谁来拯救三四线楼市？

编者按：本文来自微信公众号：楼市头条（ID：lsttcz），作者： 村长，36氪经授权转载

1991年，日本房地产市场还如火如荼。

日本千叶县柏市（Kashiwa），36岁的东京市政府雇员中岛义弘，在一个距离东京近1.5小时路程的安静郊区，幻想着樱桃树林立的道路、舒适的社区、友善的邻居、两个女儿修路上学的背影，于是，他买下了一套狭小的四居室公寓，总价40万美元，几乎全部用的贷款。

中岛先生是这么计划的，随着房价以两位数的速度上涨，不仅很快就能还上贷款，而且转手的时候还能赚一些。

要知道，在1991年市场达到顶峰时，面积相当于加州大小的日本，所有土地价值约为18万亿美元，几乎是当时美国所有房产价值的四倍。

人算不如天算。

买下公寓后不久，日本房地产市场在空前疯狂后，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，随后陷入失落的20年：

企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，啃老族率先在日本流行。

而在2005年的时候，中岛先生曾想搬到离城市更近的地方，但这个愿望过于遥远。因为这套公寓的价值，只有购买时的一半。出售的话，价格甚至不足以弥补他欠银行的30万美元。

中岛先生只是数百万日本房主的一个缩影。

那么问题来了，日本楼市的疯狂，最终由像中岛先生这样的人士买单；中国的三四线城市，该由谁来解救？

NO.1开封“自救”，三四线楼市的缩影

7月20日，开封楼市政策短暂“开封”。

然而，“取消限售”的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》还没捂热，市场还没来得及做出反应，文件就被紧急撤销，令人猝不及防。

开封市限售令放开“一日游”，恍若一场乌龙。

但在整个事件中，有一点值得关注：在取消限售的文件中，指出了“取消限售”，重要原因是“提振市场信心”。我们可以简单理解为，楼市已经非常疲弱了，信心低迷，为了激发大家对楼市的热情，特此撤销限售令，作为对开封楼市的“自救”。

这不是村长瞎说的。

今年以来，作为三线城市的开封，楼市行情不容乐观。从不少楼盘纷纷玩起价格战，便可见一斑。

最出名的，当数恒大文旅城。据微博房产报道官方微博，2018年年中开盘时精装修高层售价9500-10800元/平，今年3月，打出特价房的名义，以7200—8700元/平出货，价格暴跌近30%，引发业主维权；

此外还有多个楼盘给出放开公积金贷款的选择，据《汴梁晚报》报道，还有各种首付10%、精装变毛坯导致价格降低2000元/平、某千亩大盘推出“员工内部价”等玩法，甚至总房价打到8折。

但市场和购房者还是不给面子，很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

连河南本土地产龙头建业地产，都在所难免。其子公司开封建业地产2018年的收益只有1517.2万元，而2017年是1.26亿元，2016年则是6096.2万元。

此外，据克而瑞预测，开封不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成，全年预计只能完成年度目标在六成左右。

事实上，开封并不是唯一遭遇难题的城市。在三线城市的阵营里，楼市苍凉，举目皆然。

譬如，山东威海乳山二手房，房价跌回10年前的白菜价，海景房每平米仅1800元；

再譬如，黑龙江鹤岗当地一套46平米的二手住宅，总价1.6万元，折合348元/平，同样引起热议；

如今大名鼎鼎的鹤岗，在九州小区棚改区附近，2018年5月新开盘的电梯高层住宅尚典国际，目前均价3300元/平。尽管楼体外墙挂着一条横幅，显示仅剩最后十套特价房，2720元/平。但实际上，有媒体报道，开盘将近1年，如今还未售出1/3；

即便是贵为粤港澳大湾区成员之一的肇庆，也迎来了楼盘降价潮：

新城·香悦公馆2018年9月还卖9000元/平，如今单价7字头；正黄·金色悦府推出单价7000元/平左右的10套特价房，较2018年9月10000元/平的单价，跌了近30%。

中指院的监控显示，三线代表城市上半年月均成交规模约30万平米，同比下降12%，降幅最为显著，远超一二线，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

种种迹象表明，三四线楼市颓势明显，和上一轮大涨形成鲜明的对比。

NO.2三四线楼市的机会

说起上一轮房价大涨，还要回溯到2015年。

大涨发轫于2015年初的深圳。据深圳中原研究中心监测，年初的均价才约2.5万/平，到6月迅速突破3万/平，进入第四季度，大步跨入了“4万元时代”，一年之内涨幅高达60%，攀升之快令人咋舌！

