比起楼书上的营销噱头，疫情教会我什么房子值得买

编者按：本文来自微信公众号：锋面News（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载

一场“旷日持久”的大型自我隔离运动，引发大众对居住空间前所未有的深刻思考。

面对疫情，一家老小的衣食住行被迫浓缩在一个空间里。楼书上大写加粗的投资要点已不再那么重要了，而独立空间、消毒关卡、通风采光等需求被前置。

对避难所安全舒洁的需求，取代了通过房产寻求暴富的规划。

往日被忽视的要素，在特殊时期成为最被珍视的存在。步行可及的社区商业“疫”外崛起，此前可能无心被消遣的社区园林和健身场所成为难得“放风”的园地。

疫情之下，关于房子的功能诉求回归了最质朴的本源，生活的健康与美好，不再需要华丽楼书的浮夸辞藻。

社区商业“疫”外崛起

在盒马生鲜、每日优鲜、京东到家等APP蹲点抢单的人们，仓促地选好第二天所需的食材，时间点一到迅速下单。三分钟内的动作速率，决定了一大家子的伙食供应。

在疫情爆发的特殊时期，线上商业通过移动客户端走进千家万户。“京东到家”数据显示，从除夕至大年初九，全平台成交额同比去年增长约374%，其中粮油副食商品成交额增长736.4%，肉品同比增长711.11%，蔬菜增长441.1%，水果增长378.8%。

“宅经济”走俏与疫情发展密切相关。

出于疫情管控的考虑，各大省市陆续发布小区封闭管理细则，居住人员须凭证出入。大部分人的日常从“出门浪”变成了“家里蹲”，线上采购生活必需品成为与外界的唯一连接渠道。

“暑假靠空调续命，寒假靠盒马求生。”自诩为合格社畜的微博网友@腻腻酱香饼近日体会到拥有社区商业的快乐。

2016年8月底，腻腻在广州市花都区购置了一套小三房。用她的话来说，她的购房需求“比钢铁直男还钢（刚）”，具体要求为离父母近、空间足够和生活方便。

彼时，小区周边有华润万家、家乐福、钱大妈等商店，对买房而言只是略有加分，但这次疫情过后她更懂得了社区商业的重要性，未来买房时会把“备胎”选项转正，特殊时期步行可达的便捷商超将是不可或缺的因素。

跟着投资风口买入深圳前海的孙琳，经历疫情也刷新了对配套的认知。

2018年中，她冲着“前海自贸区”、“深港合作区”的概念，以总价600万左右买入一套小三房。如今一年多过去了，前海的概念还在，但配套建设速度迟迟没有跟上。大型商业配套空缺、公共交通尚在建设，一到晚上片区便成为一座“空城”。

自疫情爆发以来，孙琳每天最大的乐趣便是早上8点前到楼下的钱大妈买菜。对她而言，过去买房中被奉为圭臬的地段说、“地铁一响，黄金万两”等理论，在疫情面前没那么重要了。“关起门来生活时，才知道自己真正需要的是什么。”

深圳资深投资客大白认为，过去社区的商业配套常常被购房者低估。事实上，商业空间已经承接了大部分生活需求，商业综合体是生活的一个重要组成部分。随着人的生活节奏越来越快，家庭成员越来越少，商业的作用将逐步上升。

低密度战“疫”

购房者心态的微妙变化，李创明敏锐地捕捉到了，这一幕像极了17年前的非典时期。

李创明是深圳一家中介公司的片区董事，2001年底从餐饮业转行至地产行业，让他印象最深的还是当年的那场营销战。

2003年第一季度，开发商为了尽快出货纷纷打起了价格战，最典型的案例便是百仕达楼盘发起了八折酬宾活动，引发楼市降价潮。此后，买房免物业费、送巨额家电礼券、送私家车位等活动陆续出炉。

