资本争相涌入的万亿级物业蓝海，跑马圈地与深挖服务是大趋势

伴随着城市化的加速，面对规模达万亿级的大市场，承接房产管理的物业行业正迎来一个快速发展时期。14家A股和港股上市公司，51家新三板上市，百余家中小型物管企业......从单一模式到增值服务，从“事繁利薄”到被资本追捧，这个万亿级的庞大市场正在加速完成自己的转变，从物业管理服务出发，衍生出一系列新商业模式和增长空间，成长为新的蓝海。

在6月25日举行的“2019蓝筹物业年会上”，多家物业服务企业与专家学者聚集在一起，以“大服务、大视野”为主题，共同探讨物业行业发展的宏观背景、发展趋势以及面临的机遇与挑战。

物业费的涨与不涨

说到物业服务，就绕不开物业费这三个字。从14家A股港股上市物业公司财报数据来看，基础物业费的收取仍旧在总营收中占据极大的比重。而现实情况却是，物业费的收取在房屋销售时期就“板上钉钉”，后期涨价极为困难，甚至有些小区的物业费还停留在“8毛钱”的历史阶段。

物业费的“涨与不涨”，以及“该怎么涨”，成了业主和物业公司交流的矛盾点。

“今天的物业费差不多80%的钱都花了人员工资上”，万科集团高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全表示，成本在涨价，需求在涨价，但物业费就是涨不了价。

朱保全在现场还提到了一个对于物业行业至关重要的关键词——“容积率”，“如果没有容积率，确实就不需要物业。有容积率就有了城市，有了不动产权的集合才有了物业公司”。容积率同时也是讨论物业费绕不开的数字。“物业费是按照套内面积收取的，但物业成本确是要看建筑面积核算的”。

阿里云华北区总经理徐渊则站在业主的角度提出了不一样的看法，“问题在于物业公司和业主的沟通渠道非常少且被动，高效沟通是二者需要迈过的一道坎。”

从老旧小区的“8毛钱”物业费，到新建高档小区的“8块钱一平米”，单就物业费一项不同小区就拉开了极大的价格差异。当然，这并不代表物业服务越贵越好。

“物业服务其实是向业主提供产品，关键在于能否提供价值相等的服务”，龙湖智慧服务集团总经理曾益明指出物业费的收取应该遵循市场规律，“不能不涨，但也不能疯长”。

而对于如何从行业管理角度解决物业费的问题，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏提供了一种宏观思路，“建立起服务提供者和享受者的双向选择，建立起物业行业的质价相符的选择，这是政府、开发商、物业公司都需要努力的事。”

“未来管理+云服务”的新商业模式

因“事繁利薄”的固有形象，传统物业管理曾一度不被资本市场青睐。过去许多房企运营旗下的物业管理公司只是为了提升自身的品牌美誉度，几乎没人考虑过靠“收物业费”来赚大钱，也很少有人提出要上市。

然而当房地产市场摸到了天花板，“白银时代”下的开发商逐渐将目光转向幕后，将物业服务视作是未来发展的第二赛道。

数据显示，14家上市物企平均的市盈率为25.48倍，市盈率最高的永升生活服务和碧桂园服务均超过40倍，市盈率超过30倍的企业就有6家，甚至要超过背靠的龙头房企。

资本将物业服务捧上市盈率更高的第二赛道，押注的并不是每天收缴物业费，而是利润率与潜力更高的增值服务板块。

金科服务董事长夏绍飞从社区的变革和需求的改变方面分析了这一变化，“社区的变革从传统的安全需求、到友善的需求、到互助的需求、后来是公益的需求、自治的需求，从国外发达国家看基本上就是这样的过程。需求越来越复杂。每个物业公司都在不停地升级和迭代，建设自己的平台。”

南京朗诗物业管理有限公司副总经理钱登丰，则把物业行业的这种商业模式划分成了两个维度，“整个物业行业的商业模式发生了改变，以前是对未来管理，现在是对未来管理和云的服务。”

中国指数研究院数据表明，目前空间运营收入、房屋经纪及电商服务在增值服务收入比例最高。然而在大数据、人工智能、互联网的共同驱动下，物业服务企业对于增值服务的探索和发展也存在一些问题，“包括增值服务前期投入较大、同质化竞争严重、来自互联网巨头企业的竞争、以及如何增加客户数量及黏性等。”

如何结合自身资源和特点，找准定位，充分发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，是诸多物管企业需要思考的问题。

行业集中与跑马圈地

在业内人士看来，物业赛道是继开发业务之后另外一个万亿级的领域，虽然它的利润不及开发业务，但是投入比长租公寓、养老等领域都要低，而且更容易形成大型公司。

但据不完全统计，目前市场上有超过200亿平方米的商品房，截至2018年底，物业公司TOP10企业管理面积均值约2.39亿平方米，最大的一家市场占有率也不到10%，这依旧是一个“大行业小龙头”的市场。

申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为在对物业行业的未来进行分析时，第一个提到的就是行业集中度的问题。“物业行业未来的第一个趋势，就是一定会提升行业集中度，包括跑马圈地、横向并购，行业的龙头会在未来的几年内不断涌现”。

然而事实上，并购趋势已然显现。今年4月份，招商蛇口旗下物业公司通过并购中航善达借壳登陆A股。中航善达的物业管理面积超过了5300万平方米，在珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域都有布局。招商蛇口物业物业的管理面积约7500万平方米，双方合并之后的物业管理面积总和将超过1.28亿平米，一举进入行业前10。

规模既是物业公司基础收入的保障，也是其增值服务生存的土壤，所以大型物业公司普遍把冲规模放在第一位，其次就是增值服务的问题。

除了行业集中度的提升之外，在范为看来，提升利润与证券化水平同样是行业发展的趋势。“随着互联网推广，进一步挖掘物业服务的附加值，提升物业管理水平。另外，行业的头部企业会加速通过IPO融资，甚至包括发行债券以及ABS资产证券化等方式，在资本市场进行融资，提升证券化率，提升行业里面的竞争力。”

无论是物管企业的规模之争，还是模式上的盈利之困，物业服务行业正在面临转型期。不可否认的是，物业服务已经脱离了地产开发的附属身份，一步步走向台前。这个被寄予厚望的第二赛道，正在聚集起万亿级的蓝海。