曹远征：中国房地产商正在朝第三代过渡

在11月19日，新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛上，中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征在演讲中表示，从金融角度观察，中国房地产商正在朝第三代过渡，第一代典型代表是万科，从银行借钱买地、盖房子、卖给老百姓、老百姓从银行按揭贷款，不断扩大规模滚动。第二代模式的典型代表是王健林，除了盖房子、卖房子，还留了一块万达的物业自持出租变成商场。现在出现了第三代，不再仅仅自持物业，开始经营物业，为卖服务而盖房子。

曹远征判断，中国房地产业的历史性黄金时期已经过去了，这个黄金时期高点出现在2014年，之后“去库存”的出现和完成，标志着中国的房地产由此进入新时期，这个新时期不再靠增量，而是靠存量调整。增量也仅仅是与人口净流入地区，与经济发达的地区相关，如京津冀、长三角、大湾区和一些中心城市。

随着中国房地产存量时代的来临，行业猛增长的发展模式已成为过去式，房地产进入平稳健康发展的新周期。而随着经济环境不确定性的不断增加，市场结构性分化逐渐加剧，聚焦趋势则愈发明显。与此同时，中国城镇化发展迈入中后期，城市群将成为中国扩大内需及经济转型的重要引擎。

在这种情况下，，房地产企业将形成新的金融需求。他认为，对房企而言，金融安排将由短期变为长期，房企将需要考量出租收入的长期资本化安排。他举例称，投资养老地产需要个人金融服务的全面安排，房企虽然一次性投资盖房子，但需要通过服务业增值收入获得的现金流来覆盖成本。他表示，“回收投资为金融创新提供了机会，金融创新也对房企提出了要求、促使房企转型。希望地产业跟金融业紧密结合起来，为金融创新、地产可持续发展创造条件。”

曹远征认为，中国利率市场化进程主要可以通过利率放开、利率形成、利率可调三点衡量。以2015年存款保险制度出现为代表，中国的存贷利率全部放开。利率放开导致利率开始向远端传导，金融产品丰富化，利率市场化进度加快，但也形成了特殊的产品——影子银行。曹远征表示，“2017年金融工作会议上提到，防范金融风险，加强金融监管，重心就是去影子银行化。地产行业原来最重要的融资是靠影子银行，在去影子银行化的背景下，房企融资难、融资贵的问题就变得尤为突出。”