“我在广州3套别墅，却活得相当难堪”
编者按：本文来自微信公众号“维小维生素”（ID：Weixiaowei6），作者 维小维，36氪经授权发布。
最近我在一个线下活动认识了一个30岁左右的女生。
她刚毕业出来就拼淘宝，现在已经搞10年了。厉害了，现在已经是个年入千万的妥妥女土豪。
不过，女土豪最喜欢做的事情，无他：买别墅。
细聊之下，她前10年一赚到一桶金就惴惴不安，然后就在朋友介绍下去买别墅。
不过因为别墅实在太大了，根本租不出去，现在就在蒙灰尘。
这还不算，每个月还要交各种杂七杂八的维护费用，算起来还要大几千。
这几年淘宝生意不太好的时候，真觉得自己活得相当窘迫难堪。
我问她：“那你怎么不考虑卖掉呢？”
她蒙圈了，卖掉？这似乎是从来没想过的事。
每一砖每一瓦都是她的血汗钱，好不容易变成砖头和瓦片，现在你让我变回钱？？？！！！
我也蒙圈了。为什么这么有商业头脑的小姐姐，就在买房这事上钻了个牛角尖呢？
那一刻，我不禁想起一个非常鲜明的对比。
不久前一个做券商10年经验的朋友跟我说，“准备卖掉上海两套房子all in股市。”
我当时就震惊了。
上海两套房子怎么着也值2000万，这可绝对不是一般的大手笔啊！但是股市现在扑朔迷离的状态，真的值得all in全副身家？
吓得我赶紧拿起小本本准备记录人家的炒股要诀。
他呵呵一笑，也没什么炒股要诀了，买股or买房，这事儿看上去是个选择题，本质上是个判断题。
这个判断题，根本上是做以下两个小判断：
我的房子能带来现金流吗？
现金流比得过其他投资吗？
嗯，一语惊醒梦中人。
这两个思维应该是你们所不熟悉的买房思考前奏。
首先来判断一下女土豪的“大别野”，它真的能带来现金流吗？
我左数数右数数，还真的没办法找到。
打扫卫生好歹要个阿姨吧，都是土豪了物业管理费怎么也要交上吧，我都还没说那些土豪才能体会到的未来的房产税呢。
这些，统统都是负数的现金流。
而能带来正向收入的“租金”，偏偏是收不到。
其实房子这玩意儿，虽然是过去10年的暴富培养基地，然而却在现金流这件事上却做得不是那么好。
就看我们北上广深吧，租金回报率还比不过买余额宝。
而且这还是针对所有类型住宅的统计，想想豪宅的出租率，我已经感觉到一阵寒意从后脊梁窜上来。
↑数据来源：图解金融
没有现金流，一切都是虚话。
咱们做投资无非就是为了财务自由，说白了，就是不用干活有饭吃。
如果每个月领不到钱，那就像劳动了没拿到工资，抱着房产证也有点慌啊！
也许这时候女土豪要扬起傲娇的小眼神说：可是我要肯卖，别墅还是能卖出去的！
的确如此。
但是当我认真评估了一下她的资产状况，却感觉特别糟糕。
她的三套别墅，位置都在广州市芳村，无论怎么折算也价值3000万。
这3000万几乎是她90%以上的资产。
用正儿八经的学术语言表达是：资产类别太集中了。生息的资产太少了。
用幼儿园级别的大白话翻译是：鸡蛋全放在一个篮子里，而且这鸡蛋还不负责孵小鸡！
回头再看看那个愿意卖房买股的老司机，为什么要做出这么有悖中国人“安全感”意念的行为？
我估计他一定是非常清晰地算过这么一盘账。
买房，它除了是一种消费，更是一种投资。
把钱换成股票是投资，把钱换成房产证也是投资。
就看谁换回来的现金流够多。
最近10年，房价的涨幅还是挺惊人的，北上广深随便翻个倍，翻个两倍也是那么地轻松。
↑数据来源：楼市前沿
连人家徐静蕾上《奇葩说》都说了：
“拥有最值钱的东西是什么？” “房子。”
简直就是冲口而出，毫不掩饰。
然而我想连徐静蕾也不清楚，为什么房子能让自己稀里糊涂抱着尘封的房产证也能致富。
其中最根本的原因——因为房贷。
10年前，广州一套100平米的住宅顶多就是100万，只要首付30万，到今天就涨成了330万。
30万变330万，贷款30年，就算减去还贷的利息和本金，每年的回报超过了30%。
如果你当初拿着100万的本金买，整个形势都变了，你顶多年回报率达到了23%。
毫无疑问，房贷这个天然的杠杆，轻松放大了你手里钢镚的价值。
然而，到今天又是怎样一个情形？
假如房价不再大幅上涨，房贷却月月要还，你每年就要背负4.9%左右的房贷利率。
如果房价每年不再上涨超过4.9%……那么对不起，你是在负重前行，获益倒退。
房贷在价格上升时，放大了你的财富；也在价格下跌时，加深了你的背负。
所以，当老司机们预测买股票的现金流能年获利超过4.9%，当然是二话不说，卖房买股了。
事实上，A股的上市公司们虽然有一毛不拔的坏习惯，也有一些是出污泥而不染的。
先不说排前五位的大佬们，股息率已经超过了17%。
也就是说，靠分红派息你也不该拿着三套“大别野”眼睁睁蒙灰尘。
↑数据来源：iwencai.com
再随便数一下，最近5年的股东回报率Top10的学霸们：
腾讯53.6%
贵州茅台35%
亚马逊36%
↑数据来源：波士顿咨询
你闭着眼睛买，似乎都比艰苦奋斗还房贷强。
可以说，只有财商负分滚粗的人，才会全款买房。
而那些精明会算账的，现在已经在盘算，手上哪个楼盘应该先放。
这些年写公众号，我也算是深有感触。
每次一写买房，都有一堆老铁后台追着留言说：幸好上了车。
的确，10年前上了车，哪怕5年前上了车，都是非常便宜的车票。
哪怕到今天，如果买一套刚需房自己“消费”，完全无话可说；但只是钱多没地儿放，买一个豪宅来投资，那真的是毫无意义。
且不说豪宅本身就是要交更多的交易税，豪宅比较难出租获得现金流。
光看豪宅占用的资金总量，你哪怕是个年入千万的土豪级，也应该认真先掂量掂量。
何况大多数人都是每天挤地铁、啃盒饭、赶上班的普通人，“千万收入”那是梦里睡着都要笑醒的天方夜谈。
还是那句话，买房自己住完全没问题，买房投资的，赶紧拿起手里的算盘搞搞数学题。
我们和世界交手的姿态，永远要跟上时代。
稍不留神，就被错误的抉择扔进了韭菜的大海。
