哑嗓子的郁亮和“好日子”的万科

城乡建设与生活服务商——万科昨天发布了年报，像一份优等生交出来的高分成绩单，数据一如既往的平稳。熟读孙子兵法的万科抛出了一个2019年新名词「基本盘」，模糊又虚无，不如，我们借此机会来重新认识下万科。

有所保留的业绩

实现营业收入2976.79亿元，同比增长22.55%；净利润337.73亿元，同比增长20.39%。

实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。

实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。

结算毛利率 为 29.7 %，较2017年提高 3.9 个百分点。

全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较2017年上升 0.5 个 百分点。

截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，净负债率为30.9%。

这份全方面稳定增长的业绩其实有所保留，毕竟截止2017年底，万科就已经有4143.2亿元已售未结算合同金额，而2018年营收不达3000亿元。分析师认为有所保留是为2019年、2020年业绩继续平稳增长打基础。

而已售未结算的数据就像滚雪球一样，越滚越大，截至2018年底，万科已售未结算合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。2019 年，万科预计新开工面积 3609.0 万平方米；预计项目竣工面积 3076.6 万平方米。

“开工、竣工计划一直坚持以销定产，在年报里公布的计划，都是基于已经有的项目定的计划，实际开工会高于计划开工，今年应该也会如此。万科相当的精力投入到经营性不动产，在合并报表上不会体现这么快，这是万科跟其他同行不一样的地方。”万执行副总裁、首席财务官孙嘉在业绩发布会现场表示。

收敛聚焦，巩固基本盘

告股东书中，“基本盘”首次出现，称将是万科2019年最重要的词汇。

“我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础”，万科董事会主席郁亮表示。

在业绩发布会上，郁亮用沙哑的嗓子解释何为基本盘：“我们有个标杆是微软，微软是以电脑起家的，电脑是微软的基本盘，微软的转变也很明显，电脑业务支持微软的转型的资金和利润。我们要收敛聚焦，巩固基本盘，为了更好地转型发展。我们不是要收掉别的业务，把内功练好后，支持别的业务。“

万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘。

南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域四大区域明确以开发业务为基本盘。

物业以住区物业服务为基本盘，保证充足的资源投入。

租赁将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。

商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。

物流仓储服务方面，万纬物流还持续丰富服务内容，实现冷链规模及运营能力的升级。

综合而言，万科做好基本盘要提升效率是关键，要学会挣钱。

从2018年报的营业收入贡献来看，目前来自房地产业务的结算收入占95.6%。

”新业务赚大钱是痴心妄想。未来赚小钱，在规模、速递、利润方面来衡量万科都是不充分的，我们业务在财务报表上还是很小，基本盘巩固之后，我们才能很强劲，在转型的道路上更加坚定。“郁亮在发布会现场表示。

二线城市的存在感上升

这几年来万科前面的定语一直在发生变化，从「全球最大的住宅开发商」到「城市配套服务商」，再到现在的「城乡建设与生活服务商」，万科的业务重点在发生变化。

从「城市」到「城乡」，强二线城市比重在万科的版图中加大。万科2018年营收前五名的项目，武汉、太原、郑州这样的强二线上榜。

而在2017年，万科的营收前五名的项目里还是上海、深圳为主。

在发布会上，董事会秘书朱旭详细介绍了目前万科的土储构成，在2018年新获得的土地中，按建筑面积计算，2.6%位于一线城市，70%位于二线城市，其他城市占27.8%；按照拿地金额来计算，10.5%位于一线城市，70.9%位于二线城市，18.6%位于其他城市。

（图为发布会现场的PPT展示）

2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。地金额为1351.4亿元，拿地成本均价为5427元/平方米，比2017年、2016年有明显的下降。

截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。

连续26年分红，累计分红573亿元

在头部房企里，论规模，万科比不上碧桂园，论毛利率，万科比不上中国海外发展，论速度，万科比不上融创，但高分红是万科的独家特色。

2018年分红方案披露后，万科已经连续分红26年，且自从2015“万宝之争”发生之后，万科的分红派息方案一直在刷新历史。

2015年，每10股分红7.2元，共派现79.48亿元，占公司净利润比例为43.91%。

2016年，每10股派送7.9元（含税）现金股息，共计派发现金约87.2亿元，占公司净利润的比例为41.48%。

2017年，每10股派送人民币9元（含税）现金股息，共计派现99.35亿元，占公司净利润比例的35%。

2018年，每10股派送10.70元(含税)现金股息，万科董事会建议派发2018年度万科现金股利约为118.1亿元，占2018年公司净利润的35%。

在万科2017年度股东大会上，祝九胜表示，公司这么多年来累计分红已经达到了455亿，累计分红已经超过了这么多年以来公司的股权融资总额。加上2018年118亿分红，万科累计分红已经达到573亿元。其中，钜盛华及其一致行动人持有的16亿股票将为其带来逾16亿元的分红。

“今年希望我们做了更好，把每一天都当成了卖楼的好日子，把库存控制在一个比例，也是我们经营的要求。我们更关注的是好产品和好服务，和市场同步”，执行副总裁、首席运营官张旭在发布会现场表示。