房价持续上涨，扩展和传导到北京、上海、广州。当上海、深圳等地受房地产收紧政策影响，上升势头减弱时，一线城市周边和部分重点二线城市接棒，成为新一轮涨价的生力军。

数据显示，南京房价从2016年年初的1.8万/平，上涨到年底的2.5万/平，涨幅近40%；商品房销售额2766.35亿元，同比增长56%；2016年，厦门一手住宅成交均价2.67万/平，同比大涨30%，房价节节攀升。

犹如击鼓传花的游戏，一二线城市严厉限购限价，资金不得不外溢。

终于，三四线城市的机会来了。

更为有力的催化剂是，“棚户改造，货币安置”政策的落地。几乎一夜之间，原本不是刚需的三四线当地居民，变身购房一族，拿着棚改安置款，在拆迁地区周边寻找新房源。

于是，“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也应声上涨。

实行棚改100%货币化安置的常州，最早摆脱了此前房屋严重过剩而被扣上的“鬼城”的帽子。

在2016年10月，均价在7000元/平左右的常州，到了2017年3月，新建商品住宅成交均价首次破万，其中，大名城2016年12月成交均价8422元/平，3月则成了1.1万/平！

2018年7月初，常州新房成交均价涨到1.3万元/平，主要城区及新北区的多数新建商品住宅，价格甚至已经达到1.7万元/平左右！据当时万科在当地一项目的工作人员透露，每一个新开盘项目都能获得超额认购，实实在在是一房难求，全款或高首付能获得优先购买权。

2018年6月，安徽省蚌埠市，龙门悦府均价9098元/平，最高备案价11052元/平。不少人惊呼，眼看着龙门悦府从2017年初的不到4000元/平，一路飙升到如今的1万1！

而上文所说的开封楼市房价从2014年的4000元/平左右，到2018年上升到了约8000元/平，翻了一番！

2018年6月底，安徽宿州埇桥区绿地城项目首期推出800多套房源，结果凌晨2点已经有人群排队，在签到开放后，约有10000人在场抢房！

除了一波又一波的抢房潮，同时，还有一次又一次的“地王”刺激着三四线楼市。

2016年10月，无锡土地市场拍出楼面价为1.8万/平地王项目，而据CREIS中指数据显示，当时全市房价在9907元/平；

2017年，三四线楼市频频出现地王，演奏着一曲激昂的协奏曲：

浙江丽水一块住宅土地拍出高达1.3万元/平米的楼面价，溢价率为185.71%，成为当年的地王；

安徽更是全省发力：2月，碧桂园豪掷16.03亿元，拿下六安2017-2号地块。住宅楼面价4390元/平，溢价率140.58%，一举刷新了六安地价纪录；而1月份均价仅在5759元/平，面粉快赶上面包价格；

6月，阜阳66.4亩商住地块，被以总价43624.8万元，溢价率119%，住宅楼面价为4479.5元/平的价格拿下，刷新阜阳住宅楼面价的最高纪录；

马鞍山、亳州等诞生新地王的消息同样不绝于耳。

在以上供需两端的共同发力下，三四线楼市房价涨幅喜人。

上海易居研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，截至2018年7月，重点监测三四线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%。相较于2016年1月，半数以上三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。

NO.3冲高后的回落

但是，没有永远扩张的城市，也没有永远只涨不跌的神话。随着最重要的杠杆——货币化安置的收紧，三四线楼市失去向上冲的最大动力。

据界面统计，全国20个省市缩减了2019年的棚改规模目标。其中，山东、山西、河南降幅超过70%，四川、浙江、海南、安徽降幅超过30%。

更难受的是，在“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”成为首要原则的当下，三四线楼市不仅失去了向上冲的动力，反而在人口不断流失中，陷入不进则退的尴尬期。

中国城市统计年鉴2014-2017和WIND数据显示，不少三四线城市面临人口持续性流失的局面。

同时，不要忘了，作为一线城市的深圳，以及成都、武汉、杭州等二线城市，纷纷放宽落户标准加入“抢人大战”，这无疑强化了它们的吸引力。

在“吸引力落差”下，三四线城市人口的流出，成为不可逆转的趋势。而这将会导致没有多少年轻人在三四线城市买房。这种趋势下，三四线城市房价下跌，人口减少，房价继续下跌，人口持续减少，形成恶性循环。

三四线楼市，曾经的香饽饽，变得烫手。

一方面，成交量减少，去库存成难题。

以开封为例。开封市统计局官网数据显示，2018年全市商品房销售面积（含兰考）同比下降10.6%。2019年1～5月，开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

