由1-2月全国房企土地购置面积创17年新低中，揭晓调控走向的最大悬念

编者按：本文来自微信公众号：毅家之言（ID：yjzy00），作者郭毅，36氪经授权转载。

国家统计局发布了《2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》，其中，表现出房企投资信心的土地购置面积和土地购置价款同比双双大幅回落，土地购置面积更创下自2002年以来，近17年同期新低。

数据显示，2019年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，同比下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

房企减少购地行为，代表看待后市的信心不足，更与企业的资金情况紧密相关。

全国商品房销售面积增速自2017年10月降至个数位后，2019年1-2月增速进一步下滑，乃至由正转负，同比下降3.6%。商品房销售额的同比增速虽然仍然保持上涨，但增速仅为2.8%，创近46个月新低。

随着全国商品房平均销售价格站上9000元大关，1-2月达到9079元/㎡，对成交量的抑制作用正在逐渐显现，并影响到房企的销售回款。

1-2月，开发企业到位资金2.1%的增速水平，创近36个月新低，其中定金及预收款增速由2018年的13.8%降至5.6%。

在资金回笼不畅的背景下，房企融资瓶颈也未得到明显改善。1-2月，开发企业到位资金中，国内贷款4976亿元，同比下降0.5%，连续10个月保持负增长。

2018年至今央行连续实施6次降准操作，累计释放3.65万亿资金，但主要用于支持小微企业和创新企业，央行穿透管理之下，严格的资金监管，让流向房地产行业的资金量级保持平稳，只有头部房企能获得银行信贷的一定支持，众多中小房企仍需依赖自筹资金来满足企业经营发展的需求，因此从全国层面来看，资金成为限制房企加大土地购置力度的最大壁垒。

从政策层面来看，棚改的收紧也限制了房企在业务布局上的纵深拓展。

过去几年里，棚改的货币化安置是催升三四线城市购房需求升温的决定性因素，但这一政策红利将自2019年开始消退。

今年两会的政府工作报告中，罕见未提及当年的棚改目标。但根据2018-2020年1500万套改造计划，减去2018年棚改实际开工626万套，2019年、2020年年均应完成的棚改开工量在437万套左右，同比降幅达到30%。

棚改减速，部分产业发展乏力的三四线城市，吸聚外来人口的能力本就不足，无法为楼市创造增量需求，如果再因棚改的政策拐点导致内生型需求下挫，市场基本面的切换，支撑三四线楼市继续上扬的驱动力减弱，房企必然随之调整业务布局，减少在三四线城市的拿地投资。

房企减少拿地，将对地方政府的财政收入形成不小的挑战。特别是随着“减税降费”的实施，无论是个税减免，还是31个省份按50%顶格减征“六税两费”，基本都是地方性税种。

仅个税新政在实施四个月后便减免2000亿税收，按此推算，全年将减少6000亿元。“六税两费”中的“两费”征收额虽未披露，但仅“六税”在2018年的全国征收总额便接近1.3万亿元，减征50%就是6500亿元。

个税与“六税”叠加，减税力度将超过万亿，地方政府的钱袋子瘪了，靠什么来补足？激活疲软的土地交易，成为效率最高，也是效果最明显的举措。

这也许就是2018年底，众多城市放宽楼市调控的主要原因，也是2019年调控松绑城市名单继续扩大的最大动因。