限竞房将消亡，你信吗？

编者按：本文来自微信公众号：佳爷房谈，（ID：goufang365），作者：揭叔，36氪经授权转载

一个月前，我正在写字楼楼下抽烟的时候，工作群里通知，孙河的地被李老板拍走了，楼面价高于周遭限竞房售价。

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为啥这么高呢？因为地块是纯商品房地块，未来没有限售均价、没有限售5年、没有7090，它就是一块干净的地，且是3年来六环内第一块干净的纯商品住房地块。

而上一块六环内干净的地，距离孙河不算远。那块地是2016年6月2日阳光城拿下的后沙峪地块，早在去年这块地所建的项目就已经被各大网站标注为售罄。

3年后五六环间重现纯商品房，我看见的，没拿地的比拿了地的还高兴、还开心。为啥？造势卖房啊，什么“面粉比面包贵”，“再不买没啦！”，“快来买我啊~”，“不买后边就贵啦~”......

真是这样吗？我想说也是也不是，所以限竞房将消亡，我不信。我信的是部分区域可能会消亡。

这可能会消亡的部分区域，我以为有俩，一个叫横一个叫怂。

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什么叫横？

看现在的纯商品房供地消息，要么是明眼看去的好位置，比如蟹岛、孙河、西南三四环，这不就是明眼看过去就是好的地方嘛。谁看都好的地方，我们看到出现了纯商品房。

什么叫怂？

限竞房跑着都费劲的地方，比如怀密平延，六环外门头沟、青龙湖。换句话说，我觉得现有限竞房最横的地方以及最怂的地方，会越跑越快越有可能消亡，因为他跑完了，后边就是商品房了。

这事儿最简单的实例，五环内那几个限竞房，俗称最横的那几个不就是开了就没，且没有后续吗？比如国风长安、橡树澜湾。你看后续那嘎达还有限竞房地块吗？连五环外古城都是纯商品房了。可能你会说，纯商品房一出来，谁还买限售5年的限竞房？限竞房不更得剩下了？肿么可能。

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说说限竞房与商品房的售卖逻辑。

先说限竞房，这个之前也讲过，在这里简单说。限竞房没有自主定价权，让你卖多钱就得卖多钱。因为无法突破销售均价，所以俗称利润有天花板。

限竞房，16年末出现供地，18年中开始售卖。经过1年的售卖到2019年，没有开发商是傻子了，都明了速战速决这个道理。所以限竞房的售卖逻辑可以简述为：跟时间赛跑必须要跑赢时间，因为这样才能利润最大化。

再说纯商品房。

纯商品房可以自行根据市场情况定价，这叫有自主定价权。

比如，今年市场不太行，5万一平米成本拿的地，今年卖只能卖6万一平米。等明年市场环境好了，我能卖7万一平米。那谁还着急，放着呗，手续慢慢走呗，哪怕成现房再卖也不着急呗~

所以，纯商品房的售卖逻辑可以简述为：跟时间赛跑大概率跑输时间，同样也为的是利润最大化。

一句话，商人没有傻子，能挣5块钱，谁知足就往兜里揣3块？

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我们说回来，这一横一怂有限竞房的俩地儿未来会怎样？当然这只是推测。

横的地方，商品房地块楼面价顶着限竞房限售均价，限竞房很快消化干净。后续商品房在限竞房这搅屎棍的余威下避其锋芒，安安静静磨磨唧唧等待。直到这股余威过去了，周遭没新房了，这时候，他大喝一声，我来也~我怎么怎么牛掰我怎么怎么高端，虽然比周边贵百分之几十，但是我牛匹啊！来吧，买我啊~

怂的地方，开发商接茬底价拿地，且多数拿地的企业就是附近有限竞房项目的。这招也不新鲜，学名叫护盘，通俗说，保护一下自己现有项目。地让护盘的拿了，你说人家着急卖吗？反正手心手背都是肉，我着啥急啊。

如果让新来的拿了地，护盘失败，会有俩情况产生。

第一，护盘的把地价抬高了，你拿去吧。反正你拿了你也没我限竞房价格优势，你能干你上，反正我高低都干死你~

第二，一不留神让新来的底价捡漏。那啥也别说了，我对自己狠点吧。限竞房，也不是没有限售均价5万多，直接4万多出售的。一句话，别人能降价我也能。生死之间，保命优先。

不管哪种结局出现，你会发现，最怂的与最横的限竞房都会优先跑路。

然而，最怂与最横正代表两种限竞房购买人群— —纯改善与纯刚需。送给这两拨人一个字：抓紧上车。