同时，在市场成交量最高的三年（2016-2018年），开封平均每年市场容量约160亿元，但目前市场上开发商2019年计划推货量达到了240亿元，存量问题突出。

另一方面，各大房企把投资重心从三四线全面回归一二线城市，多家房企计提三四线项目存货跌价准备，和前几年的情况大相径庭。

如万科，在2018年财报中，将位于辽宁营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元；南充下中坝的金润华府计提跌价准备金额达1.8亿；镇江蓝山花园计提跌价准备额为1.3亿。

这些项目的所在地，无一不是三四线城市。

除此之外，多家房企也对多个三四线城市的项目计提了存货跌价准备。新城控股3.97亿元、阳光城3.8亿元，绿城中国采用“已竣工可出售物业减值亏损”统计口径，计提1.2亿元。

NO.4部分城市的历史大顶，注定解套无望

经历过繁华盛世的日本，在房地产泡沫破裂后，房价一路下滑。

到了2006年，日本全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

更严重的是，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。

值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。

回顾我们的三四线楼市，可以发现，二者冲高后下降的路数如出一辙。而且，目前来看，这种下降，在得不到人口和产业支撑的情况下，将不仅仅是回落。

开封的“开封”，就是今年第一发江湖救急的信号弹。而我们有理由相信，这不会是最后一发。

江湖救急，楼市中的三个主体，有谁能出手相助呢？

1、政府？

常言道，政府是“看得见的手”，在必要时刻对市场加以干预。

事实也是如此。

去年衡阳开始突破限售令，便是一个“政府打救”的典型。此次开封解除“限售”，也是一次自救的尝试，可惜一天之内就落寞收场。

此前，安徽砀山，某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚；

更有甚者，把“禁止降价”搬到了台面上来讲。湖北恩施直接出台“红头文件”，详细列出了10种扰乱恩施房地产市场秩序的降价行为，禁止房价猛降。

首先，这双“手”出动，就已经有所意味。说明已经到了不得不干预的时期，如果仅靠着市场自身的调控，情况恐怕不容乐观。

退一万步说，即便想救，政府作为“看得见的手”，能做到的也只是干预市场，却始终决定不了市场。

而且，当前楼市要求“稳”字当头，政府更是“戴着镣铐跳舞”。

老话说，道法自然。即万物皆有因果，有规律可循。再加上，信心比黄金更重要，买涨不买跌是楼市常态。在人口外流、货币化安置收缩的三四线城市，如果没有对未来宏观经济的预期和信心，政策能起到的作用也有限。

据《中国经营报》报道，恩施“止跌令”已经过去一个多月，一些楼盘依然推出较大力度的折扣，降幅可达600元/平方米；安居客记载，安徽宿州砀山如今的新房均价为4150元/平，比今年1月份下跌36%！

显然，市场有自己的想法。

2、开发商？

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。开发商在如今的三四线楼市中扮演着什么角色呢？

从土地市场来看，相比前几年，开发商大肆进军三四线城市，最近不少房企的拿地中心回到了一二线城市。

如旭辉2019年大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上升40个百分点。

总体来看，CREIS中指数据显示，今年上半年一线城市和二线城市土地出让金分别为2496亿元和12561亿元，同比增速高达36%和26%。三四线城市则出呈现降温态势。不论是供应量和成交额都在下降，降幅分别为8%、3%，溢价率也下降了7个百分点。

从项目情况来看，连一向有“三四线之王”之称的碧桂园，都在3月份被爆出，三四线城市某些项目中，个别部门裁员超过50%，而且经核实是真实消息；恒大也爆出董事长亲自监督一线，宣布全国住宅降价10%，商铺降价20%的消息。

看样子，房企们正用真金白银在践行的，反而是“逃离”三四线。

3、购房者？

前面提到，随着部分一二线城市宽松落户，三四线城市人口可能会加快流失。没有人，即便有房子，谁能来买？

其次，买房需要钱。

事实上，经过四年的抢房潮，不少老百姓的钱基本都砸进了楼市，刚需、改善、投资的需求基本都消耗了一波。

况且，棚改货币化，只是三四线购房者的第一轮杠杆。真正的大规模杠杆，来源于因为房价上涨不得不及时买房的人。这群人，使用了按揭和公积金买房，预支了未来20-30年的财富。

据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。其中，截至2018年末，个人住房贷款余额达到了25.75万亿元，同比增长了17.8%，占住户部门贷款总额的50%以上。

对于许多家庭而言，杠杆已经极高了，没法再加了。

综合来看，“看不见的手”已经给出了答案，“看得见的手”在“稳”的原则下小心翼翼，开发商和购房者，一边是逐利，一边则是无能为力。

三四线楼市，只能送你一句话了：神助自助者。