西安“地铁3公里”拉开的新商圈赛道，谁将成为新霸主？
编者按：本文来自微信公众号“西经Club”(ID：xijingclub)，作者：西经君，36氪经授权发布。
西安“地铁3公里”拉开的新商圈赛道，谁将成为新霸主？
Abstract|研报概要
地铁是城市的商业血管，每一条地铁都有自己的“性格”，沿途的商业和居民也各有自己的特点。通过城市中星罗密布的地铁站点，我们观察自己身处的城市，不同类型、规模、业态的商业设施，如何围绕地铁站展开，形成多样化的城市商业网络？
作为西经智库【城·数City Data】系列重点专题研报之一，我们以“地铁3公里”即地铁站点的中心位置为坐标计算地铁周边的辐射圈，通过采集范围内多源数据，来分析每个站点周边功能倾向、业态发展和人群活跃情况，预测地铁商业带来西安的改变和机会。
First|地铁上的西安
为什么选择地铁？
地铁不仅是城市中最重要的交通脉络，也构建了城市商业的骨架。地铁站集中了大量人流量，也以为聚拢资源，形成城市的商业节点，各种类型、规模、业态的商业设施围绕地铁站而展开，构成城市商业网络。
地铁就像是城市的棋盘，我们的生活和工作都归置于其中。
地铁研报将成为西经智库最重要、规模最大的研报系列之一，我们选取西安作为观察对象，以全城目前开通的四条地铁2、1、3、4号线的站点分别进行分析，并将对即将开通、正在建设、通过审批规划的十余条未来地铁线路进行逐一分析。
“搬出钟楼”：西安商业的去中心化
今年5月，朋友圈的一张照片，引起了西经君的注意。
MUJI在西安的首店（钟楼开元）店，发布一张告示“闭店特惠”，宣布在6月结束开元店的运营，并推荐购物者到位于地铁吉祥村站的MOMOPARK的店铺购物。
二者相距8公里。
2016年之前的20年中，开元是西安商场的龙头大哥（没有之一），曾连续十年跨入全国商业企业百强前列，排名一度超过上海徐家汇商城。
位于钟楼两侧的开元和世纪金花，在2000年后是无数西安人的消费梦想，而开元几乎是西安三代人共同的回忆。
虽然今天大家都在为钟楼的落寞而唏嘘不已，但西安商业的“去中心化”从2003年就开始筹谋。
为了疏解西安过度集中的商业格局，西安市政府一度出台很多商圈建设方案，2004年，西安市商贸局曾制定2004年-2020年西安商业网点发展规划，计划在西安打造80多个商圈，激活全城商业生态。
16年前的西安商业，什么样？
2003年，西经君还在读初中，印象中西安市有的商业街并不多，主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外，只有电子城步行街一条。
商业网点布局不合理
大型零售网点超六成（占总数的60. 42%）集中在市中心地带。
新兴居民区网点欠缺
由商圈过度集中，商圈对网点的平均支撑力减弱，导致局部地区市场竞争加剧，使得不少大型零售网点经营困难。
网点环境、设施亟需改造
由于大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车场地不足，使消费人群的可进入性和可疏导性受到严重制约。
交通拥堵过度拥堵。
许多与大型网点相连接道路的车流量已经超出理论通行能力。从而在一定程度上制约了网点经济效益的增长。
以钟楼为例，东西南北四条大街的交通量严重饱和，极大地影响了该路段的商业氛围。
“搬出钟楼”如冰冻三尺非一日之寒，
以上是西安城市商业格局变化的前因。
钟楼商圈的溃败 是从开元卖身开始的
单中心时代，钟楼商圈是西安绝对的城市中心。
论商场数量、商业密集度和总销售额。钟楼商圈年销售金额在80-100亿左右，其中一半消费产生于三家商场。
其中，前三甲主要为：开元商城（年销售额22亿）、骡马市民生兴正元（年销售额约6亿），世纪金花钟楼店（年销售额约10亿），占钟楼商圈40-50%左右。
2016年开始，形势正在发生巨大的逆转。2016年11月，西安地铁三号线开通，小寨进入双地铁时代，小寨赛格崛起。
一个月后，开元计划易主，正式宣告了钟楼商圈的风光不再。
2016年12月，西安国际医学发布公告，宣布拟向王府井集团股份有限公司转让所持开元商业100％股权。开元商业2015年总资产为20.71亿元，营收33.79亿元，净利润1.43亿元。2016年上半年，开业商业净利润为9265万元。但因为双方无法对开元商业100%股权的最终交易价格达成一致意见，半年后计划流产。2018年4月，开元商城以33.61亿元被银泰正式收购。
2018年，小寨赛格国际单一购物中心销售额超过70亿，几乎抵得上钟楼商圈全部的销售额。
钟楼商圈的全面溃败，从连年不断的改造工程开始埋下伏笔。
连续施工8年未改造完的东大街上，早已没有六百年西北第一金街的模样。
历史上，西安城墙内东西南北四条大街就是西安主要的商业街区，从上世纪90年代开始轮番改造。20多年前，西安完成南大街的改造，1998年北大街开始改造，2001年启动西大街改造，2010年东大街才开始，直到2018年才勉强改造结束，但又进入新一轮“振兴计划”.....
