问君能有几多愁，恰似毕生积蓄托付烂尾楼

编者按：本文来自微信公众号大胡子说房，作者：王司徒，36氪经授权转载

“希望住进新房的是我们本人，而不是我们的遗像。希望我们到时可以坐在沙发上，而不是挂在墙上。”

此话语出一位广州的张女士，“广州最大烂尾楼”澳洲山庄“准业主”。该项目于90年代中期开盘销售，然而因开发商资金链断裂，至今22年过去了，业主依然在等待住进新房的那一天。 

如今，楼盘内杂草丛生，到处是残垣断壁，宛如鬼城一般。 

当年购房的多是退休人士，他们用“棺材本”砸下一套养老房，然而如今很多人已行将就木，交房时间俨然成了与死神的赛跑。

（注：采访于2015年，当时开发商承诺两三年项目完工，但又因合作纠纷搁置至今，不知采访中鹤发苍颜的赵伯还健在否？）

若说旷日等候是一种煎熬，那为这烂尾楼竟还要月月还款就是另一种煎熬。不少人省吃俭用付上首付，不料东窗事发、楼盘烂尾，住不上房子也就算了，每月还要为无用的水泥砖块还贷款，无疑是一次次伤口上的撒盐......

问君能有几多愁，恰似毕生积蓄托付烂尾楼。

烂尾楼之殇

走遍中国的大江南北，无论你去到哪一个城市，总能问出几处在当地耳熟能详的“烂尾楼”，从一线城市到偏远县城，无一例外。

不少烂尾楼矗立在闹市，占据核心地段，在车水马龙之间显得异常突兀，犹如城市肌体上的一道显眼的伤疤。

（哈尔滨“桃花港不夜城”项目，始建于1996年，由于开发商资金链断裂停工，已经伫立闹市10多年）

其中一些烂尾楼，是规划中的摩天大楼，承载了开发商、当地ZF的“冲破天际”、“傲视天下”的雄心壮志，一时可谓“英气勃发、风光无限”。

比如，武汉绿地中心。原设计高度636米，曾被誉为未来的“中国第一高楼”。 

再比如，天津117大厦，因高达117层得名。耗资600亿，本可成为“中国第二摩天大楼”，然而11年过去仍未完工，投入使用遥遥无期。

这些高耸入云的烂尾楼，好像在世人耳边不断重复那句谶言：眼见他高楼起，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

（珠海巨人大厦，90年代末随着巨人集团倒下而停工，至今已有20多年）

与一二线大城市相比，烂尾楼在广大三四线城市及县城更加普遍，尽管大城市的地标性烂尾楼会有更多的曝光度。

福建泉州，泉州世贸中心项目，于2011年动工，因资金链断裂于2015年初停工，烂尾至今。

江苏如皋，位于如皋石庄镇的“金石庄园”项目，2015年6月因开发商跑路停工至今，小区内杂草丛生，酷似游戏“反恐精英”的场地布景。

一些买了烂尾楼的业主，只得被迫踏上遥遥无期的维权之路，在开发商、地方ZF、媒体之间来回奔波周旋。被逼无奈之下，他们甚至想出了“抖音维权”的方式。

如广东廉江的二力城项目，逾期3年影响800多名业主，在抖音上号称“网红烂尾楼”。

（这工地外墙的标语也充满黑色幽默......）

而许多荒废多年的烂尾楼，往往发展出一些奇奇怪怪的功能：有的成为流浪汉遮风挡雨的避难所、有的成为“网红”拍摄地、有的种起了菜，有的甚至养起来鸡羊......

（深圳“玉岭山庄”烂尾30年成外来务工人员住所及菜地） 

如果要探究烂尾楼形成的原因，好事之人立马会蹦出来：风水不好。

对于玄学，我们既不肯定也不否认其存在，但本文无意讨论各种“煞”、各种风水“阵势”，以及烂尾楼场地前身是否为乱葬岗。

其实不少烂尾楼地段极佳。真正诞生烂尾楼的原因，一是证件不全，即房地产开发所需的“五证”。“五证”不全的原因很复杂，包括土地产权不清晰，规划设计不符合要求，违建等等。 

二是开发商资金断裂，这也是较普遍的原因。一些中小型开发商，资金实力弱，融资能力弱，专业水平也不高，甚至有些原先是做其他行业，只因眼红房地产赚钱而下场趁机“捞一笔”的。再加上一些小开发商急功近利，“见钱眼开”，往往极易资金链断裂破产。 

上月的年终秀活动，李俊怀老师直言：当下中国开发商正由“春秋”时代走向“战国”时代。2019年开发商破产数量达到新高，而在中央坚持“房住不炒”、银行“银根收紧”的情况下，未来数年“破产潮”还将延续。

届时破产跑路的，将大多数是不知名中小开发商，尤其是三四五六线城市的小开发商。

而这，也是李老师一直以来劝诫大家别买小开发商的主要原因。

南阳：烂尾楼之都

如果要分析烂尾楼的成因，中原大地上的烂尾楼之都——南阳堪称典型。

“如果没买过一套烂尾房，你都不配说自己是南阳人”一位烂尾楼业主自嘲道。

这并不夸张。南阳最高峰时有302个烂尾楼项目，绝大多数都是2012年左右的遗留问题。

2012年，河南省的“中原粮仓”南阳迎来了第七届全国农民运动会。当时的市ZF蠢蠢欲动，想乘此东风“大干快上”，大搞城市建设和房地产开发。当时开启了五万多人的搬迁与550万平方米的旧建筑拆除。

