购房者理性出手成常态

编者按：本文来自“西安晚报”，作者： 海江；36氪经授权转载。

有关资料显示，西安当下二手房库存近10万套。业内人士认为，按照目前市场二手房月销售4000多套的速度，再加上每月挂牌新入市的上千套二手房新房源，西安的二手房去库存至少需要三年的周期。

实际上，从今年6月份开始，西安的二手房挂牌销售周期已经在逐步加长，特别是利率新政后，随着房贷政策进一步收紧和购房门槛的提高，以前一套品质高一点的住宅，挂牌不到一月就有人接手，现在少说也需要两三个月甚至半年。

二手房存量大增 去库存成关键

据统计，今年9月份西安二手房成交量下降7%，价格环比持续下滑达0.36%。这两个月二手房源的来电量、咨询率、网络点击率都明显下降。就连“香饽饽”学位房都不再那么炙手可热，尽管在挂牌前，有些洞察力强、眼光明睿的房东已经对出售住宅单价做出了数百元甚至上千元的让步。

“近期咨询二手房出售挂牌的顾客却日益增多，有时一上午就来好几组，上周末更开创了接待十几组的新纪录。”西安合家盈房屋中介张经理说，如东泰城市之光学区房社区，去年住宅一经挂牌出售少则几天、多则两周时间就能卖掉，近两月来该社区一下子涌出来几十套二手房源。房源挤堆需求疲软，在此背景下，挂牌销售延长至几个月或半年都不是什么新鲜事。

在南郊二十一世纪不动产中介店，一位正在咨询二手房挂牌出售手续、销售周期的赵先生说：“上月初来此咨询的时候，还没看见我们小区有多少挂牌出售房源呀！当时因为出差去外地，来不及给手头的房源挂牌，隔一个多月，小区就有二三十套住宅出售了，而且价格普遍比以前每平方米下跌1000多元，真后悔当时没有及时出手。最让人不解的是，我这套住宅销售评估周期竟然是最少三个月。”

销售周期延长 变现脱手显“羊群效应”

“早就想将前几年东拼西凑首付购买的那套住房挂牌出售了，不是贪图房价涨幅带来的丰厚利润，实在是上有老、下有小，两套住房按揭月供加车贷，压力太大。”日前，朋友王先生向笔者诉苦。

“这几个月二手房价格连续下降，求稳求健应该是大趋势。”某地产公司赵总认为，以投资的角度看，现在的二手房价格掉了、难卖了、销售周期延长了，压在手里已存在脱手难、变现难、资产贬值的风险，常规手段唯有委托多平台、多渠道、价格适当让步，才是有效最大限度挽回损失的明智之举。

“我身边好几个‘刚改’朋友已经将原来准备出租的首套住宅出售了，目前不仅二手房价格缩水，住宅租金也在下滑。今年初，我的那套南郊小户型房子月租还能挂到1800元/月，现在1600元/月出租都比较困难了。”在玛雅房屋中介，业主何先生表示，他今天来房屋中介，就是将以前挂牌的那套住宅出租变出售，希望早一天能有人接盘脱手。”

卖方买方的博弈  让购房回归理性

9月份以来，西安的新开楼盘已经呈现出冰火两重天的态势，拥有品质楼盘、亲民价格、黄金地段等特色的住宅产品购房者依旧排队摇号，一房难求。而不少地段差、品质低、不知名的楼盘开盘冷清，产品销售不尽人意，已越来越常态化。事实上，现今房企楼盘和住宅产品所呈现出强者愈强，弱者愈弱的剪刀差格局，随着时间的推移正在日渐清晰。大浪淘沙，优胜劣汰，这就是市场发展的必然规律。

地产资深策划人靳先生认为，在一手房开盘摇号、购房排队的“非常时期”，二手房随行就市、销售快、存量少、溢价高皆有可能。而在政策调控、市场期望、民众希望房地产发展的“稳健”阶段，二手房势必失去溢价、需求、门槛低甚至保值的有力支撑。买涨不买跌，这也是一个市场规律，更是购房者普遍的心态和诉求。如今，二手房存量的不断集聚，卖方和买方都在博弈，少了几分急躁冲动，多了一些冷静分析。这一切说明，购房回归理性已成常态。