房企并购光与影

编者按：本文来自微信公众号“锋面News”（ID：fengmiannews），作者刘婷，36氪经授权发布。

并购，是2019年房地产领域的高频词之一。

2019，融创收购泛海项目重磅开年，年末，阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟国际的消息弥散业内。

在平均每天发生2起并购的2019年，大买家融创中国、世茂房地产在经济周期里位于并购舞台的追光之下，而华侨城、协信、福晟、新湖中宝等房企笼罩在暗影中。

与于阴影之中看光明，比于光明之中看阴影，更容易清醒。

伺机而动的头部买家也从曾从灰暗时刻走来，在新规模时代和多元化布局中落地战略；如今沦为猎物的房企，也不乏昔日市场的“捕食者”，披荆斩棘仍未能让踏空周期的双脚落于实地。

周期即兴替。2019房企并购大年，势必种下一个新格局。

 周期里的捕食者 ，谁在搅动新规模格局

据Wind数据显示，截至今年12月20日，上市房企并购动态共有787条，平均每天2条。谁是“埋伏”在周期里的捕食者？

世茂房地产的曝光度仅次于融创中国。粗略统计，今年以来，融创在并购市场投资的金额超过400亿元。

而闽系房企世茂成为新晋并购“网红”。今年3月开始，世茂先后收购泰禾、明发、万通、粤泰旗下项目，总收购金额接近200亿元。临近年底，世茂再次以与福晟的收购动态成为业内焦点。

“一切为了规模。”一名深耕大湾区的民企投拓部人士对锋面News表示，今年来该公司积极寻觅合作契机。在区域内部，他们倾向于拿二级市场的土地，因其性价比更高，未来可贡献的毛利率更为可观。

将猎物收入囊中后，捕食者成为规模排位赛的搅局者。

前11月，房地产企业权益销售额榜上，融创首次跨过万科位列第三。世茂则借力并购重回前十，在全口径榜单上位居第九。

并购市场上的明星房企，均获得名次的提升。前11月，在全口径销售榜单上，阳光城、金科分别比去年同期上升1和7个名次。

规模竞逐之外，头部企业正在通过并购细分领域的龙头，实现赢者通吃。

11月底，融创收购环球世纪及时代环球各51%股权。就体量而言，标的公司是全国最大的会展类项目持有及运营商。融创董事会主席孙宏斌亦表示，此次收购对融创业务板块具有补充意义。

资产货架前， 映照出的时代交棒者

每一个摆上货架的房企，也都曾有同样的光荣与梦想，却走入不同的折戟之路，最终成为他人梦想的配角。

世茂的盘中餐福晟集团曾因大举拿地而在业内崭露头角。2015年，福晟成立拿地“飞虎队”，接连在十余个城市拿下107个项目，总占地面积约2000万平方米。2017年，福晟共斩获3199亿元货值，在全国房企拿地排行榜中排名第七。

想要搭乘楼市上升期顺风车的福晟，却因政策调控而意外踩空。2016年第三季度以来，全国楼市调控千余次，融资口不断收紧。

横盘时期拉开序幕，福晟高周转的弊端逐渐显露。2019年中报显示，福晟短期债务443亿元，同期货币资金仅为73亿，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。资金捉襟见肘，福晟被迫寻求合作。

昔日“上海内环地王”新湖中宝难逃同样命运。12月17日，新湖中宝以36亿元向绿城中国转让子公司35%股权。5个月前，新湖中宝以67.05亿元打包长三角20宗地给融创，获利5亿元。受困于回报慢的旧改项目以及多元化投资失利，是其被迫卖身的诱因。

同为闽系房企的泰禾以及本势头发展良好的新城，也是今年的主要卖家。周期当前，果断是应对危机的一种重要品质。值得玩味的是，在同一个市场，一方的出让，相当于投喂了今日的对手；不同的时代，他们的江湖地位也映照了“今日不同往昔”。

在华侨城成为文旅巨舰的时候，融创还在TOP10外。2014年开始，华侨城便全面向文旅地产转型，投入成本大和回报周期长让华侨城陷入转型僵局，随之而来的是负债上涨和规模掉队，进入左手买文旅右手卖地产的怪圈。

11月，华侨城接连“卖子”，挂牌转让9家公司股权，涉及重庆、昆明等项目。据锋面News不完全统计，今年以来华侨城转让项目及旗下子公司股权所涉及的金额近200亿元。

近日，融创成都子公司以10.42亿元总价拿下华侨城成都子公司51%股权。7月底，华侨城子公司西安康兴置业以约31.29亿元转让其持有的西安思睿置地80%权益，接盘者正是融创。

规模失速或转型遇阻的房企，淹没在并购潮中，头部企业以资源和成本优势正成为今日潮头，翻滚向前。

推不开的并购餐桌

资源集中涌向头部企业，行业集中度快速提升，在2019年只是被并购描画更浓重的趋势。

来自华创证券的报告显示，2019年1—10月，10强房企销售额占全国商品房销售金额的比重为30%，30强房企销售额占比为50%，50强房企销售金额占超过60%。

可以预见的是，调控周期下的资金压力，会将准备不足的中小房企进一步推向并购餐桌。

数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年—2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。在偿债压力下，捉襟见肘的房企势必选择割肉回血。

如何躲避这场吞并周期？

一名券商投行人士表示，中小房企需要跟时间赛跑，收缩战线，减少新增项目投资，将项目开发重心转移到一二线城市。另外，当下是现金为王，可以加快去库存速度，适当让利。

同策研究院总监张宏伟认为，中小房企可以继续深耕区域，在熟悉的地域里赢得地域优势。可以在细分领域寻找深耕的机会，船小好调头，多元化尝试对于中小房企而言试错成本较低。对于收购方，他认为，在市场没有明显回暖信号的情况下应谨慎投资，不宜过度加杠杆。

 “市场筑底阶段将持续到明年上半年，资金面宽裕的企业迎来收并购的好时机，市场集中度仍会继续提高。”