市场平稳下，什么小区更保值？
编者按：本文来自微信公众号 贝壳研究院，作者：连兰兰，36氪经授权发布。
当前北京的二手房市场进入了表面平静、潜流暗涌的阶段。从全市平均上看，住房价格保持稳定，周期“消失”，但2018年之后，不同小区的价值分化态势不断扩大。小区价值差异背后的原因是什么？哪些小区未来的增值空间更大？
2018年是一个分水岭
我们先来看两个事实：
周期“消失”了
从2018年之后到当前的21个月，北京的房价基本上进入横盘状态，在±2%左右波动，往年经验的周期没有到来。从当前稳房价、稳地价、稳预期的调控政策看，除非外部重大事件发生，未来一段时间北京房价都只能维持平稳的状态。
图：北京二手房成交均价同比涨幅
来源：贝壳研究院
“裸泳者”暴露出来
在2016和2017年房地产市场较好时，北京基本上所有小区都在同步上涨，均价上涨的小区占比达到99%。2018年在调控影响下，87% 的小区转为下降。经历过两年多的调控后，市场进入上行力量和下行力量势均力敌的拉锯战中。今年前7月，价格同比上涨和下跌的小区各占一半。
图：2016年以来北京小区均价同比涨幅分布
来源：贝壳研究院
哪些小区房价从跟随上涨到失去动力？我们先从典型楼盘看。比如，同属于西二旗商圈的燕尚园和智学苑，相对商圈的价值（小区成交均价/商圈成交均价）随时间出现下降，而铭科苑的相对价值呈现上涨。
图：燕尚园、智学苑和铭科苑房价分别与商圈西二旗房价比值的变化
来源：贝壳研究院
从“房住不炒”后，整个房地产市场大幅升温的动力已经逐渐减弱，且高房价对购买力的遏制作用也在显现。过去闭着眼买房可以涨价的时代已经一去不复返了，从同涨到分化是市场发展的必然。那么哪些房子表现出抗跌性，哪些房子价值表现较弱？
什么影响了小区价值？
毫无疑问，地段是决定小区价值的首要因素。在同等预算条件下，购房者都会优先考虑地段。房价数据证实了这一选择的重要性。2011年以来，北京内环的房屋房价涨幅更大，离市中心越远，房价涨幅越小。这表明跨越历史周期，好的地段不光价格高，涨幅也大。这也说明，虽然城市的面积在向外扩张，但城市的价值分布却在极化。
图：2011年-2019年[i]各环线均价累计涨幅
来源：贝壳研究院
[i] 2019年数据截止到7月
除了地段，还有其他因素会影响价值分化吗？简要对小区楼龄、物业费等属性进行分类统计发现，2012年以来，30年以上的老旧房价格增长幅度明显小于其他楼龄小的房屋价格涨幅；物业费低于1块及高于5块的小区均价涨幅较大。
图：2012年-2019年各楼龄段二手房均价累计涨幅
来源：贝壳研究院
图：2012-2019年不同物业费二手房成交均价累计涨幅
来源：贝壳研究院
可见，不管是楼龄还是物业，均在一定程度上影响了房屋的价格升值空间。那么他们对小区价值的影响程度有多大？
我们通过对同一时期内不同小区的价格及其地段和品质指标构建回归模型来考察小区价值的影响因素。
分别选取2018年小区均价和近6年小区[ii]均价累计涨幅分别作为因变量，从贝壳楼盘字典中选择小区的配套和品质指标作为自变量，建立逐步回归模型。
[ii] 近6年小区均价累计涨幅为2013-2019年的累计涨幅
回归结果显示，交通和教育影响绝对价值，楼龄更影响小区升值空间。
对小区绝对价值的影响力从大到小依次是交通、教育、医疗、建筑品质、物业管理和花园景观，而小区的楼龄及硬件设施并不显著。这主要是由于，在北京硬件设施较差的老旧房屋普遍位置较好，尤其是价格较高的学区房，因而其楼龄及硬件设施因素影响并不明显。对小区升值幅度的影响力从大到小依次是楼龄、教育和交通，在长期走势下，楼龄成为了小区升值至关重要的影响因子。
为了剔除地段影响，我们以商圈为样本范围。选取样本量较大的望京、回龙观、亚运村进行逐步回归。拟合结果显示，三个商圈内，楼龄与小区均价均呈现显著正相关；在望京与回龙观商圈内，物业管理与小区均价显著正相关；在亚运村商圈内，小区建筑品质与均价显著正相关。
在小区价值涨幅上，我们选取样本量较大的望京和亚运村做逐步回归，结果显示，两个商圈内楼龄与小区价值涨幅均呈现显著正相关。从全指标回归结果或后向逐步回归来看，望京商圈内小区的硬件设施和建筑品质对小区均价涨幅也有显著正相关。
老房子只是因为老而不受青睐吗？我们发现老旧小区，尤其是90年代以前建造的老公房，不只是楼龄老，整个小区的公共环境、物业管理、公共设施都很差。
图：不同建筑年代房屋的配套和品质指标测评分
来源：贝壳研究院，贝壳楼盘字典
已经有典型的案例表明，小区本身会随着时间的推移而自然折旧，但如果缺乏必要的养护管理，“破窗效应”会加快小区价值走向衰败的速度。
未来小区价值如何分化？
就跟对树苗“只栽不修”一样，对房子只建造不养护，这些老旧小区正在受到市场的惩罚。在市场上行周期中，这些小区往往跟着大市一同上升，但市场恢复平静时，他们的短板就暴露出来。2015年-2018年，房龄越老的小区，业主下调报价比例越高。
图：北京2015-2018年不同楼龄段物业挂牌时业主降价次数比例（%）
来源：贝壳研究院，贝壳楼盘字典
根据贝壳楼盘字典的数据，北京全市商品住宅楼龄超过30年的房屋占比大约为20%，超过20年的比例有41%。这些小区分布主要集中在市中心，35%分布在二环以内，61%分布在三环以内，74%分布在四环以内。
图：北京30年以上小区分布
来源：贝壳研究院，贝壳楼盘字典
图：北京30年以上小区分布
来源：贝壳研究院，贝壳楼盘字典
在同样的购房预算下，消费者购房会综合考虑小区的交通、楼龄等主要因素，那些离市中心偏远的老旧小区越来越被抛弃，业主也会逐渐通过换房来改善居住状况。中心城区的老旧小区尽管具有地段优势，但如果缺乏必要的养护和服务，住户也会向外围的新房小区转移，用地段优势换居住品质。
对这些位于核心地段的老旧小区进行综合整治，便可以提升小区的居住品质，引来新的居住需求进入，重新焕发老旧小区新的活力，实现小区价值的第二曲线。