大面积的“棚改”短时间内制造了旺盛的需求，房地产市场瞬间繁荣。利益驱动下，大大小小的开发商迅速进场“分蛋糕”。南阳一下子出现四百多家开发商，而且多是些临时拉一波队伍，“拢共才有十几个人、七八条枪”的小“游击队”。据悉，这些小开发商根本没资质申请正规的开发贷款，多数只能走民间借贷。

更要命的是，已经火爆的楼市又被ZF火上浇油了一把。当地ZF为求政绩利令智昏，居然默许了许多项目在证件没有办理完全的情况下，“边建设、边补证”的推进。

据介绍，许多项目在已经开建之后居然还没拿到土地证、施工证。如“南阳第一大盘”中达天汇，在售出几千套房子后，业主才发现其连土地出让手续都没完成。

该项目在拆迁改造还没完成的情况下，先行开建、预售。结果改造方案因不符合规划要求，在13年3月被叫停。因此双方解除了原先签订的协议书，原土地出让程序中断。

也就是说，钱给了，房子建好了，结果地人家要收回去。不仅如此，开发商中达置业，因为替ZF垫付了大量拆迁款，资金链崩掉了。烂尾楼的两大成因，中达天汇完满集齐。

混乱的项目审批还害惨了ZF部门本身，大水冲了龙王庙。南阳市房管局自己的内部团购房“美丽佳苑”项目，也因为拆迁过程出了岔子而烂尾了，简直贻笑大方。

（房管局的内部购房项目成了南阳五大最棘手的烂尾楼之一）

虚假的楼市繁荣，在“瘦身钢筋”事件后彻底崩盘。小开发商们禁不住成本压力，在钢筋上动歪心思。一经曝光，多个项目因安全问题被勒令停工。自此，市场信心崩塌，烂尾楼迅速在南阳遍地开花。

截止目前，尽管南阳市已经成立了专门工作小组进行烂尾楼整顿“攻坚行动”，但依然还有一百多处烂尾楼有待处理。如果说证件不齐可以由相关部门努力协调各方关系逐步解决的话，开发商资金链断裂的项目业主则只能默默等待“接盘侠”了。

而残酷的事实是，一二线大城市“接盘侠”易找，三四线小城市“接盘侠”难寻。

同是烂尾楼，同楼不同命

南阳烂尾楼频现之后，当地住建局想拯救市场信心，拼了命引进大型房企进驻南阳。

大房企们来倒是来了，但都是自己拿地，丝毫不给烂尾项目当“接盘侠”。

为什么？犯不着。南阳这种三四线城市，土地供应充足，同时往往城市没有一个绝对意义上的中心。许多时候，往往大房企砸下一个大项目，或者建起一个大型商圈，人流就会往该方向流动，市中心也随之迁移。

因此，三四线烂尾楼很难因为占据独特地段让大房企甘愿接盘。尤其如果烂尾项目产权债务结构复杂，更没人愿意趟浑水了。

在南阳，小开发商制造的诸多烂尾楼，反而衬托出大房企的可靠。大房企大受欢迎，建业集团19年6月在南阳开盘的项目，开盘后292套迅速全部售罄。

而同为烂尾楼，一二线的很多烂尾楼则幸运的多了。

大城市核心地段的土地供应紧缺，在土地已经建设殆尽之下，烂尾楼反而成为了“沧海遗珠”。所以，无论烂尾楼过去有多么不堪回首的往事，只要一易主，又是一条好汉，甚至还能收获丰厚的土地溢价。

曾经的“北京第一烂尾楼”佳兆业广场，地段极佳，地处北京建国路与西大望路十字路口东南角，是国贸CBD的核心地段。

这个项目命运非常坎坷，十一年内三次更名，六次易主，但在迎来第六位“接盘侠”佳兆业之后，终于焕发新春，如今已建成大型商业综合体。

上海环球金融中心，地处陆家嘴核心地段，97年因亚洲金融危机停工7年，但最终还是在2008年竣工，其“开瓶器”造型还让其成为上海一处地标。

更有甚者，会故意放任烂尾楼不管，坐等土地升值。

上海黄金置地大厦，同样地处寸土寸金的陆家嘴，烂尾已经12年。据坊间猜测，这个项目烂尾的原因根本不是资金问题，纯粹是开发商想躺着等升值。

（陆家嘴的黄金置地大厦）

所以说，大城市好地段的项目，即便不幸烂尾了，也总有翻身的一天，即便就这么干耗着，土地也依然在升值。而小城市的大多数烂尾楼，可以说毫无希望。

时光匆匆，如白驹过隙。人生有多少个二十年？辛苦半生，劳碌一世，结果换来一堆水泥砖头，如何不叫人唏嘘？

总结这篇文章，想要避免遇到烂尾楼，方法主要有三：

• 别买小开发商，尽量买大开发商，背靠大树好乘凉；

• 就算买小开发商，也要买一二线核心地段，就算烂尾还有翻身之日，三四线一旦烂尾，重生之时遥遥无期；

• 买房前检查楼盘是否五证齐全。无论开发商用怎样的说辞，五证不齐，千万别买。

尽管不太现实，但还是愿天下再无烂尾楼。