换房的最佳时机，来了
编者按：本文来自微信公众号：楼市时评，（ID：zzlssp），作者：张D大大，36氪经授权转载
什么时候是卖房置换的最佳时机？
对于大多数人来说，单纯的买房或卖房，或许并没有那么难以抉择。
但是一旦卖和买碰到了一起，变成了置换，难度和纠结度就要X10倍。
换房时机到底该怎么选。
是房价最高的时候？
是市场最冷的时候？
还是不涨不跌的时候？
以上全错。
如果把市场行情分为以下5个阶段
大跌—小跌—横盘—小涨—大涨
那么最佳的换房时机，一定是小涨→横盘的这个阶段，可遇不可求。
而一旦遇到，最好不要错过，比如现在。
为什么是这个阶段？下面我们来具体分析。
首先，对于置换的时机选择，我们一定要明确2个大前提，一是换房有时间差，二是市场有交易量，这两个大前提基本就决定了你是赚是赔。
①时间差：从卖房到买房，一定不是瞬间完成的，这中间永远都会有一个时间差，短的话3,5个月，长的话半年甚至一年。
②交易量：房价越涨，交易量越大，房价下跌，交易量极低。
在这2个前提下再来看，各个阶段是否适合置换，答案就呼之欲出了。
最不适合置换：大涨、大跌
为什么这几个时期不适合置换？
大涨时期置换，你会损失不少钱。
哪怕是大涨→小涨时期，不论你置换速度有多快，一定会错过至少3个月的时间，至少10%的涨幅，几十万甚至百万的人民币，比如年后的苏州园区。
而大跌时期置换，你大概率是卖不掉的，因为这个时候市场上的卖家要比买家多几倍甚至几十倍，比如当年的海南，再比如当年的日本，根本跑不掉的。
比较不适合置换：小涨、小跌
小涨时期置换，优点是容易出手，缺点是会亏一部分钱，这部分钱说多不多，说少不少，但就是会像鸡肋一样让你特别难受，如鲠在喉。
小跌时期置换，优点是能赚到一点，缺点是非常难出手，非常非常难，打折可能都卖不掉，得打骨折才行。
比较适合置换：横盘期
很多大V会推荐在楼市横盘期置换，是有一定道理的，相比于上面那些，市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上，都相对适中，在这个时期置换不用过于担心和纠结。
但是在这个时期，对于大多数需要被置换掉的房子来说，已经非常的不友好了。
尤其是房龄老，面积大，户型怪，物业差的房子，买家一定是寥寥无几的，一定是要被狠狠割一刀才能卖掉的，砍个5%左右都很正常，想以市场价卖掉几乎没有可能。
因此，这依然不是最佳的购房时机。
最适合置换：小涨→横盘
对于大多数需要被置换掉的房子来说，小涨→横盘时期更加友善。
一是因为交易量尚在，大多数人还后知后觉之中觉得房价还有的涨，看房热情也没消失，对于老破旧也没那么挑，也会怎么砍价，头脑一热可能合同就签了。
二是对于未来潜在的损失来说，相对可控。由于市场本身已经到了降温阶段，单月涨幅基本上都会被控制下0.5%以下，哪怕以半年的交易周期来算，损失的也不过是3%左右的市场价。
而等你拿到卖房款，准备买下一套时，市场大概率已经有了一定的议价空间，你完全可以在买下一家的时候砍出来5%的差价，来弥补上一套的损失。
以上，就是关于当下最佳换房时机的探讨。当然，一定会有杠精假设极端情况，比如从小涨直接到大跌的状态，对于这一类的假设，当然不能说完全没有可能性，但是可能性非常低。主要是目前基本国情还在，土地出让依然是重要的地方收入来源，在房产税没出来前，依然会有足够的动力将房价维持在当下的水平，安全起见我们就不对极端情况做过多假设了。
那么回归正题，为什么说现在是最佳的换房时机？
难道说当下的市场，已经进入了从小涨到横盘的阶段？
没错，19年的小阳春，结束了。
昨天，国家统计局公布了最新一期的70城房价指数，里面透露了一些明显的信号。
首先是一二线整体降温，5月一二线城市不论是新房还是二手房，环比涨幅均与上月相同或者回落。
其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
只有三线城市的新房涨幅依然在扩大，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；而二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与上月相同。
然而如果我们单看二手房数据的话就会发现（二手房数据相对精准且有参考价值），不论一二三线，涨幅都没有再进一步扩大，不是回落就是持平。
至于同比，就更是开启全线降温的趋势。5月份一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均与上月相同或回落。
如果觉得文字不够清晰，我们通过一张图来感受的更直观一些。
降温通道已明显开启。
（图片来源：杨红旭楼市研究）
这说明了什么？
说明追涨的可以休息了，置换的请跑步入场。
今年这一波的起势，主要是因为去年底今年初的降准，初心是帮助中小企业发展实体经济的。不过商业银行的钱多了，除了让市场上的流动性变得相对宽松外，必然也会利于开发商和个人信贷业务。
毕竟钱是流动的，最终都流到赚钱的地方去了。现在国内干啥能赚钱？答案不言而喻。
所以上上个月开发商投资增速创新高，上个月连首套房贷的利率也到了一年内的最低点，这也算是一个近期的置换利好。
贷款容易了，买房人多了，开发商有钱了，导致19年小阳春地王频出，甚至差点走出15,16年的风采。
按照我国目前的情况，这肯定不行。
不论从居民杠杆率、经济环境还是从国际形势来看，都不允许近期再来一波楼市行情。
于是，国家出手精准打击，明确要把这一波热度降下去。
那么温度降了么？一二线小阳春的终结就是最好的答案。
而且，今年大概率不会再有反复，就这么一路从小涨小热到平稳。
也就是说，从现在到年底这6个月的时间，对于大多数刚刚经历了小阳春的城市来说，如果想要置换的，抓紧了。
毕竟现在有一些消息放出来说下半年银行利率会再度往上调。
那么更重要的问题来了，明年置换行不行？
这个问题的核心在于，明年房价走势会怎样，是否利于置换？
首先，不论是今年还是明年，全国房价都不会出现大面积的下跌，至少在税收来源转移完毕之前，大多数城市房价到横盘为止，大概率连小跌都不会有。
毕竟，有些地方对于土地的依赖度，比你想象的更深。
（图片来源：国民经略）
说实话，如果能确保明年也横盘，其实等明年再置换也还可以。但是明年行情还存在一些变数，有可能要比今年下半年稍好一些，一旦再次出现升温行情，对于置换就非常不利了。
明年会存在什么变数？
全球性降息刺激经济。
今年随着世界经济增长放缓，世界各国都面临着比较大的经济压力，截止目前已经有印度、埃及、马来西亚、新西兰、澳大利亚、乌克兰、菲律宾等12个国家的央行都选择降息来提升经济。
就连此前一直处于加息周期的美国也出现了降息的倾向，6月4日美联储主席表示可能很快就需要降息，摩根大通和巴克莱的预测，美联储有望在今年9月开始降息。甚至更有些胆大的预测，美联储降息就在明天凌晨。
有这个变数存在，明年的楼市情况就会变得更加扑朔迷离，虽说全球性降息对于资产价格来说有好的一面，但是对于那些泡沫明显过高的城市来说，不一定能挺得过去，能置换城市的就抓紧置换吧。
人生发财靠康波，按照康波理论的预测，19年是最深的谷底，也是一次人生级的投资机遇，至于这个机会到底是股市还是楼市，让我们拭目以待。
