场给我的感觉是，新房舒适度，的确是秒杀市场上大部分二手房的。

房企产品迭代速度越来越快，特别是2015年以后的新房，小区配套、户型品质、装修格调都弄得逼格很高。很多小区走进去，泳池、会所、人车分流，做得比五星级酒店还豪奢。

自住的就应该买这种，因为投资赚不赚钱是不知道的，而你住得舒不舒服，一定是知道的。

牺牲自住舒适的确定性，来博投资的不确定性，对大部分新手来说，不是一个好想法。

但是如果你是纯投资打法，应该是去二手淘折扣笋盘。我们自己买投资房是找四个房东同时砍价，直到杀到市场价9折到85折才会入手。这样买到的二手房，多少会带一些瑕疵，比如周边配套弱，比如房子看上去老旧，反正产品力是不能和新房比的。但是没关系，因为我们不care自住，买入就赚了10个点，叠加杠杆之后收益更大。如果运气好碰到一轮牛市的话，收益比新房高多了。

03

聊房子的品类大家都能理解，但是不太会有人思考我们买房人自己这个群体的划分。

我们先来看一张买房人分层的结构图，来自于真叫卢俊。

去掉最底层的低购买力无效需求之外，剩下的要买房子的人群区隔度依然很大，刚需、改善、炒房客、高净值人士。

不知道大家有没有想过，这张图的纵轴是以什么来区分的，也就是说划分买房人圈层的维度是什么。

市面上普遍的区分方法是按照房子的多少来分：刚需小白一般是首套上车，投资改善往往是第2到6套，再到了6套以上就是资深炒房客了，高净值客户虽然也有很多房子，但他们的主战场已经不仅是房子，还有更多赚钱的通道。

这样的分法不会犯大错，房子买多了一般都经验丰富，很有可能是高阶的买房人。

但是我觉得多少还是有些不精确，我也见过有很多套房子的朋友，还在用初级的方法在买房。

其实在我看来，划分买房人能力圈层的是他们买房时物化房子的程度。

越是初级的买房人，越是把房子当做一个家。因为房子对他来说的确是个家，他会用自住的眼光来挑选房子，极度依赖自己的喜好，忽略最重要的接盘侠的感受。越到中后期的买房人，越是把房子当做一个物件，本质上看它和理财产品没什么两样。

事实上，在房圈大咖们内部，是把房子说成单子的。比方说，欧神经常会说某年做了一张单子，现在收益率如何如何。暗含的意思是，买房子就是一单单的生意。

04

弄明白这一点非常重要。每个买房人都应该对照着上面那张图看看自己所处的阶段。

因为不同阶段，关注的点是完全不同的。

如果你是刚需和改善的话，你就应该关注房子本身的产品力和上班通勤的便利，记住你的初心，就是要住进漂亮房子里。那些投资属性你不用关心，事实上你关心了也没用，没有三五套房的积淀，弄明白了也搞不定。

如果你是投资的话，那就只要考虑涨幅、流动性、杠杆就行了。到了这个阶段，没有不能买的房子，只有不能买的价格。赚钱是第一位的。

给大家透露一个秘密，遇到了真正的大牛市，大部分城市板块的房子涨幅是差不多的。比如这一轮，全国房价都是翻倍的。所以不管是刚需改善还是投资，大家买的房子都是涨幅可期。刚需改善不要担心房子不会涨，该有的都会有。

只不过投资的朋友更会倒腾杠杆和找折扣房子，优化出更多利润，这都是花了一些功夫得到的额外收益，更像是一种资源变现，没什么好羡慕的。

05

举个金融的例子，大家就能理解了。

金融市场里对交易是区分为场内和场外两种的。

比如炒股就是标准的场内交易，大家在上交所深交所里集中买卖，想买的人就把买入价挂上去，只要价格合适自动就交易了，几分钟轻轻松松。

而很多金融衍生品都是场外成交的，就是没有一个地点集合所有人。买家需要找个经纪人，在无数的金融机构间反复沟通，撮合交易，有的时候谈上个把月都有可能的。

这两种方式让我想到了刚需改善买一手房和投资客买二手房。

一手房有点像场内交易，你锁定了一个标的，跑到售楼处，集中出价就能买到了。而买二手房就是场外交易，你先要找个中介去帮你找房子，不一样的房东调性不同，要谈好多个。

很多人以为场内交易好，省心省力，这个的确没有错，场内交易你不用考虑对手问题，只要把钱交了就行。但就是因为你做的是标准交易化，你只出了钱，当中的风控，谈判，撮合你都没花心思，这意味着你规避了风险和麻烦的同时，也放弃了大量的利益，比如深度折扣和杠杆。

买一手房的刚需改善拿到的就是标准化之后的利润，大概是所在城市大盘的平均涨幅。

而二手房交易是典型的非标交易。投资客从看房开始，每一个环节，都在找盈利空间。选筹得到10个点，砍价上得到10个点，融资上放大10个点，这样叠加起来最后的利益可能惊人。这当中也需要各路资源支持，比如自己搭建御用中介体系、找到信贷顾问或者找管家公司。对这些内容有兴趣的可以关注下文章末尾的买房学堂栏目。

买二手房的投资客之所以能得到超额的收益，全靠自己的心力投入和资源变现。

从来没有躺赢的事情。

06

搞明白自己的诉求之后，最后我们来聊聊当下该做些什么。

根据这段时间我们对市场的观察，大格局上呢，市场的底部的确是在慢慢构筑。

细化到微观层面，我遍历了各个城市的新房和二手房的比价，发现大部分新房的定价还是合理的，新房就在周围次新二手房价格的基础上，再加10个点来卖。考虑到新房更新的房龄，更强的产品力，特别是暗含着一个处房权，我们认为今年新房的性价比是过去几年以来最高的。

而再看二手房，因为周边新房开出的都是良心价，二手房的价格直接被压制，所以房东们报价是有上限的。总体较低的价格上，还会有不少有诚意卖的愿意进一步让价，这就是那些投资朋友的机会。投资界一直有一种说法是，底部往往伴随着的是跌出带血的筹码，那现在这些就是了。

所以如果要我给建议的话，那就是：

1、不要在本该买房的日子，选择安逸租房。

2、自住的朋友一定要把握住今年市场静淡的机会，薅一把新房的羊毛。

3、资金富裕的朋友，胆子可以大一些。在房产上，只要扛得住现金流，我从没看过抄底亏钱的。

4、你不知道怎么办的时候 ，就去看房，新房二手房交叉着看，看多了就会明白自己要什么。

07

之前看到一句话，我非常喜欢，用来做结尾正合适。

不要浪费任何一个经济退潮的机会，它能告诉我们什么才是真正重要的东西，而那些没那么重要的东西则会被自行淘汰。

感谢静淡市，让真正想买房的人从容地留在这个舞台上。