听闻那么多“神盘”，也许更实在的是这份 “尬盘指南” | 年终踩盘01

未来可栖·2019-12-13 12:05

我们走访北京几处楼盘，居然发现「坟景房」。

进入12月，地产企业又到了“年底冲关”的关键节点。据北京中原的市场统计，这个月北京新房市场上又有14个楼盘推新，主要集中在大兴、通州、顺义等地区，石景山、海淀也有少量房源。

而中原地产另一项数据显示，截至2019年11月上旬，北京住宅库存高达7.28万套，已经到达8年以来的最高点。

项目扎堆，竞品众多，库存巨大，各个楼盘都面临着巨大的销售压力。竞争之中，有些项目靠着“神”户型、好产品、区位优脱颖而出、快速突围，但也有一些项目因为缺乏亮点、性价比低，产品设计还停留在两年前，而逐渐变成“小透明”，被购房者自动跳过，越来越尴尬。

我们耗费一周时间，在通州、顺义、石景山、亦庄等新盘扎堆的区域现场“勘查”了十几个楼盘，分别从区位、交通、价格、户型、竞品等因素，筛出了北京近期新房市场上的5个尴尬项目。

对于购房者，买房置业要盯紧好项目，可一旦买不上热盘，退而求其次的时候，更重要的是避免踩坑。

1. 未来公元

一年只卖出了32套房

尴尬指数：⭐️⭐️⭐️

区位：北五环外，未来科学城核心区

交通：项目处于地铁17号线未来科学城南站上，距离京承高速北七家立交桥1.5公里

户型：104平米、136平米、148平米、165平米、169平米精装科技住宅

均价：58000元/平米—62000元/平米

竞品：

未来金茂府

均价54187元/平米

未来金茂府·悦公馆

均价51478元/平米

公园悦府

均价58500元/平米

未来公元位于地铁17号线未来科学城南站附近，是目前几个在售项目中距离地铁最近的项目。未来公元的土地性质是R2、F3商住混合，除了住宅产品，项目内还有数栋办公楼，也规划了面积不小的自持商业，生活配套很便利。

但占尽地利的未来公元，销售状况却不理想。据“地产营销人”统计，今年1-11月，未来公元只签约了32套房。该项目分别于2018年、2019年6月两次推盘，共有250余套住宅入市，但至今仍有100多套没有销售出去，去化率仅在50%左右。

未来科学城版块在今年是不缺市场热度的，行业内也普遍认为，北边的项目不愁卖，愁的只是能卖多快的问题。不过，未来公元成为了其中的例外。

未来公元定位改善型住宅，主力户型有104平米、136平米、148平米、165平米、169平米几种，在面积上几乎“面面俱到”。但据案场工作人员透露，开发商判断面积最小的104平米户型产品应该是最好卖的，于是把对应的价格定得最高，在61000—62000元/平米之间，而项目的整体售价区间是58000—62000/平米。

于是，尴尬的情况出现了。未来公元104平米的户型，只比旁边悦公馆97平米的户型大了7平米，单价上却贵了约1万元/平米。

对比一下两个项目104平米和97平米的户型。未来公元虽然面积大了，但是仍旧显得很局促，主卧的面积只有约12平米，最大的一个次卧面积是10平米，另外一个房间则更小。而且只有一个卫生间，主卧没有做出来市场上流行的套间。

悦公馆面积小了7平米，但主卧能做出一个带卫生间的套间，面积接近15平米，另外还带了一个55公分宽的阳台。两个次卧也都中规中矩，入户门的位置还设置了玄关，而不是像未来公元那样，大门正对客厅。至于未来公元104平米户型南北不通透的问题，就不老生常谈了。

总价相差上百万，户型又没办法硬刚，买房人怎样选，显然非常不纠结。

未来公元104平米户型

未来金茂府悦公馆97平米户型

未来公元还有大户型可以拿出来拼，但仔细一看，136平米的户型还算方正，只不过在门厅的位置就开了一个次卧和卫生间的门，而且这两个门正面相对，去卫生间倒是方便了，但在房地产设计中，却是设计师们的“禁忌”之一。

148平米的面积，放到2019年的市场上，能做出好户型的开发商估计不下50家。但未来公元偏偏把动线做得很乱：去客卫，需要跑到入户门门口；从客厅去主卧，需要从餐厅绕一圈；主卧和另外一个次卧门对门，如果同时有人走出来，可以直接握手问好了。但这套产品的名字还叫作“奢享舒适水岸华宅生活”。

未来公元136平米与148平米户型图

165平米的户型，乍一看，以为是把厨房给“扔出去”了，又直接在南向位置拼接了一个卧室，和148平米面积的户型的动线基本一样。169平米的户型，也像是一个方方正正的三居室，拼接出来一个厨房、一个卧室，主卧卫生间和衣帽间“合体”的问题也没有解决。

