上海二手房价监测：涨的涨惊人，跌的跌血本

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：就是要叫阿飞，36氪经授权转载

上海天气渐渐回暖，而楼市似乎有了复苏的小阳春迹象。

不少粉丝一直在后台问，看了我们的楼盘测评以及房价监测，

上海的房地产市场到底该不该出手？

要弄清这些问题，信口开河显然不行，还是需要依靠大数据，而单单用挂牌数据显然还不够诚意。

二手房市场更被认为是房价冷暖的晴雨表。

所以，今天这篇数据干货，通过城市均价、区域均价、、板块涨幅、单个小区（涨跌幅TOP50）

这四个步骤，为你揭秘这一年来上海存量的变化。

01

先来看一下不同板块上海的二手房价构成。

我们通过着色地图（颜色由淡及深，房价则由低到高）一起看下18年全年上海二手房房价地图（房价数据为2018年全年二手房成交均价）。

ps：二手房价格有做低的可能性，但是大家更多的可以关注横向的变化问题。

此次的区域划分遵循了如今上海16个行政区（浦东=浦东+原南汇、黄浦=黄浦+原卢湾、静安=静安+原闸北）。

上海传统意义上的市区成交均价如何？看这张市区房价地图：

成交均价TOP3

黄浦——83517

长宁——63170

徐汇——60283

静安和原闸北合并之后

均价下降至第四位

涨幅TOP3

嘉定——6.8%

金山——5.6%

静安——5.2%

郊区嘉定、金山涨幅排在前两位

静安和黄浦分列三、四位

跌幅TOP3

崇明——-3.2%

闵行——-2.4%

青浦——-1.2%

虽说共计四个行政区成交均价下跌

但是幅度都还可以，总体上还是较为平稳

全年各区二手房成交套数情况

2018年全年总计成交二手房166131套

较17年增加1629套

浦东成交40135套，占比24.2%

闵行成交18309套，占比11.0%

宝山成交16287套，占比9.8%

在各区买房，套均总价是多少呢？

黄浦：706万

长宁：487万

徐汇：419万

看着其实不高，但全年166131套的，套均总价是313万

分析18年三、四季度的大量成交数据，得出成交房源的通关密语：

诚意出售、看房方便、满五唯一。

02

现在，我们依然通过存量成交数据来说清楚：

2019年的上海楼市

区域板块以及单个小区

到底哪些涨了

哪些跌了

惯例还是说一下此次样本情况，抽样来自2018、2019年头2月有成交的上海二手房小区，这意味着：

1、整个数据时间的跨度为1年，希望通过一整年来观察每个成交小区的价格变化，俗称的同比；

2、选择了18、19年头2个月的数据是希望能够通过2018的承上启下，更能看清2019年上海存量市场的变化。由于存量成交的数据有延后，所以并未加入3月的成交数据；

3、既然跨度为一整年，且选择的1，2两月的成交样本，那势必会缺失非头2月成交小区的数据，但仍然有近千个小区，近5000条成交数据可以帮助我们看清板块以及单个小区的涨跌情况。

逆势之下会有上涨的板块吗？结果是还真有！暂时可以压压惊，但是上涨的板块屈指可数！

没关系，有你就足够。看看上光荣榜的板块，共有6个。

徐汇衡山路——20.3%

虹口北外滩——7.1%

普陀中远两湾城——6.8%

徐汇华泾——5.2%

浦东洋泾——1.5%

新静安（原闸北）大宁——0.4%

房价之所动，无非追涨与抗跌。牛市里一片飘红不足为奇，熊市里不为所动，才值得铭记。

我们看下这6个板块下的具体小区名称，可以初步下结论，大家可以划重点：这些小区中领航的就是抗跌小区。

另外我们把能涨的板块具体项目摘录出来，发现一个现象：学区的秘密

6个上涨板块涉及21个小区，涨跌也是各半。并且发现了一个神奇的现象，21个小区中大宁板块的小区占据12个，超过半数，理应整体上涨，细看之下，也依然是涨跌各半。这是为什么呢？

阿飞对这些小区十分熟悉，这些不都是闸北实验小学的对口学区吗？可为何同为学区，有的上涨，有的下跌？

最新公布的2019静安区公办小学招生划片范围（闸北实验小学教育集团各校区）

学校正对面即是绿色丽园，虽说是动迁房，但是比老公房的品质还是要高上不少，小面积户型屈指可数，所以单纯买学区房的都会选择老公房；

宁和小区作为原闸北实验小学对口的老小区，单价最高可以高至10W，尤以其小户型，总价低而受到市场青睐。

但近些年闸北实验小学开起了分校，并且就隔几条街，原先阿飞以为毕竟总校，相对来说应该领先一步，但市场并不是这么认为。

即便是对口分校，商品房以及次新动迁房小区（歌林春天，大宁龙盛雅苑等）因为大面积的关系受到了严峻的考验，大宁路，延长中路上作为大宁板块的核心地段，单价7-8万的学区房完全不受待见。

