探访上海临港楼市，欲放松限购后的市场表现

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载

8月6日，上海自贸区新片区“花落”临港，消息一出，便被刷爆朋友圈。一下子很多人从这次的发布会里嗅到了不一样的味道。

当然这种朋友圈的内容我们一直是不信的，我们永远坚信真相都在现场，所以我们决定用脚去走一趟，顶着“利奇马”，全员出动，兵分三路，去到这次临港新片区一探究竟。

首先要说的是，火热是真火热，但细则未出限购未放开。到了现场才发现，传言非虚，尽管下着大雨，不少售楼处依旧门庭若市。

不少看房者都带着自己的疑问在向销售咨询，来来来，现场视频里感受一下售楼处的火爆。

根据我们目前暗访下来的情况，现场火爆的情况是真的，现场也确实很多购房者在签约，但据我们了解下来都是目前符合购房资格的也就是本身就有房票的。

售楼处的销售人员纷纷告诉我们，细则还没有出来，所以限购没有放开，还是得需要5年社保和已婚，不接受3年社保个人身份的购房者认筹。

颁布自贸区新片区之前，这里房子卖的动吗？

我们先一起来看下2013-2019年上海、浦东以及临港的新房成交均价的走势。

数据来源：兔博士APP

我们可以看到一方面临港新城始终遵循着整个城市以及浦东区域的走势，基本是上海涨、浦东涨，临港新城涨，反之亦然。而另一方面临港的平均单价水平确实远低于上海市区和浦东新区平均水平。

我们罗列的近一年临港新城板块在售的31个新盘，通过下图来看下他们的近一年的变化，发现在此次新政未出台之前，压根就是另一番景象。

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首先来看新房成交均价的变化，整个临港板块内，均价基本从15000起，到42000最高。由于户型基本以90㎡以内的刚需为主，所以如今的总价基本也是控制在250-300万之内。

这31个楼盘在过去一年里，卖的如何呢？我们通过热力图来看下，颜色越深的则说明该坐标点的新房当月销售套数越多。

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可以说，平日里这样的销售情况并不算高，有些楼盘甚至可以说是惨不忍睹。

理由也很简单：由于地处偏远，虽然不少楼盘的品质很好，但是购房者总会产生诸多顾虑。市区的老破小和远郊的品质小区，总会让购房者陷入沉思。

具体的单月销售成交套数的TOP10：（新房名称前四位数字为：年份/月份）

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似乎卖的好的盘总是那么几个老面孔，十个手指头基本就能数得上。

比如：滴水湖馨苑，东宸原著，东亚阳光里，万科金域蓝湾，海上风华这几个。现如今，整个板块的楼市变得强势了起来。

如今的房地产市场，靠是政策政策还是政策。公布利好消息的第二天，临港的红盘万科金域蓝湾以及滴水湖馨苑的搜索量就比平均值几乎高了一倍，是近一个月的最高值。

而临港就更不用提了。全国范围内搜索到次数为6193次，是日均值1024的将近6倍。从此，临港的发展牵动每个人的心。

销售情况也与搜索热度成正比，我们在踩盘的过程中不断的被告知：

卖完了，一套都没有了

只剩下一楼二楼顶楼了

只剩下叠墅了

等下一期了

X天内就要付清首付才能签约

当然，这里确实有热度存在的成分，根据我们了解不同项目的营销层面也利用了这个时机制造了现场紧张感。

公布临港自贸新片区之后，我们前两个月踩盘时还比较冷清的中建、保利两个项目，台风天现场也是人头攒动。

再比如绿城诚园这种2w的单价，总价140w起，小区里还带游泳池的高性价比盘，果断第二天就清盘了，最新案场的消息是9-10月会新开。

那么到底是谁在买临港呢？

我们从暗访的过程中发现，无论是新上海人首次置业、或者是老人养老，还是看好临港发展。客户主要分为两种情况：

第一类人群是上海本地人，首次购房者；此外，不乏将市区房留给子女，来此改善及养老居住的老年人，

再者，也有一些上海户籍买家看好临港地区发展，选择购入二套投资。

第二类人群则是新上海人，简单来说是此次新政的主流人群。然而由于具体细则尚未出台。所以，就目前而言，这部分的需求客户不如本地需求来的那么多。

这其实不是第一次临港成为风口浪尖。

早在2013年9月29日，上海自贸区正式挂牌之日的那天起，临港就和自贸区有了不解之缘。

最早划定的28.78平方公里之外，与之直接相关联的地产项目，主要集中在浦东川沙、外高桥和原南汇机场镇（如今的祝桥）、临港新城四个板块。

当时的火爆如今虽然已经变成旧闻，但依旧是有迹可循。

而其实，当时临港的楼市受周边自贸区的辐射，已经真切的感受到政策带来的红利。

我们来看一组临港13至19年8月8日的新房供求比数据。

数据来源：兔博士APP

每逢只要一有利好消息，总会显得供不应求。这其中，13年（0.85），17年（0.86）介于0.8-1.2之间，市场为供不应求；而16年（0.58）可以说是是一房难求。

14年和最近两年，临港的整体供应量还是远远高于需求，随着16号线的开通，部分紧邻地铁，背靠学区，产品优质的能够脱颖而出之外，大部分的还是无人问津。

很显然前两年自贸区应有的功效尚未全部发挥出来，每次都呈现一种后劲不足的态势。所以难免会让人产生疑问，这次的红利会持续多久呢？这次的临港建设到底可以给我们带来一些什么样的变化？

这一次的定位有了更新的高度和意义：参照经济特区管理。

这和传统的自贸区的概念是完全不同的，未来在新片区会实现更多体制化的改革和创新，也会覆盖更广的辐射区域，甚至还有长三角联动。这显然是政府下的一盘大棋。所以这一波给到区域的能量注入还是比较大的，未来很长时间，临港的热度一直会在。

因此本质上这个政策会带动整个临港，成交量会提升很多，因为需求都会集中性往临港去，特别是那些没有房票的需求。

但是房价我觉得不会有太明显的波动，因为对于上海来说，其实预售证的发放已经进入到严控的一个阶段，而且已经彻底执行两三年了，短期内不会有大的变化。

所以整个自贸区对未来楼市发展，我觉得会是处于价平量起的这么一个阶段，如果你刚好在临港工作，刚好有置业的需求，可以尽早去看，房价短期内上涨这个不好说，但是可能你喜欢的那一套房子，区位可能就会不在了，这是目前比较重要的一点。

这个周末还坚持要去临港走一遭的，建议就别去了。16号线（龙阳路至滴水湖区段）已经停运。这大风大浪的高速也不安全。

临港自贸区的建设并非一朝一夕，但请不用慌，最好的临港自贸区才刚刚开始。