辟谣楼市里最大的焦虑，说说贷款和征信那些事

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

我每天在自媒体后台能收到无数个问题。在回答问题输出经验的同时，我也在观察这个市场到底在关心什么。

最近几个月，我一直都在被同一个问题纠缠着。一开始只是零星几个人发问，直到最近我几乎每天都要被问好多次。

这个问题就是：

二代征信要上线了，买房人该怎么办。

每当我看到这个问题的时候，总能感觉到手机屏幕那一头深深的焦虑感。

如果说十年前买房是无罪假设，市场上有各种鼓励措施帮助你上车的话，那现在买房就是有罪假设，你必须拿出各种证据，证明自己有钱、无房、无贷、不炒作，才能享受普通人买房待遇。

实际落地的时候，大家还是会在资格上或多或少有一些瑕疵。我们总会去尝试各种方法突破，至少让自己变得更像首房首贷的样子。

但随着第二代征信系统的上线，未来的信贷审核越来越精细，首贷资格的希望也越来越渺茫。这一阵，大家的朋友圈里遍布着这样的主流情绪。

可是，真的是这样吗？

是时候说说贷款和征信那些事了。

01

我们以前讲过，买房前，宏观周期的判断是最重要的。看准了当下楼市在哪个阶段，才能决定你未来三年买不买房。

可真的到了买房进行中，信贷融资才是最重要的事情。

拉开买房人差距的主要是信贷能力。买不买得到，买大房子还是小房子，就看你能借到多少钱。

而决定一个人贷款能不能搞定的，主要还是看征信。

正所谓贷款无小事，征信定大势。

因为大家在银行面前都是素人，银行识别你是不是好客户的主要标准，就看那几页的征信报告。

在这样的评价体系下，就算是王思聪，和普通白领相比，也不见得有多大优势。

王思聪有多张白金信用卡，每个月有巨额的刷卡消费。他还是多家公司的法人，这些公司有天文数字的负债。这些都是征信上的大忌讳。

而一个兢兢业业的小白领，每个月稳定几千信用卡消费，按时还款，名下也没什么贷款，一副人畜无害的样子。

站在银行的立场上，只看征信报告初审的话，会拒绝王思聪，选择小白领。

用这样的方法筛选客户，简单粗暴，但十分有效。

因为说到底，银行根本不缺贷款客户。他们要做的只是用征信报告，淘汰掉那些有瑕疵的客户就行了。

所以对大家来说，花再多精力养好你的征信报告都不为过。

02

而大家心心念念的首房首贷资格，不只是征信的问题，还必须得同时搞定无房和无贷两样。

目前全国绝大部分城市都是限购的，以家庭为单位，在所在城市名下有一套住房，就不算首套了，不少城市比如像上海、北京，还规定最多只能有两套。

值得注意的是，房产是全国不联网的。也就是说，你在外地的房子，在当地是不会被限购的。

我估计房产的不动产登记全国联网，至少最近几年是不会推出来的。在此之前，跨城买房一直会是投资的主要选择之一。

但是个人征信是全国联网的。

下图是某朋友的个人信用报告，大家重点关注红圈处。

只要你在全国任一地方有过按揭贷款，“个人住房贷款笔数”这一栏就会被标注为“1”，那你在全国各地就会被算成有过贷款记录，且终身有效。

哪怕你还清了外地的贷款，哪怕你在当地没有房子，你依然不是一个白户。

在上海、北京、深圳这样调控严厉的城市，无论如何，你就是7成首付了。

不过有些二线城市比较宽容，比如在苏州、无锡等地，贷款还清之后，首付没增加多少，大概在4、5成的样子。

另外，一个家庭在全国范围内名下按揭贷款最多同时只能有2笔。

也就是说，就算你只是在外地有2笔按揭贷款，你在当地也是无论如何做不出第3笔按揭贷款。

了解到上面这些，你会发现，即便躲过了限购这记重拳之后，也很难闪过限贷这记勾拳。因为全国联网的征信报告就像是天眼一样，窥探着你的一举一动。

难怪人民群众要运用那么多喜闻乐见的断舍离方法，无非就是为了一个首房首贷资格。

03

我们每周在上海线下茶话会，感受也是一样的。

被大家问到的最多的永远就是房票、贷票的问题。

接触的多了，我发现我很少能看到，不缺钱、有资格、首房首贷立马能买房的粉丝。大家身上或多或少都有一些疑难杂症要解决。

我遇到过许多个案例，夫妻两个当年轻易用掉了首房首贷资格，还没借多少钱。导致现在要卖一买一，改善居住的时候，因为首付太高，捉襟见肘。

虽然最终还是帮他们用一些创新方案迂回解决了，但其实当初如果做好规划，是可以方便许多的。

未来随着房价的上涨，限购限贷只会越来越严格。

我给大家的建议是，任何一个家庭，不管是刚需还是投资，现在买房前必须做好规划。

不光是为了当下买到心满意足的房子，更多的是为了未来改善扩张做好准备。

买房之前要多想想未来，在家庭成员的买房资格和贷款名额上做好设计。一定要想清楚，下一张首房首贷的房票在哪里。哪怕为此多费一些周折，也是值得的。