而远离大宁板块核心的洛川中路以及普善路上的售后公房却成了香饽饽，诸如上表中的普善新苑、洛川中路1100弄，柳营路1025弄成为了受益最大的几个小区。

市场认为，分校的教学质量也有保障。

原先价格普遍偏低，却借着闸北实验小学（洛东校区）的光，摇身一变，成了性价比超级高的学区房。均价只要6万2—6万7，远低于核心地段。

03

好了，很关键了，最后我们一起看下上海二手小区这一年来的涨跌幅TOP50，快来看看有没有你家的

上涨小区TOP50

下跌小区TOP50

1、市场整体下行的时候，上涨第50的小区涨幅4.8%，而下跌第50位的跌幅要达到25.2%；

2、造成下跌过多的可能其中之一，是由于涨跌幅是基于单价而来，而同一小区的均价受到户型面积的极大影响。

下跌前50的小区有多个是19年头2月成交的面积要远大于18年头2月的，加之市场本身处于下行，小区均价降个20%多根本不是事。

04

那后面一些话就非常重要了，关乎你家什么样的房子会涨，什么样的房子要割肉。我们挑选其中几例典型的小区进行下点评：

▲ 青浦徐泾板块的金地天御，200平米以内户型单价5万2，3，300以上就是3W4，5，同一样本周期内有多套成交：

别小看200至300㎡户型的选择，中间单价的差距需要细细思量，楼市下行期，加极少的价钱可能就能多买100㎡；

▲浦东川沙板块城南居委小区，18年成交的超小户型，单价相当高：

超小户型就是可以开出相对较高的单价；

▲静安江宁路板块又一村（静安），18年成交的是正南户型，19年成交非正南户型，所以跌幅有点大：

正南户型带有抗跌属性；

▲浦东世博板块德州二村，18年小户型卖出了近两年的高位，之后一年间，均价慢慢递减，三个月前还卖5万1——>高层（顶楼）在楼市下行期可以以超乎想象、非常优惠的价格4万1拿下。

即便如今的楼市再怎么不起眼，比之前15-16年那波上涨之前的价钱3万6依然要高。

▲宝山上大祁连四村，没有一丝预兆和防备，18年2月25日成交的这套，原先准备给他定性为接盘侠了。细看了下，其中还是有一定原因。71.1㎡，2/1/1改成3/2/2；

▲比如婚房装修、比如带阁楼，比如晒台上可以种花，这都是我们选择该房源的其中一点，卖家总会拿出更多的理由让你觉得你得了那么多便宜，自然单价也高出许多。

那些不计入产证面积的附送面积更多是附加分，而并非买下它的决定性因素。

但其实不然，毕竟阁楼层高有限，而如今这套小两房1厅可以说是目前市场行情下比较合理的价格，并且从成交周期上就能看出，只用3天就成交。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格；

▲浦东川沙金湾佳园，近半年左右基本都是在3W左右，成交周期9天，就看得出这套已经是底价了：

能够迅速促成成交的只有两种可能，房东诚心卖，买家淘到便宜货了。

▲闵行浦江汇秀景苑二街坊，此前2-3个月基本是在2W8成交的，忽然降价至2万3，其次成交周期424天，可以看出房东有些着急了：

高层的低层本就难出手，卖出的可以解脱了，买入的要慎重；

▲闵行颛桥君莲小区，一周前同一小区降价14万，那位业主时隔297天做出的决定，而这位房东用了一周的时间领悟到了，降价15万，8天成交。

就是说，市场上承认这个小区的目前的这个实在价，之后若是该小区还有同样户型要成交，基本也会维持这样的一个价格，高楼层的低层就是3W1-2，此次成交均价上高了1K，因为有装修。

下行期中的降价（诚意出售）别以为就是亏了，失之东隅，收之桑榆；

▲闵行老闵行昆阳小区，同一个小区同时有多套差不多价格的成交，那就是该降价了。

市场比较法就是合理的二手房市场定价原则；

▲普陀甘泉宜川宜川六村，工人新村中的不同楼栋和户型，有着多个竣工年代和朝向，最低价位的这套是57年竣工的。

所以价格偏低也是正常，另外还有一点，这套是朝北的，基本低了要8000-10000元的单价。

即便是售后公房，房龄和朝向也依然极大的影响着售价；

▲普陀真如曹杨五月天，18年成交的属于相对的低位，可今年这套面积基本相同，尽然只要309万（内外环间普通住房的及格线），不用阿飞再多说什么了。

▲浦东唐镇白金瀚宫：

南北户型以及大面积户型的差异，均价就会迥然不同；

05

通过这些存量成交，拨开层层迷雾，我们总结下这些购房建议：

文末，分享一组彩蛋数据：

2018年头2月，基本要总价下降17.4万才能完成成交，也就是距离成交之前的挂牌价有4.0%的余地，当时的均价52994，成交周期191天（半年多）；

而2019年头2月，降价余地4.0%，成交均价在45654，成交周期缩减至142天（5个月不到），可见诚意出售还是不无道理。

由于样本的局限，不能覆盖至上海所有的小区，大家可以在【真有好房】后台留言，我们会定期发布二手房成交的最新数据，以及及时监测交易活跃的小区。

希望从中得出更多的买房建议，给大家做最直观，细致的参考。