高新区，远比你想象中的更加重要

编者按：本文来自微信公众号：楼市新说，（ID：loushixinshuo），作者：阿Sir，36氪经授权转载

烟台是二线城市吗？是！

烟台GDP已经连续十多年力压济南霸占山东省第二，全国前20。

那么烟台人有钱吗？不一定。

2018年山东省各城市2018年人居可支配收入排名中，烟台仅排名第5，名义增速更是全省倒数第四。

而从全国可支配收入城市排名中，上榜城市均为互联网、高新技术、服务业发达城市，青岛、济南均未能上榜。

而烟台更是排名40以后。

排名20的长沙市人均可支配收入为44647元，而烟台是34908元。

GDP排名20的烟台，人均可支配收入比全国前20相差一万。

表面经济强大的烟台，收入排名却很难堪，而这背后唯一的解释，

便是烟台落后的产业结构。

1

2018年烟台上市公司数量38家，数量依旧领跑山东。

但也仅有一个数量优势，上市公司质量下滑严重。

市值前十公司中，有2家企业营收同比2017年下跌，而2018年净利润方面，有高达6家同比下跌。

也就是说，前10企业里面，有超过半数的企业挣钱能力不足去年。

38家上市公司里面甚至有5家上市公司出现业绩亏损。

2018年烟台38家上市公司利润共计121.94亿元，平均利润率为6.48%。

而据wind数据显示，2018年沪深两市共计3610家上市公司中，共有3602家公布2018年财报，平均利润率7.48%。

烟台上市公司平均利润率落后全国上市公司足足有1个百分点。

究其根本原因，烟台38家上市公司中，只有11家高新技术企业。

大部分上市企业集中在传统行业，而传统行业最大的弊端在于人均产值低、竞争力小导致的利润率低。

这就导致表面看起来是经济大市的烟台，经济结构急需要调整优化。

而借助新旧动能转化来发展高新技术是烟台追赶的最好机会。

也是唯一机会。

2

2016年后，随着GDP增速的放缓，我国由制造业大国向制造业强国发展开始，很多新一线城市都开启一个全新的发展模式——腾笼换鸟。

顾名思义就是将之前传统落后产业转移出去，腾出空间后来发展利润率更高，集中度更高的高新科技、服务产业。

北京便是腾笼换鸟的一个典型城市，2019年北京市政府搬迁至通州，科技含量低的产业转移至周边燕郊、固安等郊区，为北京产业转型提供空间。

作为新旧动能转换实验基地的山东，产业转型更是迫在眉睫。

但烟台的转型升级并不是采用传统的“腾笼换鸟”，而是新建了一个产业园区，便是高新区。

烟台产业转型的希望落在了高新区身上。

高新技术产业发展有两个特征，第一个是高度集中性。

成立于1991年深圳南山区粤海街道，地处南头半岛东北部，在这条街道上走出华为、中兴、腾讯、大疆等众多国内外知名企业，以及迈瑞医疗、顺丰控股、创维数字、中国长城、华强文化等一大批上市公司。

2017年，粤海街道辖区拥有上市企业83家，企业园区169个，产业楼宇318栋，辖区内近万家企业包括“规上”企业1107家，国家高新技术企业近1000家。

2018年粤海街道GDP超过2400亿，占深圳的1/10。

有媒体调侃道：中美冲突其实只是美国和粤海街道办的冲突。

位于美国旧金山附近的硅谷，是举世闻名的电子工业集中地，汇集思科、英特尔、惠普、朗讯、苹果等大公司，融科学、技术、生产为一体。

目前已有大大小小电子工业公司达10000家以上，所产半导体集成电路和电子计算机约占全美1/3和1/6。

高新技术的产业特征决定着他的高度集中性，所以如果烟台要想产业转型升级，只能发展高新区一个城区。

高新区承载着烟台未来发展的唯一希望。

3

高新技术行业另外的一个特征便是高薪。

作为高新技术产业，其最大的成本便为研发的投入，因此高新技术产业普遍收入较高。

据欧孚科技联手商学院共享经济联盟硅谷研究院发布最新2019薪酬报告显示，高新技术产业薪资明显高于传统制造业。

恒大研究院院长任泽平提出一个重要观点：人跟产业走。

高新技术产业发达的区域，对人才有着极大的吸引力。

未来高新区将吸引烟台绝大部分的优秀人才入场。

而在买房考虑因素方面，工作地点附近购房是大部分的选择。

这就使得高薪行业集中的地方，房价也要普遍高于其他地区。

贝壳数据显示，百度、新浪、腾讯等互联网公司集中的西北旺地区，二手房挂牌价8.2万/平米，而距离2km之外的安宁庄只有6.4万/平米，单价比西北旺便宜近2万。

烟台经济发展趋势决定高新区未来的腾飞，而高新产业的高度集中和高薪特征决定高新区未来房价的腾飞。

北京西北旺的现在，便是烟台高新区的未来。