谈起非典对购房者选房指标的影响，李创明认为，非典在一定程度上加快市场对塔楼的淘汰速度，加速板楼崛起。

由于一梯多户和容积率高等硬伤，塔楼部分户型在采光、通风方面比较差。当疫情来临时，塔楼的短板便暴露无遗。

以香港著名“毒楼”淘大花园为例，该小区由19栋塔楼组成，是一个高密度的小区。2003年非典期间，总计有331名患者感染非典，死亡42人，是全球著名的非典重灾区。

事后的学术研究显示，病毒通过楼宇间的气溶胶传播，带天井式的高密度小区因此成为重灾区。

“疫情爆发后深圳客户在看房时会更看重居家条件，通风采光等方面都会比较重视。”李创明表示，深圳的塔楼一般建于90年代至2003年以前。非典过后，市场选择了通风采光性强、每层住户少的板楼。“现在塔楼已经过时了，除了公寓产品，已经很少有客户会选择塔楼。”

让李创明感到遗憾的是，深圳客户对于小区的公共卫生方面的重视仅维持了大半年。此后，深圳房价不断走高，在市场的刺激下，再度进入购房者追求高得房率、开发商追求高容积率的怪圈，房子的居住安全性被边缘化。

17年后，当疫情再度入侵，天秤是否会再次倾斜？

李创明认为，此前购房者对居住条件的防控风险意识不佳，正好趁疫情补补课。在这次疫情之后，购房者对物业管理、小区的容积率和通风采光条件的重视程度都会有所上升。

客户的新需求倒逼行业进行改变。

一名深圳央企营销口负责人对锋面News表示，在疫情过后，项目的销售说辞增加了很多关于疫情的讲解说辞，也会根据后续购房者的需求，比如低密度、低楼层，采光通风、品质小区等，从防疫功能的角度引导购房者。

世联行董事长陈劲松认为，在此次疫情中，公共服务、学校和医疗等资源严重短缺。未来，“配套”系数权重会大大提升。此外，高层住宅的痛点暴露无遗，电梯、配送、下水、集中空调和通风等要素都将重新排序。当消费者选择权重发生变化，开发企业要思考，不改变产品，只改变售卖形式，是否真的能促进成交？

“更值得”的功能

宅出新高度的网友，开始思考真正适合自己的居住空间。过去买房中的附加项变成了必选项，购房者的选房指标正在重新洗牌。

在这个魔幻的春节，关于社区公共空间功能设置的探讨达到了前所未有的高度。经过这次疫情，更多的人意识到健康的重要性，与健康有关的住宅指标都将有所加分。

不能出门运动时，园林扮演着社区绿肺的角色，多到社区健身场所运动出现在居民疫情过后的打卡flag里。

一个绿色健康的小区，对于业主和租客而言意味着更高的安全系数和更好的居住品质。可以预见的是，园林与健身场所，将成为疫情之后社区公共空间的必要配套。

贝壳研究院认为，如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化，即通风透气好的板楼成为好社区的重要标准，那么新冠或触发第二次居住消费偏好变化，即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。其发起的一项针对购房者的付费意愿显示，疫情过后，40.7%的消费者愿意为更优雅舒适的自然环境买单。

不管公域还是私域，对于空间的多功能需求，将回到更多购房者的视线。过去在大户型产品中才会出现的独立的工作空间，在这场疫情之中，成为房子功能中不可或缺的一部分。

受疫情影响，多数企业的复工时间一再推迟，线上办公复工模式在特殊时期扛起了经济生产的大旗。

新的工作方式带来了效率的挑战。

一项针对微博网友居家办公的调查显示，疫情期间在家工作的三个障碍依次是：家人和孩子要求陪伴（59%）、无法全神贯注地工作（43%）和孩子、家人或宠物干扰工作（39%）。

拥有独立的居家办公空间，从未如此重要。

微博网友@飞哥找房表示，疫情期间大家都在居家办公，很多人在家中并没有适合的工作场景。有的人在床上敲字，有的人在沙发上，摆弄笔记本和各种文件，非常不便。而且有的公司要求视频会议，家中不适宜的环境一角被迫展示出来，确实影响观感。所以，有个书房很重要。

疫情之下，人们重新构建对于空间和功能的认识。比如，为了减少家人的“摩擦系数”青睐功能切分更细致的改善住房；客厅餐厅书房的多功能融合；对厨房餐厅空间高频利用有更苛刻的要求；卫浴空间以及房屋中央空调、同层排水等关乎生活细节的科技功能的优劣将得到高度重视；被嫌弃的低楼层，因为不用乘坐电梯，免于暴露在密闭空间里而重新受到青睐......

因为一场生命安全的居家保卫战，生活的细节被无限放大，房子如何值得有了更简单的答案。

（受访者为化名）