现在看来，这几条街道的改造，拓宽了道路，但疏散了人气。
工期太长，挖挖改改一年又一年，也影响了地段的商业价值，以大差市商圈为例，商铺价格就缩水近70%。
2016年6月，开业18年的东大街地标商场百盛宣布闭店，掀开了钟楼商圈闭店潮的一角。
四条地铁的西安 商业多点开花
双地铁加持，也没有拯救钟楼商圈。地铁线穿城而过，正带领消费加速走出城墙。
从2011年起逐步开通的四条地铁，将西安的商业格局带向了新场景、新体验和新消费。
观察最近西安发布的商圈建设方案，不难发现，新的商业体从规划之初就沿地铁而建。
2018年7月，《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》出台：我市将力争用3年时间，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞6个城市商业中心为骨干，三桥商圈、高新路商圈、长乐路商圈、土门商圈、张家堡商圈、西部大道商圈、大明宫商圈等28个区域商圈为支撑，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。
可以看出，钟楼商圈的定位已经发生了改变，从过去的单一城市商业中心，承担起更高的定位，辐射南门、大差市商圈，辐射西安。
西经智库发现，这些构建西安未来商业格局的综合体，几乎都以地铁站为脉络分布其中。
对正处在高速城市化阶段西安而言，在2015-2019年已开业的大型购物中心多达二十余家。
其中，2019年开业的商场大都分布在三环外、近年将开通的地铁沿线附近。
截止至2019年第一季度，西安商业总存量已达到550万平方米，百货190.6万平方米。还有大量筹备中的商场将入市，西安第二座宜家荟聚购物中心、小雁塔太古里、高新苏宁广场、首创奥特莱斯、远洋·漫古小镇、立丰城市生活广场.....预计2019~2022年，西安市场有望迎来300万平方米体量的新增供应，总存量突破800万，这意味着未来三年中，将有接近60%的商业存量产生于新开辟的发展区域。
可以预见的是，在未来三年中，即将开通、建设的地铁6号线、5号线、9号线、13号线还将继续拉大西安的商业网络骨架。
四条地铁88个站点 谁是商圈王者？
根据西经智库数据显示，虽然钟楼商圈风光不再。但从商户数量来看，钟楼商圈并没有输。只是商圈开始向外分布，过去在钟楼商圈买买买消费力，现在在家门口就能被满足，地铁日益便捷，也让跨区域消费更加活跃。
西安目前4条地铁有88个地铁站，西经智库数据显示，地铁商业活力主要集中在钟楼-小寨区域。
钟楼输了吗？
虽然钟楼周边大商场式微或撤退，但从数据上看，钟楼商圈依然是商业服务最集中的区域，而88个地铁站商业活力top15中，有5个环绕钟楼商圈，而未来钟楼-永宁门-大差市-和平门将成为西安最核心的商业圈矩阵，主要服务旅游、休闲、餐饮型消费。
而商业聚集度最低的区域，主要集中在3号线、4号线终点站，航天新城和浐灞保税区附近。
而目前开通的四条地铁中
也各有各的商业性格
西安地铁二号线：
西安商业生命轴心，每一站都很好花钱
行政中心-凤城五路-北大街-钟楼-永宁门-小寨
西安地铁一号线：
商业分布主要集中在东二环-玉祥门站点
玉祥门-北大街-通化门
西安地铁3号线：
联通浐灞和高新 商业分布呈“驼峰式分布”
东二环购物集中
“小寨-吉祥村-科技路-延平门”构建新的商业带
西安地铁四号线：
作为第二条南北向地铁
商业带主要集中在雁塔路南北方向
火车站-五路口-大差市-李家村-大雁塔
地铁“商业红利”到底是什么？
西安地铁，虽然修地慢，但运营数据却很优秀，无论是运营时长，还是承载力，在全国地铁城市中均位于前10，西经智库认为，未来西安地铁串联之下的西安商业格局，也前景可期。
地铁“红利”到底是什么？
1.交通红利：运载能力、准点
城市传统公众交通工具相比，地铁交通具备以下优势：
一是运载能力巨大，是地面公共汽车的 7~10 倍；
二是速度优势明显，地铁运行速度是一般公共汽车的2~4 倍；
三是准时准点， 安全性高，低耗能、低污染。
2.商业红利：5-8倍的社会效益产出
地铁交通使城市的商业形态更加丰富。
地铁站点内的各类商场逐渐成为人们日常消费的潮流地，美食、购物、娱乐一应俱全。上至地面商业区，下至地下商场，这两种商业模式构成了新的商业结构，而依托地铁轨道的延伸和交界，这些围绕地铁而兴起的商业结构通常相互辐射、有机串联，形成更大的商业辐射区。
地铁交通的建设主要依靠当地政府雄厚的财政投入。
一条地铁的造价非常昂贵， 每公里的投入一般需 4.5 亿 ~6 亿元。
而相关研究显示，政府对大运量的地铁交通和城市轨道交通的投入可以带来社会经济效益 5~8 倍的产出。
以重庆市为例，其轨道交通的建设投资对城市 GDP 的直接贡献为 2.63 倍， 即每投资 1 亿元可新增2.63 亿元 GDP ， 并提供 8466 个就业岗位，综合贡献率高达 6.2 倍。
中国第一条跨省市地铁线路—— — 上海地铁 11 号线北段延伸工程 （上海安亭站—江苏昆山花桥站）开通试运营。该线路的通车使“昆山生活，上海工作”的生活模式成为可能。
“地铁都市圈”的建立将缩小区域间差异，促进经济都市圈的均衡发展，有效增强区域竞争力和辐射力，带动都市圈整体GDP 增长。
三年内，西安将陆续开通5、6、13号线·······
西经君说：钟楼不会输，西安周边未来可期！
