现在开始，不要买第五套房子
编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载
最近和一些朋友聚会，大家都过来笑笑问，怎么着，现在还一年买一套房么？我对他们笑笑不说话
是的，曾经在一篇文章写过这样的内容，大概意思是如果可以，一年给自己买一套房子。当然说那句话的时候我是真心这么认为的
但是最近我的想法变了，再次给大家的购房建议就是，现在开始，不论什么时候，自己手上同时拥有的房子不要超过四套。和大家说说我的想法，反正对于我来说也不怕打自己的脸。人总是会变的，当下说自己认为的真话就好
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先说说理由，过去为什么买房在中国是一件无风险的事情。理由有两个，第一房价总体是在保持平稳上涨的，而且哪怕下跌，幅度也是在可控范围之内的。
当然这个还不是主要的，最关键的是，房产是最快可以变现的产品。换句话来说，房子价格在涨，想要用钱的时候又能快速套现，这样的标的模式成为了一个非常好的投资类产品
但是到了2018年开始，房产这两个因素都在发生变化，房价波动还是其次，最核心的是，房子的流动性开始急速的降低。之前看到一个大数据，在资产属性最好的上海，如今卖房的平均周期在115天，还不算后面交易过户的时间。如今你去链家挂牌，中介几乎都会告诉你做好9个月拿到钱的准备。现在不是说房子换不了钱，而是换钱的时间拉的太长太长
而这样的变化中，突然大家发现，房子不仅仅是资产，而且还是负债。每个月需要还贷才能对抗周期。以前大家都忽略了这个元素，如今在半年以上的置换周期背景下，不少人都开始变得捉襟见肘
而问题最大的，就是同时拥有大量房产的那群人，你称呼他们投资客也好炒房客也好，大概就是这么一群人
2017年全国范围内的限售政策其实是一个信号，如今社会流动性降低之后，房子这个山芋虽然说不至于烫手，但总归是不能一口气吃掉的
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好了，回到话题，既然如此，多少套房子对一个普通中产来说是合理的。我给出的答案是4套。为什么不是三套不是五套，其实我对这四套是有严格的分类的，对于这四套房子我是这样分的
1、自住首先要一套
对于我们来说，自住肯定是首先需要考虑的，而且是所有人第一次买房必须且唯一需要考虑的类型。大概在2016年开始，坊间有不少人自己租着房子然后随着大流借着杠杆去做房产投资，一样全国各地到处跑，这些人典型的属于被抽了智商税的。当下的市场一定是守着一个遥远的空格房子，自己一边付着房租一边付着贷款
自己的第一套房一定是要把他当成自己最重要的一件事情去做，分析自己的现金流，分析自己的工作情况，分析自己未来五年的家庭结构，然后精准的做出这个选择。
对于第一套房，什么时候买都是对的，任何时候你以为的高岗总会被时间烫平，你唯一需要押宝的是买的一个还比较靠谱的开发商，能够买一套不需要维权的房子
另外对于你来说，第一套房尽可能借银行的钱，因为他会在一段时间和你在一起，所以用未来的钱还现在的贷款，也都是划算的
2、出租作为第二套
当然，房子不论如何还算是一个优质资产，如果你解决了自己的第一套房，每个月的房贷让你压力不大，同时也有了一定程度的积蓄，我是建议你可以考虑第二套
而第二套房子我现在的建议是不要买投资房，而是考虑能够出租且回报率还不错的房子。理由也是如此，房子的变现开始慢了之后，未来你手上的第二套房需要面对两个风险，第一个风险是你的现金流的问题，第二个风险是无法变现的周期里政策对市场的影响。所以对于个体来说必须要加强持有期间房产的收入情况，也就是租金
同时在购房的时候也要考虑房子的持有成本，第一是租赁期间的折旧，特别是室内装修的折旧，第二是各种税费，如今在上海大概是从下半年开始加快了对房产税的催缴，这个成本也是要考虑的
对于买出租房源来说就是如此，各种我们平时不太在意的钱都需要算仔细
大家不要觉得租售并举租赁这一块未来全部都交给政府了，我个人觉得个人资产的租赁未来会大有空间，不然也不会有那么多长租公寓一窝蜂的进去，大家都不是傻子。房价稳定之后必然带来的是租售比的提升，这都是肉眼可见的
3、轮动作为第三套
如果还有富余，差不多可以以单一的投资诉求是购买一处的房产了，这个维度的房产可以跨城市跨区域的购买了。对于这一块领域我其实不想给太多的意见，如果说唯一各位要记得的话，就是你此刻买的房子他是需要能够轮动的，意思就是说，不论什么时候什么周期下，这套房子总是能够相对比较快的卖掉的
对于投资来说，如果没办法变现其实没有任何意义。
有几样房子是具备轮动属性的：1、自主率高的；2、产品差异性的；3、总价低的。如果实在分辨不出，可以按照第一套第二套的标准去看第三套，大概率也不会错
最后记住，这套房子不要指望他涨，但是指望他能够快速变现，你就当把钱存在这里，多了算赚了，能套现才是王道
4、最后一套，情怀
好吧，如果你到这个时候还有钱还有钱，那么恭喜你，你是值得为情怀买一次单。什么意思，去到一个你想去的城市，买一套属于你的房子，不需要理由，就想一个人找个时间可以带着换换风景换换老板娘，那你就去买吧
大概率是这套房子不一定给你赚很多钱，但是却可以让你很开心。人有的时候很奇怪，一旦开心了，赚钱也就变得容易了
对于情怀类的房子，唯一需要考量的就是物管了，因为多数时间是你不在的，房子需要打理和维护，其他层面就不用考虑太多了
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所以对我来说，我觉得对于一个家庭来说4套房子已经足够了。甚至我觉得严格意义上一个家庭不能拥有超过5套房子，多出来的一定要抛掉
如果你是我的朋友，你身上的房子如果太多，我会建议你盘整你手上的房源
多过5套房子的问题，最大就在于现金流，其实经历过的朋友都知道，3套以上之后每个月的现金流不是说紧张，而是会乱，因为每一笔的收入和产出都会牵一发而动全身，在这个阶段完全就需要类似于公司化财务运作
但是你想想，当初买房不就是图省事方便么，你有这个功夫，干嘛不去买点其他什么东西
而且不要觉得这些没什么，到这个阶段如果考虑辗转腾挪的能力，这一块的成本也会上去，而且还不少，这也是为什么一家房地产公司的财务成本居高不下啊，本质上就是如此
对于一个普通家庭来说，我不希望你在这里找麻烦
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当然，也不是说不能再买房了，但是后面的买房就是这四套里面的置换了，比如自住的想要越住约好了，轮动的卖掉一套后资金周转好了然后再买一套轮动的，大概就是这么一个逻辑
各位要意识到一个问题，为什么现在一些房产投资客开始去做授课或者内容付费，那一定是过多房产对他们来说没有太多的赢利点了，或者意义不大了，但是他们积蓄的专业知识还需要换个地方释放，所以就从以前的挖金矿变成现在的卖铲子
这些钱虽小但是第一积少成多第二没风险第三不是负债，这样的赚钱模式和他们过往不太一样，一边吓到之后去做另一边也就变得情理之中了
对于普通个体，对于房产也要保持理性克制，这不代表阶层，不代表能力，甚至都不能代表他到底是不是有钱，只是一个家庭在解决自己家庭资金方案的一个出口，如果你股票做得好期货做得好黄金做得好也很牛逼啊，这都没什么
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最后一句话，我祝各位多一点第四套房买在哪里的烦恼，但也就到此为止吧
