万科金域中央事件后 佛山要求购房者对类住宅“非居住功能”签章确认

编者按：本文来自经济观察网，作者：陈月芹，36氪经授权转载

2019年12月31日，佛山市印发《关于进一步加强服务型公寓规划建设管理 规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（下称“文件”），明确界定“服务型公寓”的用地性质、规划设计要求及销售管理办法，要求在合同备案时购房者手抄“本人已知悉该项目为非居住功能的商业办公等，清楚所购商品房规划用途”。

2019年7月，佛山万科金域中央近5800多名业主在办理不动产权证和居住证时因自己所购买的商品房的规划用途为“办公用房”，而非销售时宣传的“公寓楼盘”，引发争议。

佛山市类住宅项目体量较大、规范管理存在迫切需求，但“目前国家层面尚无对‘商业公寓’、‘办公式公寓’、‘公寓式办公’等房屋用途类型的统一定义，也未出台相关的法律法规统一规范。”佛山市四部门提供的一份解读文件称，“商改住”在法律上存在灰色地带。

接近佛山政府人士表示，当前开发商利用办公用地去建设“类住宅”的开发行为较为普遍。“开发商用办公类用地进行拿地，按照类住宅的价格销售，可从中获得更大利润。”

一个项目从规划、建设、销售到验收都有一个完整的审批程序，商办改住等违法、违规行为是如何实现的呢？

一般情况下，部分城市从规划角度出发，为助力商业发展，支持中小微企业，考虑到这类企业不需要太大的办公用房，所以允许（至少没有禁止）建设比较小的开间办公用房。

但小开间的办公用房为部分企业改装成公寓留下空间，通常开发商把规划中认定为小开间的办公用房改造成公寓，以住宅或类住宅名义卖给购房者。

在销售环节，从规划设计开始，商办改住等类住宅项目就按照公寓进行分割，并办理规划、建设等审批手续。根据住建部门规定，企业只要提供合法有效的规划、建设等相关材料，住建部门就必须批准相关项目预售。

在这种情况下，对于商办改住等违法、违规建设行为，单凭一个部门难以做到杜绝，通常需要多个部门联合进行规范。

针对此前商住类产品在规划设计、销售管理办法等方面的模糊地带，《通知》进一步厘清自然资源局、住建局、城管局、市场监督管理局、企业及购房者的责任和义务。

自然资源部门在出具规划条件时，应当严格按照控制性详细规划要求等用地分类，明确用地性质，注明服务型公寓或商业办公比例及设置要求。“一切按照规划条件和土地出让合同来。”

在销售宣传环节，要求房企在销售商办时，需公示土地性质、土地使用年限、规划条件、功能用途、公共配套设施、水电费标准、是否直接入户、入学、使用燃气等条件。

此外，房企及经纪机构不得发布虚假信息，虚假宣传，“商务办公类项目，不得宣传推广其具有居住功能”。

除了规范企业，上述人士表示，为避免购房者不知情，这一次明确要求开发商必须让购房者知悉产品类型，购房者也必须手抄签字为证。“这个要求能避免开发商忽悠，让购房者清楚知悉产品类型，进一步厘清买卖双方责任，减少日后的购房合同纠纷。”