未来公元165平米和169平米户型图

未来公元大户型也不缺竞品。最直接的竞品还是金茂操盘的另外一个项目：未来金茂府。未来金茂府的120平米的户型，餐厅与厨房为一体，南向次卧与客卫为一块，主卧、主卫、北向次卧也相对独立，若将南向次卧设置成书房，就可以成为一个独立的活动空间。这样的设计，动静分离，能够让家庭成员各自的活动互不影响。

145平米和160平米的户型也方方正正、南北通透，没有那么多绕弯的动线。未来金茂府还在书房上做文章，做了“双开门”设计，并且临近客厅的墙可以直接打掉，瞬间拥有一个面宽达7米的超大客厅。这种空间的可塑性，在未来公元上面就看不到一点设计。

而且，未来金茂府的价格也比未来公元便宜。

未来金茂府120平米户型图

未来金茂府145平米与160平米户型图

在品牌认知度上，未来公元由未来科学城置业与金融街联合开发，这两家近几年在市场上都没有特别知名的产品。而中国金茂操盘的“府”系和“悦”系产品在市场上则有不错的口碑基础。

据“地产营销人”数据，1-11月未来金茂府限竞房共成交303套住宅，成交均价53911元/平米，总金额22.91亿元。上个月，同片区的未来金茂府·悦公馆启动排卡，目前已被预订一空。

所以，真的不是市场不够热，根本问题还是消费者不认可。

2. 建邦顺颐府

限竞房的“命”，硬做合院的“病”

尴尬指数：⭐️⭐️⭐️

区位：后沙峪地区，周边国际教育资源丰富

交通：处于京承高速与京密快速路之间，距离地铁15号线后沙峪站4公里，地铁31号线尚在规划中

户型：89平米与147平米洋房，270平米的5层合院

均价：55583元/平米

竞品：

祥云赋

均价55583元/平米

公园十七区

均价55711元/平米

中铁诺德阅墅

均价62000元/平米

建邦顺颐府区位图

建邦顺颐府项目售楼处沙盘

今年，后沙峪版块的竞争也很激烈，前几年限竞房扎堆出让的后果现在显露了。在这个时机中，祥云赋、公园十七区、中铁诺德阅墅、建邦顺颐府等10余个限竞房项目入市，纷纷选择搭乘开往战场的班车。

供应量虽多，但去化率却并不高。据“地产营销人”数据，11月顺义区共成交120套住宅，其中公园十七区与祥云赋分别以33套、17套的成交量，排在顺义区11月住宅成交榜的第二名和第三名。

这些项目的大区域配套没有太大区别，在中央别墅区、孙河版块众多的国际幼儿园、小学等教育资源中，要想特别拿得出手，那是难上加难。所以，大家在这些“高端基础配套”之上，都在拼产品力。

之前的孙河板块给出了非常好的示范，曾经引领了北京住宅的产品创新，地下采光、别墅大面宽、园林等简直做到了同时代的极致，为后来者做好了铺垫。而祥云赋这样的项目，也在社区、商业上面大做文章，靠着空姐等群体的青睐，硬生生做成了高端项目。

但同样作为“后辈”，建邦顺颐府并没有学到这些。从产品的户型设计来看，89平米户型为狭长型，主卧与客厅朝南；147平米户型比较方正，南北通透，整体设计中规中矩。从整体规划来看，建邦顺颐府在地块的东侧还修建了一片十分密集的合院产品，然而楼间距仅有7米，舒适感和私密性大打折扣。

建邦顺颐府89平米户型图，进深长达12.7米

此外，合院的户型设计也比较鸡肋，地下两层，地上三层，总面积为270平米，一层设计为餐厨客，二层为客厅挑空加卧室，三层为卧室，每层真正的使用面积仅有四五十平米，从南到北不可避免会有长“走廊”，面积浪费严重，采光和动线也会显得很“不高端”。

建邦顺颐府合院产品二层户型图

在顺颐府的竞品之中，祥云赋也做了合院产品，主推400平米的6层合院，从户型图上看，每一层的布局都较为合理，一层的房间有单独卫生间；二层设计成了一个超大套间，且有朝南的阳台；三层还设有超大的露台。

在一大批竞品，甚至是版块内二手房同时参与竞争的局面下，建邦顺颐府硬生生在知名度较高的地段上做出一个“旧时代”的产品。

祥云赋合院户型图

为了在高容积率限制之下做出类别墅的居住体验，满足没有住过别墅的新兴中产群体的需求，北京市场早些年就曾这么玩过。但再过20天就2020年了，住差别墅不如买大平层早就成为市场共识了，再走不出旧时代，就是缺乏产品力的体现。

据了解，顺颐府的开发商是北京建邦顺怡房地产开发有限公司，是北京建工的全资子公司。北京建工曾经建造了天安门广场建筑区、国家图书馆、首都机场航空港等著名工程，但在房地产开发这块，却并没有什么市场影响力。这家“京”字号企业，也到了与时俱进的时候。