当下的慢，是为未来的快。

04

好，既然要为未来留足操作空间，那就更要清楚当下的玩法。

名下有无房产是很容易判断的，大家都能处理好预留空间。

比较容易踩坑的是夫妻贷款买房上征信的问题。

首先要明白的是，夫妻婚内买房，不管房产证上出现几个人的名字，房产都是婚内共有财产。

那意味着，当你婚内买房按揭，银行拿这个房子作抵押的时候，必须是夫妻两个人都同意做贷款人，即便你没上房产证。

这个时候就会出现主贷人和参贷人概念。

顾名思义，主贷人承担主要还贷责任。参贷人是参与贷款并共同清偿债务的人。注意参贷人是要一起还款的，贷款还不出，也是要一起赔钱的。

从这个意义上来说，主贷人、参贷人都是法律上的还款人，义务有先后，但没区别。

可是实际操作中，只有主贷人的按揭贷款记录上征信，参贷人是不上征信的。

这无疑给大家一个大大的福利。你要做的是：

尽可能集中消耗主贷人的资格和额度，为参贷人留足空间。

事实上，除了普通的按揭贷款之外，很多人不知道的是，小微企业经营贷款、个人消费贷款、甚至于部分城市有接力按揭贷款，都是可以灵活运用参贷人的。

就是说可以使用别人作为主贷人，上别人的征信，自己作为参贷人，用自己的房产作为抵押，来实现融资需求。

参贷人这个设计理念，极大地便利了创新融资，在实践中有很多想象空间。

大家自己好好琢磨琢磨。

05

就是因为做参贷人有这么多好处，所以才会有开头提问里的那些焦虑：

二代征信将于今年5月1日上线，会纳入参贷人信息、公共事业缴费信息、更精细的信用卡信息。二代征信上线后，即便未来参贷人独立后，买房也不能做首套。

我的看法是，征信系统更加精准全面，势必造成信贷审核更加严谨，未来肯定是对按揭有影响的。

但凡事最怕一刀切、非黑即白的判断，要说二代征信马上影响大家买房，这一定是错的。

首先，二代征信不会那么快就在全国铺开，大家来看看下图的官方消息。

二代征信其实早就在2018年三季度就上线试运行了，到今年4月底刚好满试运行期6个月。网 传5月1日正式上线的消息来源就来自于此。

但是试运行结束之后，不会是马上全面切换成二代系统的。

因为征信工程影响面重大，涉及监管、银行和公用事业单位的系统改造。但凡有点体制内金融系统工作经验的人都会知道，这么重大的事件，一定会有全行业的动员以及工作部署计划，不会一夜之间全面上线的。

如果一定要给个时间表的话，我估计离二代征信全面执行还有至少一年的时间。

06

那二代征信上线之后，参贷人到底上不上征信呢。

以下是我根据自己多年金融实务经验，给大家做的一些推测，供大家参考。

一是先说增量，对于二代征信上线之后新购房的夫妻双方来说，参贷人的按揭贷款记录会上征信的。

因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息，所以这点是毫无质疑的。

二再说说存量，二代征信上线之后，历史已贷款的按揭记录大概率不会纳入征信。

这些历史已贷款的按揭记录都存放于各商业银行的系统中，如果不是监管特别强制要求，银行们是没有动力去推进这个吃力不讨好的事情的。

知道了这几个大趋势之后，我还是有几个建议给大家：

1、二代征信这件事，影响面最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人。对于这些朋友，如果可以的话，尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚，这样就解决参贷人上征信的问题。

2、对于那些已经用过按揭买房的夫妻，最近一、二年内是不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦，不能确保二代征信一定不会补录信息。如果你这几年最终是要突破买房的，晚一点不如早一点。在楼市里我们学到最大的的教训就是，凡事要趁早。而且现在的见底回暖，的确是不错的机会。

3、真的未来遇到了参贷人上征信了，也不是世界末日。信贷政策一直在变化，金融创新也在发展，等到下一个鼓励买房的周期到来，认贷标准也会有新口径，这些都不是什么问题。

记住，办法总比困难多。战略上尽量乐观一些，战术上尽量悲观一些。

这是我在当下混沌楼市里能送给你的最佳建议了。

07

文章快写完的时候，又有个粉丝来留言了，还是一样的问题。

答完问题，看着满屏的虚心请教，忽然一阵悲哀涌上心头：

大家都要突破成这个样子，才能买到房子。到底是我们太过偏执，纠结于追求更多，还是这个时代跑得太快，快到不让人有喘息的时间。

但愿都不是。