西安第二座大悦城解读：城南新商圈， 至少南移3公里！

编者按：本文来自微信公众号“西安城记”（ID：xianchengji）；作者：CICI；36氪经授权转载。

2019年7月5日，大悦城落户西安城南的消息，在区域和行业引发了关注。

大部分西安人第一次知道大悦城，是因为他们成功改造了大雁塔旁边的秦汉唐广场，将国际及国内一线城市优质品牌持续引入西安。去年年底西安大悦城开业，当天客流即达到28万的惊人数量，让大雁塔商圈地位得以建立。

这一次，随着“城市中央公园+大悦城+宜家+学府”等全国落位，这将让西安商业南移三公里。

大悦城带来的商业变化 一个新的商业中心

大悦城，已是中国商业品牌绝对的“大腕”。北京西单大悦城，北京客流量最高的购物中心之一；上海大悦城，拥有全国首个屋顶摩天轮；成都大悦城，有国内唯一三星独栋门店……

在这个背景下，位于“世界文化遗产——大雁塔”下的西安大悦城，其定位与其它城市就显得格外与众不同。当然，还有一个前提：作为西安重点打造的大雁塔商圈，它融合了“旅游区+都市区+文化区”等功能，在不缺乏客流量的前提下，这里缺的是聚集人气的“领头羊”。

开业时，341个品牌，30%首进西北，190个首进西安和曲江商圈，大多数品牌均选择在此呈现不同于以往的全新品牌形象店，某种程度上也是对西安大悦城的认可。

值得一提的是，大悦城有超过2万㎡的结构拆改面积，拔除200余根柱子，加固1400余根柱子，甚至搬来四台世界知名的布鲁克斯机器人进行日夜施工，采用施工难度极其复杂的托梁拔柱工法，而被业内称为全国商业改造难度之最。

而“用脚投票”的曲江大悦城，当天客流即达到28万。在引发市场和业界的轰动之后，第二座大悦城落户于城南自然引发人们的极大关注。

名称|中粮千禧国际区

目标|打造长安区“TGCBD”

用地面积|990亩

主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、高端住宅等。以大悦城为核心，聚集商业、休闲娱乐、办公等多种功能。大悦城包含来服饰、餐饮、娱乐、电器商场、大型超级市场、影院、文化教育以及各类休闲与运动服务。

这次，中粮集团布局城南，以990亩全面进军“商业地产领域+住宅地产领域”，成为是中粮集团大悦城控股在西安目前最大规模的项目之一。因为有足够的实力，所以作为长安区最大的“城改”之一，这个“硬骨头”就更容易被撬动。

实际上，大悦城所落户的区域，尽管行政归属上属于长安区，但这里早已成为城市的主城区。也正是因此，它成为众人关注的焦点。

西安城南商业将南移3公里 城市发展趋势

目前，西安绕城最拥堵的地方就是南绕城，这与城市经济和人口有着直接关系。西安重心在于大南部，其城区早已超越南三环。

为何大家一直吐槽南三环？因为它成了交通瓶颈。实际上，绕城高速南段空有“高速之名”而无“高速之实”。目前来看，它已被西安人视为“三环”。很重要的因素，是西安南部已完全连成一片，成为西安产业最发达、人口最密集区域。

2017年，西安提出建设“万亿科创大走廊”，目的就是发力优势产业，将南部重要区域“全域化”发展。这条大走廊，就涵盖了以上这些区域。

结合目前城市发展现状，2017年『城记』就提出了“升级西部大道”建议，目的就是发挥它连接高新、雁塔、长安、曲江和航天等五区的作用。从发展的推进、区域的连接和规划的基底，西部大道就是西安南部的“3.5环”！

从目前发展现状来看，这个片区堪称是西安南部新“中央居住片区”。对城市土地价值嗅觉最为灵敏的地产企业，就成了一种“风向标”。

除大悦城之外，这几年在西安“风生水起”的上市企业——中南集团，全国最早的三家特一级资质建筑商，总资产超2000亿，曾参建过包括鸟巢基础工程、国家大剧院、国家博物馆、首都机场等多处知名建筑。中南置地作为中南企业旗下房地产公司，位居“2019中国房地产企业综合实力”第16位，也投重金在此开发项目，将“美好就现在”的企业理念引进城南。

目前，西部大道区域已聚集了大量的产业和人口，却一直缺乏真正的商业中心。这样，区域就无法通过商圈功能形成片区中心，无法满足几十万人口聚集的城市功能。

经过二十七年发展的高新区由于其产业发展强大的带动性，其辐射力开始向南部拓展。在加上电子城和南三环基本开发完毕，在城市挤压效应和产业带动双重效应下，高新区这个“经济发动机”的人群，就一直被挤压该区域。

一个商圈成型有诸多因素，但它的两个基础和动力——中央人居区的人口，以及大型商业体的建设和运营。这些，都需要强大的资本、资源的企业和平台主导。从财经角度分析，诸如大悦城、中南集团等资本巨头布局，往往对说明它对该区域的人口聚集度、城市消费力和区域配套的一种认可。

以大悦城领衔的西部大道商圈，与其它两个商圈（锦业路商圈、雁塔商圈），未来将形成一个百万级平米商业集群，影响范围超过百万人。

目前，城南核心商业主要集中在小寨区域。从这个角度上出发，至少五年一个开发周期后的大悦城等，将使得西安城南商圈南移三公里。

西安人未曾发现的公园学府区  城市学府公园区

除新商业中心之外，“3.5环”这个区域还有重构城市肌理、功能和环境的公园体系。它与城市融合，提供了绿色未来空间。

由于发展规律和历史原因，“小西安”局限在城六区，无法从更高层次统筹布局。不可避免的，西安与其它城市一样，患上严重的“城市病”：堵车、高容积率、热岛效应等。对于古都西安来说，正因星罗棋布的文化遗址，才让西安得以诞生许多公园。

“亭台映碧水，转身已千年”——这是在古都独一无二的文化和自然体验。拆掉围墙，把城市“种”在自然里，已成为现代化城市的标志。

这些年，改变西安城貌的还有大学和它的建筑。这里，不得不提兴庆宫公园和西安交通大学之间的完美关系。

现在的兴庆宫公园，因当年交通大学西迁而诞生。兴庆宫曾是长安城三大宫殿群（三大内：太极宫、大明宫、兴庆宫）之一，被称为“南内”。由建筑大师洪青主笔规划，占地783亩，人工湖面211亩，当时西北最大的公园。

所以，千年历史遗存的兴庆宫遗址与传承百年的学府规划，成为西安最壮丽的“大学中轴线”。无独有偶，清凉寺公园与西安欧亚学院总占地近两千余亩，构成所在区域的学府公园区。

历史悠久的著名古刹——清凉寺，坐落于一座自然形成的土山上，古称“清凉山”，距今已有1400多年历史。原中国国民党主席连战祖母的墓园，也在清凉寺南邻。

与清凉寺一路之隔的西安欧亚学院，在建设之初就考虑到周围生态体系，其理念是：建造一座“图书馆山”，中间一湖、一塔，让整个建筑体系呼应城市环境。与欧亚学院一路之隔的皂河生态绿带，连接城市生态公园与潏河湿地公园，将景观塑造提升到立体绿化的维度，人居视野更开阔和舒缓。

再往西，还有占地逾1700亩的西安城市生态公园。建成后，西安将出现“北有大明宫，东有世博园，西南有城市生态公园，东南有曲江池”的城市千亩公园格局。

从这个角度上讲，它们已经成为城市里罕见的都市绿洲和文化空间。这些，在“3.5环”时代下，就具有了与众不同的气质与未来。