3. 金隅学府

魔鬼竞争中的平庸品

尴尬指数：⭐️⭐️⭐️

区位：南五环以外，亦庄河西区

交通：距离最近的亦庄线荣昌东街站5公里，未来T1线及S6号线途径项目东、南两侧。T1通车以后，项目距最近的兴海一街约1500米

户型：82平米两居、89平米三居、139平米四居

均价：46000元/平米

竞品：

和悦华锦

均价52695元/平米

中铁国际公馆

均价52695元/平米

亦庄、后沙峪、通州都是近几年限竞房扎堆的几个区域，新房供应量十分可观。仅金隅学府所在的亦庄河西区，目前就有4个限竞房供应，约4500余套房源，大概率会陷入激烈的价格战。

金隅学府由金隅地产开发，属于金隅金麟府二期产品。据了解，保利＋金地＋首开联合体与金隅几乎同时在河西区拿地，前者所开发的项目和悦华锦早在去年9月开盘，而金麟府却慢了足足三个月。没有抢到市场第一波客户之后，金隅学府的销售也一直没有热起来。据“地产营销人”数据，1—11月金麟府总成交套数为224套。

而如今，在金麟府去化问题还未解决的情况下，“小兄弟”金隅学府又加入“魔鬼战场”。

金隅学府主打学区房，但从区位上而言金隅学府、中铁国际公馆、和悦华锦享受的几乎是同等的教育、医疗资源，并且也拥有同样的缺陷。项目的产品定位是刚需，针对的是普通上班族，这类业主往往对有轨交通具有强需求，但金隅学府离最近的亦庄线荣昌东街站，还有5公里的距离。T1通车以后，项目距最近的兴海一街站也有1500米的距离，算不上便捷。

在产品上，金隅学府与其竞品和悦华锦做的都是洋房，金隅学府共8栋楼，容积率2.5，人口密度较高；和悦华锦1.8的容积率，社区的整体密度会更低。

在品牌认知度上，和悦华锦的开发商金地、保利以往的产品在市场上都取得了不错的口碑，都有比较“圈粉”的项目。而且，亦庄区域内还有亦庄金茂悦、万科金域东郡等品相比较新的二手房供应。相比之下，市场对金隅的企业形象和产品留下的印象还停留在“老牌国企”这个层面，买房人稍有犹豫就会转向其它项目或者二手房市场。

整体而言，金隅学府与周边竞品相比，显得十分平庸，没有自己的突出优势。在竞争激烈的市场上，机会稍瞬即逝，平庸就会成为缺点。为了打出自己的优势，金隅学府开启了降价模式，从52000元/平米，一路降至46000元/平米。但需要注意的是，金隅学府是毛坯交房，后续精装成本也需业主自己承担。

4. 中铁诺德逸府

白盆窑的“隐形人”

尴尬指数：⭐️⭐️⭐️⭐️

区位：位于西南四环外，丰台花乡桥的东南角

交通：距离南四环1.8公里，距离京开高速2公里，距离郭公庄地铁站1000米

户型：60—137平米两居至四居

均价：67702元/平米

竞品：

春风和院

均价67702元/平米

京投发展臻御府

均价67702元/平米

位于北京四环边上的诺德逸府，从区位的角度来讲，并不应该沦为“尴尬”项目。据中原地产首席分析师张大伟统计，如果想买北京五环内的新房，大概只有4个项目、3500套房可选。而其中就有中铁诺德逸府。

中原地产首席分析师张大伟统计，北京五环内新房项目为以上四个项目。

其他的3个项目中，中铁诺德春风和院、京投发展臻御府正好就处在诺德逸府所在的区域，春风和院与其仅一墙之隔，臻御府与诺德逸府的距离也相隔不到1公里。诺德逸府的尴尬，是相较于这两个强势竞品而言的。

首先，在项目发声上，春风和院的强势使得中铁诺德逸府趋近“隐形”。春风和院不仅在一些环线两侧有显眼的路牌和楼体广告，还将售楼处搬到了南四环边上，不管是自然人流还是渠道流量，都会比诺德逸府抢先获得。两个项目虽然一墙之隔，但首先在发声和市场认知度上就差一截。

从推盘进度来看，春风和院也抢先一步。两个项目同时拿地，但春风和院早在9月底已经入市，目前一期接近售罄，二期在11月23日开盘，是11月丰台区的“销冠”。原本以为今年开盘无望的京投发展臻御府，也传出将在年底开盘的消息，准备年底抢手。但诺德逸府则明显慢一拍，在预售许可证和开盘上处处落后竞品们。

再看交通，臻御府距离地铁最近，直接是地铁上盖项目，与郭公庄地铁站无缝连接，诺德逸府和春风和院到地铁的距离相近。但诺德逸府开盘慢春风和院一步，现在又要与位置更好的臻御府直接比拼，交通劣势就会很明显了。

在户型上。臻御府目前推出了89平米、130平米三种户型：89平米的两种户型中，A户型进深较长，采光一般。但B户型十分方正，南向面宽达9.6米，采光十分优良，没有多的浪费面积，半开阔式的厨房也让整个空间显得很通透。130平米的户型，南向面宽达到10.1米，南北通透，动静分布合理，玄关的选择保障了空间的私密性。