2家房企港交所挂牌在即，7家排队中，第3次房企赴港上市潮来了？
编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID：hexunhouse），作者刘宝丹，36氪经授权发布。
虽然楼市持续低迷，但中小房企赴港上市的步伐在加快。
10月29日，两场房企IPO新闻发布会在香港举行，一家是新力控股（集团）有限公司（以下简称为“新力控股”），另一家是中国天保集团发展有限公司（以下简称为“天保集团”），前者上市日期预计为11月15日，每股价格区间为3.30-4.25港元；后者上市日期预计为11月11日，每股价格区间为2.39-3.10港元。
这两家房企都是区域性房企，新力控股来自江西，天保集团来自河北，他们在过去几年中保持了较高的业绩增速。在业内人士看来，房地产行业竞争日趋激烈，中小房企普遍面临较大的生存压力，上市无疑是中小房企获得未来发展的好机会。
两家房企将在港交所正式挂牌交易
从规模上看，新力控股要远大于天保集团。
根据中国房地产指数系统的数据，按综合房地产开发能力计，新力地产在2019年度中国房地产开发商前100强位列第31，根据中国房地产业协会的资料，新力地产在房地产开发企业500强中位列第39。根据克尔瑞的统计，今年前9月，新力控股的销售额是710亿元。而天保集团则在百强房企排名之外，名不见经传。
据媒体计算，根据新力控股的IPO计划，倘若不行使超额配售权，且发行价定于中位数3.78港元，新力控股所筹款项金额约为18.7亿港元。对于资金用途，新力控股表示，募集资金的60%用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本，即20%用于成都双流92亩项目、30%用于无锡滨湖120亩及10%用于合肥新站102亩的项目开发；同时，该笔资金的30%还将将用于偿还项目发展的部分现有计息借款，以及剩余10%用于一般营运资金。
作为一家大型综合性物业开发企业，新力控股专注于住宅及商业物业的开发，在江西省的住宅物业开发业务占据领先地位。第三方机构的统计显示，新力地产的销售额，从2016年161亿元，到2017年452亿元，再到2018年的822亿元，年均复合增长率超过120%。
对于未来的发展战略，新力控股副总裁佘润廷表示，新力控股未来的发展策略上会积极深耕，寻找自己的优势，所以会继续在江西发展，会关注大湾区、长三角、中西部未来的核心增长重点片区，都在进行研究和布局。
如果不是这次报道，外界很少有人听说过天保集团。公开资料显示，天保集团成立于1998年，主要从事房地产开发及建筑承包业务。在过去2016、2017、2018三个财政年度，天保集团的营业收入分别为人民币8亿、12.02亿和16.02亿人民币，相应的毛利率分别为7.9%、16.1%和11.9%，相应的净利润分别为人民币0.37亿、0.59亿和1.08亿元人民币。实际上，天保集团是涿州最大的私有建筑公司，占河北省市场份额0.24%，就物业销售收入来计，天保集团是涿州第5大房地产开发商，占河北省市场份额约0.1%。
招股书显示，截至2019年3月31日，天保集团拥有土地储备总建筑面积约200.82万平方米，包括1）未出售可销售及可出租建筑面积约7万平方米；2）总规划建筑面积约105万平方米的在建物业；3）总规划建筑面积88.77万平方米持作未来开发的物业。截至2019年3月31日，天保集团拥有及开发18个住宅物业、1项投资物业及1家酒店，其中7个项目位于涿州，13个项目位于张家口。
根据计划，天保集团的发行规模约为4.78-6.2亿港元，对于资金用途，天保集团表示，募集资金的50%约2.28亿港元将用于增加土地储备，在建房地产项目建设与未完成合同金额中的建筑项目约占资金20%约0.91亿港元，余下10%约0.46亿港元将用作营运资金及一般企业用途。
对于未来发展，天保集团副总裁李亚睿鑫表示，天保集团将继续向京津冀地区投入大量资源，特别是首都经济圈及周边的卫星城，以及将要举办2022年冬奥会张家口地区的卫星城，开辟全国个别市场。“集团将寻找机会，继续拓展土地储备，以支撑公司未来发展。”
据和讯房产观察，天保集团和新力控股均是今年5月递交招股说明书，10月通过港交所聆讯，时长大约150天，与近两年内地房企赴港上市的平均时间一致，可以说是代表了行业的上市审批速度。
第三次房企赴港上市潮来了？
“上市不仅能满足企业的融资需求，还能让企业获得更多的资源，让股东结构发生变化，从而获得更强的张力和发展的潜力。”天保集团首席财务官刘丹丹如是解释公司选择赴港上市的原因。
这也是很多房企选择上市的原因。在业内人士看来，中小房企选择上市主要出于两个考虑，一是区域型房企的生存危机加剧，大型房企是全国布局，风险分散，而区域型房企一旦遇到调控，就可能受到较大影响，因此区域型房企不得不选择扩张，争取更多生存空间；二是偿债压力，比如近两年上市的房企大部分都把募集的资金部分用于还债。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前中小房企有一个明显的导向，就是通过上市获得较好的发展机会。因为对于中小型房企来说，不上市的话，规模很难做。中小房企还是有机会，尤其是天津、河南、江西、安徽等地的中小房企，这些地区近两年楼市表现不错。
据和讯房产统计，截止目前，2019年成功赴港上市的内地房企有5家，从数量上看，比2018年略少；从发行价看，2018年上市房企平均首发价为4.985港元，而今年最高是5.55港元，以新力控股和天保集团发行价按最高值计算，今年新上市房企的发行均值也只有3.616港元，比去年整体降低27.4%。
数据来源：港交所公告及公开报道、和讯房产整理
此外，目前还有多家房企在排队上市。根据克而瑞中心提供的数据，截止9月底，还有6家房企处于审核状态中，尤其是海伦堡中国控股和万创国际，前者是广东开发商，已经是第二次递交招股书，后者是安徽淮南开发商，已经是第三次递交招股书。
不仅如此，10月22日，港龙中国地产集团有限公司向港交所递交招股书，这家来自长三角地区的知名房地产开发商拟在香港主板挂牌上市。财务数据显示，在过去的2016年、2017年、2018年和2019年上半年，江苏港龙地产的营业收入分别为4.72亿、4.34亿、16.60亿和5.91亿元人民币。
“IPO再次迎来内地房企境外上市潮。”这是建银国际董事总经理曾粤晖的判断，他认为，从2018年以来，多家房地产公司成功登陆香港联交所，目前仍有几家房企已经递交了上市申请，在等待着在香港挂牌上市的成功，历史仿佛再现了当年整个房地产市场，加上这一次，一共三次的房地产上市的热潮。
此前，内地房地产公司最为密集的年份是2007年2009年，大约有12家房企集中上市，引发市场关注，诸如恒大、碧桂园、龙湖、金茂、荣盛等公司均在这一时期上市。更早之前的1997年，赴港上市的房企大约12家，前后三年的上市房企数量达22家。
在曾粤晖看来，由于香港联交所对地产企业上市挂牌企业的态度相对较为欢迎，其他境外市场、境内A股条件更为严格，这种情况下香港成为境内房地产企业到境外上市挂牌的一个很好的选择，同时搭建了一个好的上市平台之后，可以为上市之后再融资带来诸多的便利。
