房价泡沫远大于房租，我却更加坚定地选择买房
编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载
最近市场回暖，大家心情都挺好的。
不过让我最开心的并不全是楼市。该来的行情总会来，都在预料之中。
最让我开心的是总算把我所有的房子都租出去了。
上周签订完最后一套房子的租约之后，我长舒一口气：终于把心头一件大事解决掉，可以更专注地去买房了。
晚上整理租房合同的时候，不小心翻到了十年前的租约。我猛然间才发现，这么多年，房租涨幅远远落后于房价。现在5000租金的房子，十年前在2000左右，房租涨幅才2倍多，而同期房价已经涨了4倍多。
看到房价涨得比房租快那么多，才隐约感觉到楼市里也许是有点泡沫的。
因为总觉得这里面有些玄机，就在心里把买房和租房这两件事好好盘了一下。
今天就和大家分享一下我的想法。
01
我并没有什么大数据，就说说自己作为一个老房东和一个新房客，这些年来的亲身经历和体会。
是的，大家没看错，我虽然不缺房子，但我自己也是租住别人的房子的。
这和我的价值观有关，大概是因为出身于财经院校，我做什么事情，脑海都有一个资产负债表在衡量收益。
比如同样是开支，我会刻意压低买车的支出，因为我把买车的钱当作费用，用掉了然后就没有然后了。相反，我会加大买房的月供支出，因为我把买房当作资产投入，会有更多回报给我。
做大资产，控制费用，延迟满足，是每个人都应该有的理财习惯。
02
我在居住消费上也是这么时时刻刻计算着。
因为孩子上学通勤需要，我必须居住在靠近市中心的位置，但是我明显感觉到市中心房价涨幅小，且品质楼盘租金回报率不高。买这样的房子实在不是一件划算的事情。
所以我最后选择长租了一个市中心CEO豪盘，省下资金去我大爱的近郊买更多性价比高的房子。
这么一来，同样的总价款，我就可以买到更多面积。我相信，大面积、低单价、涨得快的新区漂亮次新房，经过几轮房产牛市后，房价涨幅完全可以秒掉内中环的豪宅。
这种方法，我们称之为楼市里的降维打击，用近郊甚至其他城市的低价房逆袭。实操中，近郊房产反超市中心的例子很多，比如十年前的上海张江、莘庄，北京西二旗、望京，深圳前海、龙华。
这个过程中，你如果实在要解决通勤问题，那可以买房在潜力区位，租住在更适合自己的地方。
投住分离，才是解决自住加投资的最佳方案。
03
就是因为我自己出租房子，也租别人的房子，所以我对市场价格还算敏感。这两天有空就梳理了下手头能掌握到的最近5年实际房租和房价涨幅。以下这些房子都在上海。
近郊毛坯一房，租金从1000涨到了1500左右，同期房价翻2倍。
近郊普装二房，租金从2000涨到了4000左右，同期房价翻2倍。
中环外普装二房，租金从3000涨到了5000左右，同期房价翻1倍。
中环内老破小学区房，租金从3000涨到了4000左右，同期房价翻1倍。
中环内CEO豪装三房，租金从9000涨到了14000左右，同期房价翻1倍。
回顾多年的租房市场，还是可以总结出几个规律的：
1、如果要租金表现好的话，一定要装修，但不需要弄得特别豪。有无装修和家电配套，租金是天壤之别。在普装基础上再搞个豪装，也只是锦上添花，租金增幅不大。
2、市中心租金高，租客接盘侠多，房屋空置期短。我那套中环二房因为挂牌租金高，前后空置快2个月才租出去。
3、和房价一样，近郊房产由于租金基数低，租金涨幅高过市中心。房租几千的，租金涨幅明显高于租金一万的。
4、房租涨幅远低于房价，房租的年化租金回报率从2%降低到1.2%。之所以能让广大房东接受如此低租金回报的原因，一个是房价还在涨，大家买房还有盼头；另一个是，大部分房东买房买的早，沉没成本不大，按照早期的房价，租金可以打平月供。
04
光从这些房租价格趋势变动来看，就已经很有意思了。再细化到租房人群的微观特征，还可以发现更多细节。
