城市“大动脉”沿线，西安房价几何？

编者按：本文来自微信公众号“西安城记”，作者：壹地产；36氪经授权转载。

房价，是永恒不变关注话题的焦点。不久前，西安也出台了堪称“史上最严厉的限购政策”。

地铁是城市的“大动脉”，随着地铁时代的到来，它已对城市发展格局和起到决定性作用。7月2日，国家发改委也已正式宣布西安地铁三期获批。那么，西安已开通的四条地铁周边的房价到底有什么特点？

西安最新的房价地图 你住在哪？

2019年6月20日，西安进一步升级限购政策：落户一年或落户后有一年社保、不落户社保/个税满五年才能取得购房资格，并将临潼区纳入限购范围。

目前，西安常住和户籍人口已双双突破一千万。西安城市的发展现实是：主城区的GDP和人口高度集中。所以，在西安当前房价现状情况下，房地产“限购区域”也可以说西安的核心主城区范围。最新纳入的临潼区，地铁九号线也即将开通。

从西安行政区域地图上来看，限购区域基本上就是西安核心城区。从城市扩容角度，沣东新城实际上已是主城区的组成部分。面积广袤的长安区和临潼区，也因为其核心区域已成为主城区，而被全域限购。

2019年1-6月份，西安房价依旧保持着整体呈上涨趋势。其中，一月份西安房价为11539元/㎡、六月份西安房价为12488元/㎡，每平米上涨了949元。若以购买100㎡的房子举例，六月买房比一月买房贵94900元。

2019年西安房价走势图◎来源/安居客

从走势图中可以看到，2019年西安楼市没有出现所谓的“金三银四”。三月胶着之后，四月紧跟着反弹，之后的5、6月份，房价上涨势头稍猛。其中，6月份房价上涨幅度最大，每平米较5月份上涨577元。

整体来看，西安周边的临潼区、鄠邑区、蓝田县等以及高陵区，房价在万元以下。其余城区的区域均价，都已在万元以上。

数据显示，西安六月均价为12488元/㎡。除泾渭和西安周边，均价最高的是曲江，达到22627元/㎡；而经开区的房价，均价为9800元/㎡——相差12827元/㎡。看到这组数据，肯定有人会产生疑惑：经开区的房价没这么低吧？

2019年6月西安房价数据◎来源/安居客

实际上，数据显示的是当月的成交价格，其二手房超过一手房。目前，经开区范围内基本上没有新产品供应，低于万元的成交均价，主要是因为地处草滩项目的价格——从这个角度上来看，想要在经开区核心区买到房子，已经不太容易。

2019年1月-6月，西安各个区域房价涨多跌少，城内区域无在售住宅类楼盘可忽略不计，其余12个区域中，7个区域的房价有不同程度的上涨，5个区域的房价有不同程度的下跌。涨幅最大的是曲江区域，6月房价较1月上涨59%。

2019年1月与6月房价对比◎来源/安居客

西安，已迈入地铁新时代 你的房价值多少？

说完西安最新的房价，再来说说地铁旁边的房价。2019年西安地铁三期的获批，让西安的地铁网络建设再迈上一个新台阶。

公开统计显示，2018年西安地铁全年客流量达6.9亿次。2018年，全国各城市地铁客流强度排行榜中西安地铁在全国排名第一，客流强度2.9万人次/公里（最高客流量264.8万人/运营里程91.4公里）。

实际上，经过十余年的高强度开发，西安已开通四条地铁线经行的主城区开发几近完毕。可选的空间，大多集中在地铁两端。

在地铁1号线、2号线上，这个现象尤其明显。比如横贯东西的地铁1号线，均价在1.2万/㎡左右。年底二期的开通，这条动脉将延伸至西咸新区的沣东新城，对区域的带动和人群的导入，将起到重要作用。

堪称“中国地铁强度”最高的地铁2号线，留给开发的空间基本为零。北部连接的北客站区域，是高铁新城和草滩区域。南部的长安区，随着三期工程的“南拓”成为新供应地区。

39公里长的地铁3号线，西安已开通最长的地铁，其经过的城南和高新已基本开发完毕。东部浐灞片区，在城市发展的“板块位移”和“人口挤压”等共同作用下，成为主城区供应量最大的区域之一。

这个特征，和地铁4号线有着类似的特点——那就是曲江二期和航天新城。地铁4号线解决了这两个区域与主城区的融合问题后，产业不同的它们，在地产市场却形成了一个大的板块。大家知道，曲江这几年销售量“陡增”与航天新城近两年的价格提升，两者都有着直接的关联度。

以上项目仅为参考值，用以说明区域价格

一旦地铁连成网络，轨道交通便成为未来人们最主要的出行工具。根据规划，到2024年西安地铁将形成“棋盘+环+放射”12条线路，建设和运营里程423公里的城市轨道交通网络，轨道出行率占公交出行比例将达到35%以上。

结合目前西安四条已开通地铁周边的房价和城市产业发展基础，基本可以成为判断未来即将开通的地铁5、6、9号线地铁线的依据之一。