中梁控股今起招股，最高募资40.71亿港元，7月16日正式挂牌

编者按：本文来自微信公众号“IPO早知道”（ID：ipozaozhidao），作者Uncle C，36氪经授权发布。

通过聆讯，意味着中梁控股距离登陆港交所仅一步之遥，千亿房企悉数上市的图版也即将拼完。聆讯后资料披露中梁更多新近细节，这些侧面足以勾勒中梁控股的初步轮廓。

聆讯后资料从数据更新、棚改释疑、诉讼结案三个方面对招股书进行完善和披露。 

涉及房企，市场较为看重的是销售额、土储面积和杠杆率三个指标，聆讯后资料对前两者有了进一步信息。

2019年前4个月中梁控股的合约销售总额达到377亿元，而在前三个月这一数值尚为248亿元，4月单月增加129亿元；以该数据及增速推算，中梁控股今年销售额超过去年的1015亿元毫无压力。

中梁控股素有“小碧桂园”之称，其中一大表现就是拿地凶悍。中梁控股在2019年继续贯彻这一风格，其在2019年第一季度获得应占土地储备289.79万平方米；仅4月又新获土地储备155.09万平方米，使得截至4月30日总土储面积达到3994.77万平方米，而在2018年年末该数值尚为3644.37万平方米。

（中梁控股截至3月末土储情况  资料来源：聆讯后资料）

中梁控股也进行了拿地资金来源的披露。其中50%来自资产管理安排，24%来自附属公司非控股股东的垫款，约14%来自本集团内部资金。

之前有提过，房地产企业的资金荒普遍存在，这是推动众多房企谋求IPO的重要原因。截至2019年第一季度，中梁控股现金及现金等价物只有63.85亿元，从2018年年末145.52亿元骤减，但4月数据显示现金短缺的问题得到部分改善，该节点现金及现金等价物为87.74亿元。

（中梁控股贷款/借款情况   资料来源：聆讯后资料）

仅用三年时间，中梁控股就完成百亿级别到千亿级别的跨越，造就这匹地产界黑马的一大原因就是棚户区改造红利。但近期公共媒体报道棚户区改造已开始放缓，对此中梁控股表示该事项不会对其产生重大影响。

中梁控股基于以下理由来释疑：一是该放缓仅影响毗邻一线城市的若干三四线城市的房地产市场，且棚改政策将继续在需要快速推进改造的三四线城市执行，而中梁控股大多数土储位于三四线城市；二是长三角、珠三角三四线城市的房地产市场已得到该地区的人口及产业的支持，中梁在该类地区土储占比48.3%；三是近期侧重二线城市，多样化的地理布局可以降低棚户区改造放缓带来的负面影响。

此外，中梁控股子公司东台顾家同江苏省东台市土管局的地块纠纷案件于2019年5月结案，未结土地出让金、拖欠违约金及其他应付费用均已结清。

据悉，本次募资所得款约60%用作公司现有物业项目或项目阶段（温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府）的建筑成本；约30%用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款，剩余10%用作一般营运资金 。