我的租客里有住满5年以上的医生，也有来沪打工的务工者，还有在上海开厂的企业主，以及改善居住品质的上海土著。最奇葩的是一个带着孩子的单身辣妈，和我锱铢必较砍掉100元租金后，出门右转，钻进保时捷911扬长而去。留下在风中凌乱的我，心里装满了被套路的感觉。
和他们打交道多了，我慢慢察觉到，与张扬凶悍的买房市场相比，租房市场更加真实朴素。
大家都喜欢说买房是刚需。其实刚需未必一定是要买房的，只是因为现在的大城市房价还能够让当下这最后一批大学生勉强够到上车，所以才会有刚需要买房的想法。
你到欧美日韩这些发达国家看看，大部分人都是买不起房的，都是租房。有条件的人，结婚多年到了40岁之后，靠两个人多年积蓄做首付，一辈子才能供一套房。
目前我们国家大城市的房价越来越有高端化的趋势，未来租房才是社会的主流居住形式。
我以前说过，一个城市的房价是由这个城市里最有钱阶层里最穷的那批人决定的。买房越来越有金融投资属性，一个东西一旦金融化，那一定是对钱多的中上阶层是有利的。
而一个城市的房租价格，则离普通人更近一些，是由这个城市里新移民的平均收入决定的。
所以租房才是真正的刚需，才是所有人能触碰到的楼市。在这个市场里，你可以看到许多资金有限，但期待过上更美好生活的年轻人。
我问过我的租客，几乎所有人，都住在比自己原来住所更好的房子里。
买房上不能圆的梦，先靠租房实现也挺好。
给自己一个期许，只要努力，以后就能买上这样的房子。
这种简单质朴的改善生活的欲望，大概就是社会进步的原动力吧。
05
虽然愿景都很美好，但现在弱平衡的租房市场其实是暗流涌动。
首先是租客们觉得房租涨得太快了。每年到一季度末，大概就是现在，总是我最头疼的日子。因为一方面大部分租约就是这个时间到期续签，按照惯例总要加个几百租金的。但最近几次我涨房租要么被严词拒绝，要么就是租客直接解约去租别人的房子了。
我观察到一个重要现象是：
房价有总价购买力限制，房租也有租金购买力限制。大部分人能接受的房子月租金在5000元以下，他们有一个心理账户，就是为了租房这件事，最多就付5000块。再高的话，哪怕你房子再好，他也不愿意多给钱了，不少租客真的会因为房租涨300就跑。
可是另一边，我作为房东，心里也很郁闷。怎么说也是一个几百万的资产，一年才5万的现金流入，也太低了，还不够放银行定期存款。
租客的心态是对标社会平均消费，房东的眼界是比较金融理财收益。一个讲情怀，一个讲效率，大家都不会满意的。
因为说到底，现在租金收益率低的本质原因，不是房租不够高，而是房价涨得太快了。
这样的现状只有等到未来一二十年后，大城市房价的主升浪完成，才能稳定下来。
那个时候房价不涨了，房子从股票变成了债券，大家更多关注持有的现金流和房产税，租金收益率才会慢慢上到3、4%，和欧美差不多。
06
既然买房的租金回报一直是那么低，那还有没有必要买房呢。
答案是当然要买的啊。
事实上，如果一个城市房租回报越低，反而越值得买。大家看一下面的图。
可以观察到的是，越是租金回报率低的城市，能级越高，房价上涨空间大，摊薄了房租回报。
我们买房投资的收益，永远看重的是差价，而不是租金。
因为租金涨幅对应的是普通人的劳动所得增长，而房价涨幅对应的是货币宽松。
我想起了身边的一件事。
圈子里有一批要好的朋友，全都是买房高手。早早实现了财务自由，人均一线城市6套以上吧。
买房之余，为了实现更大梦想，合伙开了一家公司。一年多做下来，公司经营的不错，也实现千万级别的营收。虽然利润丰厚，但赚的这些钱根本比不上自己买房的收入。再考虑到大家原来都是行业里翘楚，在公司的收入也不低，这样看来开公司的机会成本更大。
这么一群在投资领域有洞见、有执行力的能干人士，在营商环境中也是疲于奔命。是不是我们忽视了什么。
背后的本质问题，是我们这个时代的资本回报率已经慢慢超过劳动力回报率。
劳动力再出色，利润率也及不上资本的回报。个人的能力值始终是串行的，再强再快也赶不上资金杠杆运用的并发。
所以即便房价涨幅远大于房租，看上去涨得稍稍快了一些，我还是会坚定地选择买房。
如果说，房价有泡沫的话，那一定是用钢铁做的泡沫。
